股票简称：荣盛发展 股票代码：002146
荣盛房地产发展股份有限公司招股说明书摘要
保荐人（主承销商）：
深圳市罗湖区笋岗路12号中民时代广场B座25、26层
声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于www.cninfo.com.cn网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
第一节 重大事项提示
1、根据公司2007年度第一次临时股东大会决议，本公司首次公开发行股票前的滚存利润由发行后新老股东共享。
2、本次发行前公司总股本33,000万股，本次拟发行7,000万股流通股，发行后上述股份全部为流通股。公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。
同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。
3、本公司实际控制人耿建明先生在本次股票发行前直接持有公司20.14%的股权，通过控制荣盛建设持有公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制公司78.35%的股份（按发行7,000万股计算）。因此，实际控制人可能利用其控股地位，通过行使表决权和管理职能对公司经营决策进行控制，可能对公司和其他股东的利益带来一定的风险。
4、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时受国家的宏观经济政策影响较大。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策：2005年4月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006年5月，国务院召开常务会议，会议通过“促进房地产业健康发展”的六条意见；随后，建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。上述一系列宏观调控政策的变化，对公司扩张的速度及规模会造成一定的影响。
5、公司是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，已在河北的廊坊、沧州，安徽的蚌埠，江苏的南京六合、徐州等多个中等城市开展了房地产开发业务，但与万科等一些全国性大型房地产公司相比，公司业务仍相对较为集中。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续维持和扩大在上述地区的市场占有率。因此，公司业务在一定时期内还会倚重这些地区房地产市场的持续健康发展，如果这些区域的房地产市场不景气，将会给公司的经营业绩带来不利影响。
6、本次发行股票后，公司的每股净资产将大幅度增长。本次募集资金拟投资项目的建设期大部分在一年以上，股票发行当年尚不能全面竣工。因此，公司存在因股票发行而募集资金投资项目未能及时产生效益，导致净资产收益率大幅下降的风险。
7、截至2006年12月31日，公司一年内到期的非流动负债为31,400万元，长期借款为49,500万元。公司的资产负债率为71.07%（母公司数），流动比率为1.80，速动比率为0.27。公司资产负债率较高，速动比率较低；公司较大金额的银行借款提高了项目的开发成本，对公司经营产生不利的影响，同时公司的负债结构可能使公司面临一定的短期偿债风险。
第二节 本次发行概况
股票种类 人民币普通股
每股面值 1.00元
发行股数、占发行后总股本的比例 7,000万股，占发行后总股本的17.50%
发行价格 12.93元/股
发行市盈率 24.67倍（每股收益按照2006年经会计师事务所审计的
扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行前总
股本计算）；
29.91倍（每股收益按照2006年经会计师事务所审计的
扣除非经常性损益前后孰低的净利润除以本次发行后总
股本计算）
发行前每股净资产 1.80元（按2006年12月31日经审计净资产数除以发行
前总股本计算计算）
发行后每股净资产 3.68元（按2006年12月31日经审计净资产数加上本次
发行筹资净额除以发行后总股本估算）
发行市净率 3.51倍（根据估计发行后的每股净资产计算）
发行方式 采用网下向配售对象询价发行与网上资金申购定价发行
相结合的方式
发行对象 符合资格的询价对象和已在深圳证券交易所开立A股账
户的投资者
本次发行股份的流通限制和锁定安排 公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公
司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市
之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的
公司股份，也不由公司收购该部分股份。其他股东承诺：
自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司
股份。同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东
耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，
在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股
份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持
有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通
和转让。
承销方式 余额包销
预计募集资金总额 90,510万元
预计募集资金净额 87,970万元
发行费用概算 承销及保荐费用2,000万元、审计费用180万元、律师费
用100万元、评估费用50万元、发行推介费用200万元、
股票登记费用10万元，以上费用以实际支出为准。
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本资料
注册中文名称 荣盛房地产发展股份有限公司
英文名称 RiseSun Real Estate Development Co.,LTD
法定代表人 耿建明
成立日期 2003年1月20日
住所及其邮政编码 廊坊开发区春明道北侧，065001
电话、传真号码 电话：(0316)5908566
传真：(0316)5908567
互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
二、发行人历史沿革及改制重组情况
（一）发行人设立方式
公司是于2003年1月15日经河北省人民政府股份制领导小组办公室文件冀股办[2003]4号文批准，由荣盛房地产开发有限公司按照整体变更方式设立的股份有限公司。2003年1月20日，公司在河北省工商局完成变更登记注册手续，并领取了注册号为1300001002340的企业法人营业执照，设立时注册资本为11,000万元。
（二）发起人
公司的主发起人为荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司以及耿建明，其他发起人包括王鸿飞、邹家立、耿建富、曹西峰、谢金永、刘山、赵亚新和唐心雄。
（三）改制设立发行人前，主要发起人拥有的主要资产和实际从事的主要公司主要发起人为荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司和耿建明。公司控股股东荣盛控股股份有限公司的主营业务为房地产和建筑业的投资，拥有的主要资产包括本公司52.06%的股权及荣盛建设工程有限公司70.00%的股权，本公司为荣盛控股股份有限公司的核心企业，是荣盛控股股份有限公司的主要利润来源之一；荣盛建设工程有限公司持有本公司22.76%的股权，主要业务为建筑施工。
