301073 深市 君亭酒店

股票简称：君亭酒店                                          股票代码：301073
  浙江君亭酒店管理股份有限公司

        Zhejiang SSAW Boutique Hotels Co.,Ltd.

      （注册地址：杭州市西湖区学院路 29 号）

  首次公开发行股票并在创业板上市
            上市公告书

            保荐机构（主承销商）

（ 深圳市福田区金田路4018号安联大厦35层、28层A02单元）
                    二零二一年九月


                      特别提示

  本公司股票将于 2021 年 9 月 30 日在深圳证券交易所创业板上市。本公司提
醒投资者应充分了解股票市场风险及本公司披露的风险因素，在新股上市初期切忌盲目跟风“炒新”，应当审慎决策、理性投资。


              第一节 重要声明与提示

  一、重要声明

  本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证上市公告书所披露信息的真实性、准确性、完整性，承诺上市公告书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并依法承担法律责任。

  深圳证券交易所、有关政府机关对本公司股票上市及有关事项的意见，均不表明对本公司的任何保证。

  本公司提醒广大投资者认真阅读刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）、中证网（www.cs.com.cn）、中国证券网（www.cnstock.com）、证券时报网（www.stcn.com）、证券日报网（www.zqrb.cn）的本公司招股说明书“风险因素”章节的内容，注意风险，审慎决策，理性投资。

    本公司提醒广大投资者注意，凡本上市公告书未涉及的有关内容，请投资者查阅本公司招股说明书全文。

    如无特别说明，本上市公告书中的简称或名词的释义与本公司招股说明书中相同。

    本上市公告书数值通常保留至小数点后两位，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入所致。

  二、创业板新股上市初期投资风险特别提示

  本公司提醒广大投资者注意首次公开发行股票（以下简称“新股”）的投资风险，广大投资者应充分了解风险、理性参与新股交易。具体而言，投资公司股票的相关风险包括但不限于以下几种：

    （一）涨跌幅限制放宽

    创业板股票竞价交易设置较宽的涨跌幅限制，首次公开发行并在创业板上市的股票，上市后的前 5 个交易日不设涨跌幅限制，其后涨跌幅限制为 20%。深圳证券交易所主板在企业上市首日涨幅限制比例为 44%、跌幅限制比例为 36%，之后涨跌幅限制比例为 10%。创业板进一步放宽了对股票上市初期的涨跌幅限制，
提高了交易风险。

  （二）流通股数较少的风险

  本次发行后，公司总股本为 8,054.00 万股，其中无限售条件流通股票数量为19,066,558 股，占发行后总股本的比例为 23.673%。公司上市初期流通股数量较少，存在流动性不足的风险。

  （三）股票上市首日即可作为融资融券标的

  创业板股票上市首日即可作为融资融券标的，有可能会产生一定的价格波动风险、市场风险、保证金追加风险和流动性风险。价格波动风险是指，融资融券会加剧标的股票的价格波动；市场风险是指，投资者在将股票作为担保品进行融资时，不仅需要承担原有的股票价格变化带来的风险，还得承担新投资股票价格变化带来的风险，并支付相应的利息；保证金追加风险是指，投资者在交易过程中需要全程监控担保比率水平，以保证其不低于融资融券要求的维持保证金比例；流动性风险是指，标的股票发生剧烈价格波动时，融资购券或卖券还款、融券卖出或买券还券可能会受阻，产生较大的流动性风险。

  （四）市盈率风险

  按照中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所属行业为“H住宿和餐饮业”，具体属于“H住宿和餐饮业”中的“H61住宿业”。由于“H61
住宿业”所含5家上市公司中3家公司2020年度亏损，中证指数按照计算规则未计算该行业市盈率，本次发行前发行人可比上市公司市盈率情况如下，请投资者决策时参考：

                                                                近 1 月 近 1 月
          最新 近 1 月 2019 年 2020 年 2021 年 市盈率 市盈率      平均静 平均市
  证券    收盘  平均 扣非后 扣非后 (E)EPS  -2019  -2020 市盈率  态  盈率

