深圳世联地产顾问股份有限公司
Shenzhen World Union Properties Consultancy Co.,Ltd.
广东省深圳市深南东路深圳发展银行大厦13 层
首次公开发行股票招股意向书摘要
保荐人（主承销商）
深圳市 福田区 益田路 江苏大厦38－45 楼世联地产招股意向书摘要
1-2-1
发行人声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包
括招股说明书全文的各部分内容。招股说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网
站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资
决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、
完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其
摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其
对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反
的声明均属虚假不实陈述。世联地产招股意向书摘要
1-2-2
释 义
在本招股说明书摘要中，除非文义另有所指，下列简称和术语具有如下含
义：
一般名词：
本公司、公司、股份公司、
发行人、世联地产
指深圳世联地产顾问股份有限公司
深圳世联咨询 指世联房地产咨询服务（深圳）有限公司，世联地产前身
世联地产有限
指世联地产顾问（深圳）有限公司，1998 年9 月由深圳世联咨询
变更名称而来，2007 年8 月整体变更设立世联地产
世联中国 指世联地产顾问（中国）有限公司，世联地产之控股股东
世联兴业 指世联兴业有限公司（正在办理注销）
海外投资公司 指World Union Associates,Inc.，（已经注销）
万凯华信 指深圳万凯华信投资有限公司，世联地产之股东之一
卓群创展 指深圳市卓群创展投资有限公司，世联地产之股东之一
同创伟业 指深圳市同创伟业创业投资有限公司，世联地产之股东之一
上海景林 指上海景林资产管理有限公司，世联地产之股东之一
创新投资 指深圳市创新资本投资有限公司，世联地产之股东之一
世联广州 指广州市世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联东莞 指东莞世联地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联行 指深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联地产之全资子公司
世联天津 指天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联惠州 指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联地产之全资子公司
世联北京 指北京世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联上海 指上海世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联珠海 指珠海世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联厦门 指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联地产招股意向书摘要
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世联杭州 指杭州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联先锋 指深圳世联先锋投资有限公司，世联地产之全资子公司
世联沈阳 指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联成都 指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联大连 指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联长沙 指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联苏州 指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联常州 指常州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联青岛 指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联武汉 指武汉世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联重庆 指重庆深联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联西安 指西安世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司
世联三亚 指三亚世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司
世联合肥 指合肥世联投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司
小额信贷公司 指深圳市世联小额信贷有限公司
盛泽担保公司 指深圳盛泽担保有限公司
盛泽按揭公司 指深圳盛泽按揭代理有限公司
世联评估公司 指深圳市世联土地房地产评估有限公司
加顺贷公司 指深圳市加顺贷投资有限公司
上市 指本次发行股票在深圳证券交易所挂牌交易的行为
商务部 指中华人民共和国商务部
建设部
指中华人民共和国建设部，现变更为中华人民共和国住房和城乡
建设部
中国证监会 指中国证券监督管理委员会
深交所 指深圳证券交易所
保荐人、主承销商、招商
证券
指招商证券股份有限公司
信永中和、发行人会计师 指信永中和会计师事务所有限责任公司世联地产招股意向书摘要
1-2-4
金杜律师、发行人律师 指北京市金杜律师事务所
中勤信 指深圳市中勤信资产评估有限公司
南洋银行深圳分行 指南洋商业银行有限公司深圳分行
香港 指中华人民共和国香港特别行政区
元 指人民币元
《公司法》 指2005 年10 月27 日中华人民共和国第10 届全国人民代表大会
常务委员会第18 次会议修正，自2006 年1 月1 日施行的《中华
人民共和国公司法》
《证券法》 指2005 年10 月27 日中华人民共和国第10 届全国人民代表大会
常务委员会第18 次会议修正，自2006 年1 月1 日施行的《中华
人民共和国证券法》
《公司章程》 指本公司《公司章程》及《公司章程（草案）》
最近3 年及1 期、报告期
指截至2009 年6 月30 日的最近4 个会计期间，分别为2006 年
度、2007 年度、2008 年度和2009 年1-6 月
最近3 年 指2006 年度、2007 年度、2008 年度
新《企业会计准则》 指财政部于2006 年2 月颁布的《企业会计准则—基本准则》和
38 项具体准则
申报财务报表 指本公司根据相关法律法规为本次发行编制的财务报表
收购7 家公司各75%股权
指本公司在2007 年1-4 月收购世联北京、世联天津、世联上海、
世联广州、世联东莞、世联惠州、世联行各75%股权的行为。
社会公众股、A 股
指发行人根据本招股说明书向社会公开发行的面值为1 元的人民
币普通股
本次发行
指深圳世联地产顾问股份有限公司本次对社会公众发行3,200 万
股A 股的行为
易居中国 指易居（中国）控股有限公司
中原、中原地产 指中原（中国）物业顾问有限公司
伟业、伟业顾问 指北京伟业策略房地产投资顾问有限公司
合富辉煌 指合富辉煌集团控股有限公司
富阳控股 指富阳（中国）控股有限公司
顺驰、顺驰不动产 指顺驰（中国）不动产网络集团
戴德梁行 指戴德梁行有限公司
世邦魏理仕 指世邦魏理仕有限公司世联地产招股意向书摘要
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满堂红 指满堂红（中国）集团有限公司
美联、美联集团 指美联集团有限公司
21 世纪不动产 指21 世纪不动产中国公司
专有名词：
房地产一级市场 指由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场
房地产二级市场
指房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营
的市场
房地产三级市场
指房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押
和租赁等二次交易的市场
土地招拍挂制度
指根据土地利用规划规定的土地用途对土地使用权的一种出让
方式
房地产增量市场 指房地产二级市场，可同时称为房地产增量市场（或一手房市场）
房地产存量市场 指房地产三级市场，可同时称为房地产存量市场（或二手房市场）
代理
指房地产中介机构基于开发商的授权而发生的房屋代理销售行
为
一线城市 指北京、上海、广州、深圳
二线城市
指同时满足商品房销售面积在100 万平方米以上，销售均价在当
年全国销售均价以上的城市，主要为各省会城市
三线城市 指除一、二线城市以外的其他城市
三大经济圈 指珠三角经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈
中国房地产TOP10 研究
组
指2002 年由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产
研究所、中国指数研究院等三家机构发起成立，致力对中国房地
产开发、服务企业群体进行客观、公正、准确、全面的研究的专
业小组
房地产服务商
指在房地产开发、流通、保有阶段，为政府、房地产开发商、机
构及个人业主提供相关专业服务的机构
城镇化率
指人口向城市聚集的过程和聚集程度，通常用市人口和镇人口占
全部人口的百分比来表示，称城镇化率或城镇化水平
人口红利
一个国家人口生育率迅速下降，造成人口老龄化加速的同时，少
儿抚养比同时迅速下降，劳动年龄人口比例上升。在老年人口比
例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负
担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之
为“人口红利”
房地产营销外包
指房地产开发商将房地产营销、销售环节以商业形式外包给本企
业以外的服务提供商的经济活动
开盘
指房地产开发商在满足销售项目预售政策条件后，通过有效途径
正式对外传达销售信息的行为世联地产招股意向书摘要
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房地产规模指数
指某区域在特定时间内房地产行业整体发展规模的高低水平，具
体来讲涉及到完成的房地产投资、销售面积、土地出让收入、空
置面积、竣工面积、新开工面积等方面。
房地产价格指数
指一定区域在特定时间内房地产行业的整体价格水平，研究价格
指数的变化可以看出价格的升降趋势
