深圳世联地产顾问股份有限公司
Shenzhen World Union Properties Consultancy Co.,Ltd.
广东省深圳市深南东路深圳发展银行大厦13 层
首次公开发行股票招股说明书
保荐人（主承销商）
深圳市 福田区 益田路 江苏大厦38－45 楼世联地产招股说明书
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深圳世联地产顾问股份有限公司
首次公开发行股票招股说明书
发行概况
发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 3,200 万股
每股面值 1.00 元 发行价格 19.68 元/股
预计发行日期 2009 年8 月17 日
拟上市的证券交易
所
深圳证券交易所
发行后总股本 12,800 万股 保荐人（主承销商） 招商证券股份有限公司
招股说明书签署
日期
2009 年7 月29 日
股份限制流通及
自愿锁定承诺
公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：自深圳世联地产顾问股份有限
公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已
实际控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产
顾问股份有限公司回购该部分股份。
公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公司及股东深圳万凯华信投资
有限公司、深圳市卓群创展投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股
份有限公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托他人管理本次发
行前已持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地
产顾问股份有限公司回购该部分股份。
公司股东深圳市同创伟业创业投资有限公司、上海景林资产管理有限公
司、深圳市创新资本投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限
公司的股票上市之日起12 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已
持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问
股份有限公司回购该部分股份。
间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾艾、
周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，还承诺：在本人担任深
圳世联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年
转让深圳世联地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的
25%；在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司
的股份。世联地产招股说明书
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发行人声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及
其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明
其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相
反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、会计师或其他专业顾问。世联地产招股说明书
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重大事项提示
本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风险：
一、股份限制流通及自愿锁定承诺
公司本次发行前总股本为9,600 万股，本次拟发行3,200 万股人民币普通股，
发行后总股本为12,800 万股。上述股份全部为流通股。其中：
（1）公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：“自深圳世联地产顾问股份有
限公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已实际
控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。”
（2）公司的控股股东世联地产顾问（中国）有限公司及公司股东深圳万凯
华信投资有限公司、深圳市卓群创展投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股
份有限公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已
持有的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
（3）公司股东深圳市同创伟业创业投资有限公司、上海景林资产管理有限
公司、深圳市创新资本投资有限公司承诺：自深圳世联地产顾问股份有限公司的
股票上市之日起12 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世
联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部
分股份。
（4）间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾
艾、周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，还承诺：在本人担任深圳世
联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让深圳世联
地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的25%；在离职后半年内
不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。
二、本次发行前未分配利润的处理世联地产招股说明书
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本公司于2008 年11 月6 日第三次临时股东大会决议：若公司本次公开发行
股票并上市的申请分别取得中国证监会和证券交易所的核准，则本次公开发行之
日前所滚存的可供股东分配的利润由公司新老股东依其所持股份比例共同享有。
三、本公司特别提醒投资者注意以下风险因素
（一）政策风险
房地产业作为国家支柱产业，受国家宏观调控政策影响较大。而房地产行业
的发展对房地产中介服务企业的影响比较大。近年来国内房地产市场呈现投资增
长和房价上涨过快等状况，并引起了各级政府部门的关注。2007 年底之前，国
家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供
应、房地产市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。
2008 年由于美国次贷危机的蔓延、全球金融危机的影响以及我国前期从紧
调控政策的实际效果开始释放，使得房地产市场进入调整阶段。为应对全球金融
危机，恢复房地产市场发展，2008 年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出
台政策稳定房地产市场的发展，推动房地产市场回暖。随着2008 年下半年积极
的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施，购房贷款利率的大幅
下调，商品住房销售价格的调整，我国的房地产市场在2009 年上半年成交量显
著活跃，房地产市场开始逐步复苏。
房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不
同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行
业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策
对房地产中介服务行业的影响并积极应对，则可能影响到公司业务的开展。
（二）市场风险
房地产中介服务行业服务于房地产市场，为房地产开发商提供新房的代理销
售服务和顾问策划服务，为二手房的买卖双方提供经纪服务。房地产市场尤其是
新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。
房地产行业具有周期性的特点，受宏观经济周期的影响，房地产投资额、开世联地产招股说明书
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工面积、竣工面积和销售面积等会出现周期性波动。在房地产行业发展较快，商
品房价格过快上涨，市场过热的时候，必然会出现房地产市场的调整。而商品房
价格在经过理性回归后，随着城市化进程的深化，在居民刚性需求的支撑下，房
地产市场将逐渐恢复，并回归到持续增长的轨道上来。
1、主要城市房地产市场概况
世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和
佛山等城市从事新房代理销售业务，在深圳从事房地产经纪业务。
（1）深圳等主要城市新房成交情况世联地产招股说明书
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数据来源：以上数据反映深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山9 个城市的合计成交
面积、合计成交金额及这9 个城市的总体成交均价。数据来自各地国土、房产部门网站。
自2007 年下半年以来，深圳等主要城市房地产市场商品住宅成交面积和成
交金额均出现了大幅下降，2008 年下半年国家相继出台政策稳定房地产市场的
发展， 2009 年上半年各主要城市商品住宅的成交面积和成交金额开始逐步上
升，房地产市场复苏特征明显。
（2）深圳二手房成交情况
数据来源：深圳市国土资源和房产管理局网站《2009 年1-5 月深圳房地产市场分析报告》、《深圳房地产月
度统计分析报告》，其中2009 年6 月数据为世联地产对市场交易统计分析。
受国家宏观调控政策的影响，深圳二手房市场自2007 年8 月份开始交易量
迅速萎缩，交易价格也开始下降，市场进入调整时期。深圳市从事二手房经纪业
务的中介公司面临经营困境，2007 年下半年相继出现了中天置业等破产倒闭的
事件。2008 年下半年国家相继出台政策稳定房地产市场的发展，深圳市二手房世联地产招股说明书
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成交面积有所回暖。随着信贷政策的放松，深圳的二手房在2009 年上半年成交
量大幅上升，基本与2007 年同期的市场成交水平相当。
2、主要城市房地产成交量下降对世联地产的影响
公司是以顾问策划业务和代理销售业务为主的房地产服务公司。2008 年公
司营业收入和主营业务利润结构如下：
56.52%
35.71%
7.33% 0.45%
2008年营业收入结构
代理业务顾问业务经纪业务其他
45.81% 61.02%
-7.37% 0.55%
2008年主营业务利润结构
代理业务顾问业务经纪业务其他
（1）对公司代理销售业务的影响
目前公司从事代理销售业务的城市自2007 年下半年以来新房成交量出现了
大幅下降，对公司将产生重大影响。但随着国内房地产市场的逐步成熟，行业专
业分工进一步细化，房地产代理销售比例会逐步提高，本公司在各地的代理市场
份额在继续扩大。针对代理销售业务面临的市场风险，公司采取如下应对措施：
① 强化“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式。公
司采取在核心城
