600565 沪市 迪马股份

公司代码：600565                                                公司简称：迪马股份
              重庆市迪马实业股份有限公司

                  2021 年年度报告摘要


                            第一节 重要提示

1  本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
  划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2  本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
  完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3  公司全体董事出席董事会会议。
4  立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5  董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  经立信会计师事务所审计，公司母公司2021年度实现的净利润265,313,347.52元，根据公司章程规定，提取10%的法定盈余公积金计26,531,334.75元,加上年初未分配利润1,041,943,805.38元，减2020年度利润已分配的204,614,902.72元，本次可供分配的利润为1,076,110,915.43元。

  综合考虑目前行业环境、市场现状及未来发展趋势，结合公司发展现状、债务情况及资金安排，为提高公司财务的稳健性和抗风险能力，实现公司持续、稳定、健康的战略发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配，资本公积不转增股本。

                          第二节 公司基本情况

1  公司简介

                                  公司股票简况

    股票种类    股票上市交易所    股票简称        股票代码    变更前股票简称

A股            上海证券交易所  迪马股份        600565          无

  联系人和联系方式                董事会秘书                  证券事务代表

        姓名          王骏                              杨丽华

      办公地址        重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼  重庆市南岸区南滨路东原
                                                          1891D馆4楼

        电话          023-81155758                      023-81155759

      电子信箱        wangjun@dima.cn                    yanglihua@dima.cn

2  报告期公司主要业务简介

  2021 年，国内外环境复杂，对我国经济带来机遇的同时，压力及不确定性因素也不断增加，中央政府及各地区各部门均继续秉承稳中有升的总基调，维持稳定发展。
1） 房地产行业

  2021 年房地产行业政策调控先紧后缓，政策调控总原则仍以“稳”为主。在“房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，调控政策呈现高频化，精准化。全年销售由热转冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。
1、开发投资

  从投资业态上看，住宅投资仍是主流。2021 年全国房地产开发投资 147,602 亿元，同比增长
4.4%，其中住宅投资占比 75.3%，增速较上年增长 6.4%。从投资区域看，东部地区占领半壁江山，投资额占比为 52.6%。
1.    施工与新开工
总体看施工面积较去年增长 5.2%，为 975,387 万平方米，但新开工面积下降 11.4%，为近六年来新开工房屋面积出现的首次下滑，也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。
3、土地购置

  房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为 21,590 万平方米，比上年减少了 3,946
万平方米，同比下降 15.5%；土地成交价款突破近十年新高，为 17,756 亿元，同比增长 2.8%。4、销售面积、销售金额与平均销售价格

  全国商品房销售增速放缓，全年销售面积和销售金额分别为 17.94 亿平方米和 18.19 万亿元，
增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。商品房平均销售价格为10,139元/平方米，同比增长2.8%,但增速为近 5 年最低水平。

  从地区看分化情况明显，东部地区、中部地区增长较为良好。销售面积及销售金额在东部地区、中部地区增长位列前 2 位，销售金额较去年增长分别为 8.0%，6.4%，西部地区、东北地区增速均出现下跌。

  总体而言，房地产行业政策调控仍以“稳”为主，且经过多年市场与政策的调控与磨合后，房地产行业迎来理性时代，短期内市场信心仍不足，消费意向持续走弱；从长远看，随着城镇化持续，人口迁移住房改善升级等因素影响，需求的基本逻辑仍未发生改变。
2）物业服务行业


  2021 年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进物业行业发展，特别是《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中政策对物业行业的倾斜；下半年随着房地产市场的下行，国家政策在支持物业行业发展的同时也强调规范行业秩序。

  2021 年，物业行业收并购频繁，大型物业企业延续 2020 年收购兼并竞争格局。众多物业公
司纷纷拓展服务范围及规模，积极推动社区增值服务、城市管理服务及商业管理服务等多元业态。物业企业纷纷朝着资本市场道路进军，多家中小型规模企业物业申报 IPO 并成功发行上市。物业企业上市热情呈现前高后低的趋势，物企上市随着进程放缓，股价、市值、市盈率的回调，资本逐渐回归理性。
3）商业管理

  2021 年随着疫情影响的逐步恢复，商业线下经济活力回升，商业地产整体开始回暖，但呈现地区分布不均，存在结构性过剩特点；部分主流商业企业在坚守一二线城市的同时，开始重点拓展下沉市场；面对客群高度重叠，竞争日趋激烈的情况，商业体纷纷通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，商管企业发展方向以轻资产管理，数智化赋能运营倾斜。
4）专用车行业：

  2021 年汽车产销同比增长，其中新能源车市场占有率提升至 13.4%，在国家补贴政策退坡背景下市场占有率的进一步提升，充分说明新能源汽车市场逐步从政策驱动转向市场驱动，专用车从传统能源转向新能源的存在市场空间。

