600223 沪市 鲁商发展

股票代码：600223        股票简称：鲁商发展      上市地：上海证券交易所
    鲁商健康产业发展股份有限公司

            重大资产出售

      暨关联交易报告书（草案）

              （修订稿）

                项目                                  交易对方名称

            重大资产出售                      山东省城乡发展集团有限公司

                      独立财务顾问

                    二〇二三年二月


                        目  录


目录...... 1
上市公司声明...... 6
交易对方声明...... 7
中介机构声明...... 8
释义...... 9
重大事项提示...... 12

  一、本次交易方案...... 12

  二、本次交易的支付方式...... 13

  三、本次交易的评估和作价情况...... 14

  四、本次交易构成重大资产重组，不构成重组上市，构成关联交易...... 14

  五、本次交易对上市公司的影响...... 15

  六、本次交易决策过程和批准情况...... 18

  七、本次交易相关方作出的重要承诺...... 18

  八、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见...... 28
  九、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员自重组报告书

  首次披露之日起至重组实施完毕期间的股份减持计划...... 29

  十、本次重组对中小投资者权益保护的安排...... 29

  十一、本次交易独立财务顾问的证券业务资格...... 33
重大风险提示...... 34

  一、与本次交易相关的风险...... 34

  二、与标的公司相关的风险...... 35

  三、与上市公司经营相关的风险...... 36

  四、其他风险...... 37
第一节 本次交易的背景和目的...... 39

  一、本次交易的背景...... 39

  二、本次交易的目的...... 39
第二节 本次交易概况...... 42

  一、本次交易具体方案...... 42


  二、本次交易构成重大资产重组，不构成重组上市，构成关联交易...... 45

  三、本次交易对上市公司的影响...... 47

  四、本次交易决策过程和批准情况...... 49

  五、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见...... 50

  六、本次交易其他说明...... 50
第三节 上市公司基本情况...... 51

  一、公司基本情况...... 51

  二、历史沿革及股本变动情况...... 51

  三、公司股本结构及前十大股东情况...... 54

  四、上市公司最近三十六个月控股权变动情况...... 55

  五、公司控股股东及实际控制人...... 55

  六、最近三年重大资产重组情况...... 56

  七、最近三年公司主营业务发展情况...... 56

  八、最近三年主要财务数据及财务指标...... 59
  九、上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员最近三年受到行政处罚或刑事

  处罚情况的说明...... 59
  十、上市公司因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立案

  调查情况的说明...... 60
  十一、上市公司及其控股股东、实际控制人最近十二个月内是否受到证券交易所

  公开谴责，是否存在其他重大失信行为...... 60

  十二、本次交易中的其他出售方...... 60
第四节 交易对方基本情况...... 65

  一、山东城发集团...... 65

  二、商业集团...... 67
第五节 交易标的基本情况...... 80

  一、交易标的概况...... 80

  二、鲁商置业...... 80

  三、新城镇...... 104

  四、创新发展......110

  五、菏泽置业......118


  六、临沂地产...... 125

  七、临沂置业...... 135

  八、临沂金置业...... 142

  九、临沂发展...... 150

  十、债权标的资产...... 157
第六节 标的资产评估情况...... 158

  一、标的资产评估整体情况...... 158

  二、标的资产评估具体情况...... 163

  三、上市公司董事会对标的资产评估合理性及定价公允性的分析...... 224
  四、独立董事对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性及交易定价的公允性

