证券代码：600053 证券简称：九鼎投资 公告编号：2021-037
昆 吾 九 鼎 投 资 控 股 股 份 有 限 公 司
K u n w u J i u d i n g I n v e s t me n t H o l d i n g s C O . , L t d
关 于 转 让 江 西 紫 星 物 业 服 务 有 限 公 司
20%股 权 暨 关 联 交 易 的 公 告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
昆吾九鼎投资控股股份有限公司（以下简称“公司”）拟将持有的江西紫星物业服务有限公司（以下简称“紫星物业”）20%股权转让给关联方江西中江集
团有限责任公司（以下简称“中江集团”），根据评估机构以 2021 年 4 月 30 日为
基准日出具的评估报告，紫星物业股东全部权益价值的评估值为 1,824.24 万元，据此确定本次交易的转让定价为 364.85 万元。交易完成后，公司不再持有紫星物业股权，本次关联交易对公司财务状况、经营成果不构成重大影响。
本次关联交易事项已经公司第八届董事会第十七次会议、第八届监事会第十三次会议审议通过，无需提交股东大会审议。
一、关联交易概述
紫星物业为公司参股公司，公司持有紫星物业 20%股权，中江集团持有紫星物业剩余 80%股权。公司拟与中江集团签订《现金购买资产协议》，将持有的 20%
紫星物业股权转让给中江集团，根据评估机构以 2021 年 4 月 30 日为基准日出具
的评估报告，紫星物业股东全部权益价值的评估值为 1,824.24 万元，据此确定本次交易的转让定价为 364.85 万元。交易完成后，公司不再持有紫星物业股权。公司董事会授权公司总经理完成后续相关交易事项。
本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
至本次关联交易为止，过去 12 个月内，除已提交公司股东大会审议通过的日常关联交易外，公司与同一关联人进行的交易以及与不同关联人进行的交易类别相关的交易的累计发生金额均未达到 3,000 万元，且未达到公司最近一期经审计净资产绝对值的 5%。
二、关联方介绍
（一）关联方关系介绍
受让方中江集团为公司控股股东，根据《股票上市规则》的有关规定，本次交易构成关联交易。
（二）关联人基本情况
公司名称：江西中江集团有限责任公司
企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：江西省南昌市东湖区沿江北大道紫金城
办公地点：江西省南昌市东湖区沿江北大道紫金城
法定代表人：吴刚
注册资本：15,000 万元人民币
经营范围：国内贸易，对各类行业的投资，商业运营管理，酒店管理，企业管理咨询服务，对外贸易经营。
主要股东：中江集团为同创九鼎投资管理集团股份有限公司全资子公司。
最近一年主要财务指标：
单位：万元 币种：人民币
财务指标 2020 年 12 月 31 日/2020 年度
总资产 564,348.15
净资产 292,323.75
营业收入 35,010.04
净利润 38,672.93
注：中江集团 2020 年财务数据为合并报表口径且已经过审计。
关联方与公司之间的关联担保及债权债务情况：
单位：万元 币种：人民币
被担保方 担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已
经履约完毕
九鼎投资 中江集团 50,000.00 2018-6-6 2023-5-28 否
单位：万元 币种：人民币
借入方 出借方 借款金额 借款 借款 说明
起始日 到期日
经公司第八届董
事会第十三次会
议审议，同意公司
及下属子公司根
九鼎投资 中江集团 4,000.00 2021-5-27 2021-9-30 据实际经营发展
的需要，可向控股
股东中江集团临
时拆入资金，详见
公司公告：临
2021-005
三、关联交易标的基本情况
（一）交易标的
公司名称：江西紫星物业服务有限公司
交易类别：出售资产
企业类型：其他有限责任公司
注册资本：300 万人民币
成立时间：2002-11-05
注册地址：江西省南昌市湾里区招贤大道
经营范围：物业管理；房屋的设施、设备的维护及维修服务；停车场管理及秩序维护；清洁环卫管理；绿化工程管理、施工、养护；房屋租赁；搬家服务；室内装修工程设计的施工；信息咨询；干洗服务；日用百货；家政服务；商业服务；餐饮管理；餐饮服务；房地产中介服务；其他贸易经纪与代理。
股权构成：公司持有紫星物业 20%股权，中江集团持有紫星物业 80%股权。
最近一年又一期主要财务指标：
单位：万元 币种：人民币
财务指标 2021 年 4 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
/2021 年 1-4 月 /2020 年度
财务指标 2021 年 4 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
/2021 年 1-4 月 /2020 年度
总资产 1,699.49 1,944.97
净资产 509.14 639.16
营业收入 842.43 2,654.92
净利润 -130.01 102.87
注：紫星物业以上财务数据已经过北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，该事务所具有从事证券、期货相关业务的资格。
权属状况：紫星物业股权清晰，不存在抵押、质押及其他限制转让的情况，也不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，不存在妨碍权属转移的其他情况。
(二)关联交易价格确定的一般原则和方法
本次关联交易价格根据评估机构对紫星物业出具的评估结果确定。本次交易的评估机构为北京普丰资产评估有限公司（以下简称“普丰资产评估”），具有证券、期货相关业务资格。根据普丰资产评估出具的《资产评估报告》（普丰评报
字（2021）第 010002 号），以 2021 年 4 月 30 日为评估基准日，采用资产基础法
和收益法进行评估，并最终选取收益法评估结果为评估结论，紫星物业股东全部权益价值的评估值为 1,824.24 万元，据此确定本次交易的转让定价为 364.85 万元。收益法评估依据如下：
1、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，考虑到本次预测收益额口径为企业自由现金流量，因此本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现。具体过程如下：
（1）选择可比公司
可比公司的选择参照以下标准：
A.可比上市公司只发行人民币 A 股。
B.可比上市公司股票已上市交易不少于 24 个月且交易活跃。
C.可比上市公司与被评估企业处于同一行业或受同一经济政策影响。
D.可比上市公司主营业务与被评估企业相同，与被评估企业相同的主营业务收入占总收入比不少于 50%。(不属于同一行业，但受同一经济政策影响的除外)
E.可比上市公司的资产规模、盈利能力、成长性、发展阶段等与被评估企业
相似。
根据上述选取标准，我们利用 WIND 资讯进行查询，通过比较分析，最终选取了以下 3 家上市公司作为对比上市公司：
序号 股票代码 股票名称
1 000011.SZ 深物业 A
2 600223.SH 鲁商发展
3 600807.SH 济南高新
（2）无风险报酬率 Rf的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。我们通过 WIND 资讯在沪、深两市选择从评估基准日至国债到期日剩余期限超过 10 年的国债，并计算其到期收益率，取所有国债到期收益率的平均值作为无风险收益率，经计算 Rf取 3.64%。
（3）确定市场风险溢价 ERP
市场风险溢价，是指投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期超额收益，即超过无风险利率的风险补偿。股市投资收益率是资本市场收益率的典型代表，股市风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分，亦可认为是市场风险溢价的典型代表。
我们借
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