  从细分市场看，防弹车国内需求量略有下降，而消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，应急类专用车需求将呈现稳步增长趋势；机场航勤类集成应用专用车虽受疫情影响出现短暂需求下降，但随着疫情的稳定控制，市场也将逐渐恢复并保持稳定发展。
5）医疗康养业务

  目前我国人口老龄化加速，养老问题的严重性必要性日益显现。随着人们生活水平的提高，老年群体消费需求的变化，老年市场越来越大，但企业供给却不能满足市场的需求，缺乏专业医护服务人员，缺乏养老保健服务机构，老年保健护理用品处于匮乏状态。康养政策体系逐步完善，产业生态体系逐步形成，现阶段，我国已逐渐形成了“9073”的养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

    报告期内公司房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和产业发展板块的业务情况
如下：
1）房地产

  报告期内东原地产受房地产行业政策调控的影响，虽然营业收入基本保持稳定，但受毛利率下降及资产减值计提的影响，利润亏损较大。在整体行业及市场下行的大环境下，东原地产全年仍然保持稳健经营和流动性安全，维持管理团队的稳定性和凝聚力，强化精细化运营，降本增效，不断努力应对行业系统性风险。

    1、持续深耕获取优质土地，稳健经营践行长期主义

    东原地产仍延续深耕战略不变，结合公司实际情况与市场环境，适机获得优质土地，报告期内新增房地产项目 12 宗，计容建筑面积 197.55 万平方米；延续长期主义经营理念，紧跟市场调整节奏，三四季度主动逐步放缓拿地节奏，注重项目稳健经营，报告期内新开工项目面积 421.74万平方米、竣工项目面积 255.40 万平方米，获得中指研究院颁发的“2021 中国房地产百强企业”第 44 位。

    2、产品力持续提升，注重用户体验与服务

    东原地产在延续之前从产品、服务、社区三个维度诠释产品力和客户价值的基础之外，报告期内进一步提出并聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造，包含场景化户型 PRO+创新，社区公共空间大首层理念打造、安全智慧社区持续推进、与政府合作城市更新业务等。东原地产发起“人人都是产品官”计划，全员践行开放、共创的产品文化，共建具有市场竞争力的产品价值体系和产品品牌。报告期内获得克而瑞研究中心颁发的“2021 中国房地产企业产品力”TOP20，中指研究院颁发的 2021 中国房地产优秀原创产品品牌--东原印系，北京赛维咨询颁发的“2021 客户满意度”第一。

    3、优化内部管理体系，管理效率持续升级

    面对严峻的行业压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部精细化管理水平，颗粒归仓，降本增效。报告期内东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购，提升采购管理效率与质量；升级完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段，化被动使用为主动指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统；夯实《营销全流程标准化》、《东原集团营销价值体系方法论》制度，加速去化、回款，快速回笼资金，在北京赛惟咨询有限公司评选的 2021“客户满意度”和“销售服务满意度”排名中均位列第一。

    4、信息系统建设与信息战略化管理


    在东原地产全面信息体系化管理基础上，强化运营、营销、 财务、物业、社区等信息系统持
续优化，提升组织效能，包含供应链线上采购平台、智慧案场、数字化线上平台等，同时将东原地产信息化能力输出进行战略化升级，加强与第三方外部开发供应商在软件定制开发、销售方面的合作。

    5、高效能团队及人才结构管理机制的长效打造

    结合市场与行业情况变化，根据自身实际情况，积极实施组织战略变化，合理调整组织架构，提高人均效能，打造更具竞争力的团队；进一步构建适配公司的人才梯队，实现公司与员工发展双赢，报告期内调整职位职级体系及薪酬体系，加强与公司业绩挂钩，实现员工与公司共同发展。2）物业服务

    1、规模快速扩大，步入加速发展道路

    2021 年东原仁知步入“大物业、全价值”的加速发展的道路，服务业态涵盖住宅、商业综合
体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等多元化业态组合；服务范围已覆盖华东、华西、华中、西南区域；外拓独立第三方业务面积增加至 1,410.42 万平方米。报告期内服务规模实现同比增长，总在管项目达 325 个，在管面积 2,819.47 万平方米，合约管理面积
4,288.37 万平方米。期间业绩提升明显，2021 年收入达到 11.93 亿元，较上年增长 55.63%；毛
利达 3.09 亿元，较上年增长 43.03%；利润达到 1.30 亿元，较上年增长 54.37%。

    2、全面提升服务质量

    东原仁知持续深化服务体系与卓越的服务能力，广受认可。报告期内制定与执行“磐石计划”、“焕新计划”， 建立标准体系、关键指标强管控机制、数字化品控管理体系等，并运用多渠道客