  的意见...... 225
第七节 本次交易主要合同...... 227

  一、《重大资产出售协议书》...... 227
第八节 本次交易的合规性分析...... 232

  一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定...... 232

  二、本次交易符合《重组若干规定》第四条规定的说明...... 235

  三、本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的规定...... 236

  四、本次交易不适用《重组管理办法》四十三条、四十四条的规定...... 236
  五、独立财务顾问和法律顾问对本次交易是否符合《重组管理办法》的规定发表的

  明确意见...... 236
第九节 管理层讨论与分析...... 239

  一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果分析...... 239

  二、标的资产所在行业特点和经营情况的讨论与分析...... 248

  三、标的公司最近两年一期财务状况、盈利能力分析...... 262
  四、本次交易完成后上市公司的财务状况、盈利能力和未来发展前景的影响.. 284

  五、本次交易对上市公司非财务指标的分析...... 298
第十节 财务会计信息...... 299

  一、本次交易标的公司模拟合并财务信息...... 299

  二、本次交易各标的公司的财务信息...... 304

  三、本次交易模拟实施后上市公司备考财务资料...... 336

第十一节 同业竞争和关联交易...... 342

  一、同业竞争情况...... 342

  二、关联交易情况...... 342
第十二节 风险因素...... 367

  一、与本次交易相关的风险...... 367

  二、与标的公司相关的风险...... 368

  三、与上市公司经营相关的风险...... 369

  四、其他风险...... 370
第十三节 其他重要事项...... 372

  一、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见...... 372

  二、担保与非经营性资金占用...... 372

  三、本次交易对于上市公司负债结构的影响...... 375
  四、上市公司最近 12 个月重大资产购买或出售情况以及与本次交易的关系的说明

  ...... 375

  五、本次交易后上市公司的现金分红政策及相应的安排...... 375
  六、本次重大资产出售自重组报告书首次披露之日起至实施完毕期间的股份减持

  计划...... 375

  七、本次交易涉及的相关主体买卖上市公司股票的自查情况...... 376

  八、本次重大资产出售事项披露前上市公司股票价格波动情况...... 387

  九、中小股东权益保护的安排...... 388
  十、关于不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大资产重组相关
  股票异常交易监管》第十三条不得参与任何上市公司重大资产重组情况的说明

  ...... 389

  十一、关于上市公司聘请第三方行为的说明...... 389

  十二、本次交易安排的说明...... 390
  十三、其他能够影响股东及其他投资者做出合理判断的、有关本次交易的所有信

  息...... 397
第十四节 对本次交易的结论性意见...... 398

  一、独立董事对于本次交易的意见...... 398

  二、独立财务顾问对于本次交易的意见...... 399


  三、法律顾问对于本次交易的意见...... 400
第十五节 中介机构及有关经办人员...... 402

  一、独立财务顾问...... 402

  二、法律顾问...... 402

  三、审计机构...... 402

  四、资产评估机构...... 403
第十六节 备查文件及备查地点...... 404

  一、备查文件...... 404

  二、备查地点...... 404
第十七节 上市公司及各中介机构声明...... 405

  一、上市公司全体董事声明...... 405

  二、上市公司全体监事声明...... 406

  三、上市公司全体高级管理人员声明...... 407

  四、交易对方声明...... 408

  五、交易对方控股股东声明...... 409

  六、独立财务顾问声明...... 410

  七、法律顾问声明......411

  八、审计机构声明...... 412

  九、评估机构声明...... 413

                      上市公司声明

  本公司承诺：本公司保证在参与本次交易过程中，将按照相关法律法规的规定及时提供本次交易的相关信息和资料，并保证所提供的信息和资料真实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；本公司承诺，若本公司违反上述承诺给投资者造成损失的，愿意依法依规承担由此产生的法律责任。

  本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺：本人保证在参与本次交易过程中，将按照相关法律法规的规定及时向上市公司及参与本次交易的各中介机构提供本次交易的相关信息和资料以及作出确认，并保证所提供的信息和资料以及作出的确认真实、准确、完整，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，若本人提供的信息和资料以及作出的确认存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或投资者造成损失的，本人对此承担个别及连带的法律责任；本人承诺，如本次交易因涉嫌所提供或者披露的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被司法机关立案侦查或者被中国证监会立案调查的，在案件调查结论明确之前，将暂停转让本人在上市公司拥有权益的股份（如有）。

  本报告书及其摘要所述事项并不代表上交所对于本次重组相关事项的实质性判断、确认或批准。本报告书及其摘要所述本次重组相关事项的生效和完成尚待取得股东大会的批准。审批机关对于本次交易相关事项所做的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。

  本次交易完成后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交易引致的投资风险，由投资者自行负责；投资者在评价公司本次交易时，除本报告书及其摘要内容以及与本报告书同时披露的相关文件外，还应认真考虑本报告