  简称  价（元 收盘价 EPS（元EPS（元 （元/ 年扣非 年扣非 -2021 年 市盈率 -2021

          /股） （元/  /股）  /股）  股）              (E)（倍）-2020  年(E)

                                            后（倍）后（倍）

                股）                                          年扣非

                                                                        （倍）
                                                                后（倍）

锦江酒店  48.99  46.78  0.33  -0.63  0.73 148.45  -77.76  67.11  -74.25  64.08

首旅酒店  26.09  23.19  0.34  -0.53  0.60  76.74  -49.23  43.48  -43.75  38.65

开元酒店  13.54  17.59  0.56  -0.08      -  24.18 -169.25      - -219.88      -
(退市)

平均市盈率                                    83.12      -  55.30      -  51.37

  注：1、发行人可比公司开元酒店已于 2021 年 5 月退市，其收盘价统计截止至 2021 年

5 月 18 日；锦江酒店、首旅酒店收盘价统计截止至 2021 年 9 月 10 日；

  2、可比公司近 1 月平均（静态）市盈率计算方法：可比公司近 1 月算术平均收盘价/EPS
  2021 年（E）（EPS）数据来源为 Wind 截至 2021 年 9 月 10 日一致预测。

    本次发行价格12.24元/股对应的2020年扣除非经常性损益前后孰低的净利润摊薄后市盈率为32.47倍，低于可比上市公司2021年（E）近1月平均市盈率，但仍存在未来发行人股价下跌给投资者带来损失的风险。发行人和保荐机构（主承销商）提请投资者关注投资风险，审慎研判发行定价的合理性，理性做出投资。
  三、特别风险提示

    本公司提醒投资者认真阅读招股说明书的“风险因素”部分，并特别注意下列事项：

    （一）市场竞争加剧风险

    目前，我国酒店行业数量众多，虽然已经形成个别龙头酒店集团，但大多数酒店企业仍普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，酒店消费者对于酒店服务的要求将日趋提高和差异化。因此，酒店企业规模化、品牌连锁化和行业份额集中化将是行业发展趋势。若发行人在激烈的市场竞争中不能持续提升自身服务与管理能力，及时扩大品牌影响力，有效应对市场竞争加剧的风险，将会对公司盈利能力产生不利影响。

    （二）国民经济增长和居民消费支出增长不及预期的风险

  酒店行业特别是发行人所处的中高端酒店行业是典型的生活消费行业，其发展高度依赖国民经济增长和居民消费支出增长情况。若未来国民经济增长和居民消费支出增长不及预期或出现下滑态势，居民商旅消费支出大幅下降或消费档次大幅降级，可能对公司未来业务发展带来不利影响。

    （三）业务地区集中度较高风险

    2018 年度至 2020 年度，公司已开业酒店服务区域主要集中在长三角城市群
区域，特别是浙江省区域。2018 年度至 2020 年度，公司在浙江省营业收入分别
为 16,767.02 万元、18,092.55 万元和 13,579.82 万元，占相应期间营业收入的比
例分别为 49.15%、47.41%和 53.04%。公司近年来积极拓展全国市场，但是一旦
出现浙江省区域竞争加剧、业务规模饱和或地区监管政策及经营环境出现重大不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。

    （四）租赁风险

    2018 年度至 2020 年度，公司直营酒店主要通过租赁房屋进行经营，为了保
证公司业务的稳定性，公司与大部分房屋业主订立了 10 至 15 年及以上的租赁合同，并通过约定租赁到期的优先续租权、提前协商展约和租赁备案等多种方式增强公司租赁的稳定性。但是公司仍将面临租赁到期无法续租、出租方违约收回租赁场地或者续租租金大幅上涨的风险，上述租赁风险情形可能给公司的正常经营带来不利影响。

    （五）净资产收益率下降、每股收益下降的风险

    2018 年度至 2020 年度，本公司以归属于公司普通股股东的净利润计算的加
权平均净资产收益率分别为 32.51%、30.58%和 12.60%。本次发行募集资金到位后，公司归属于公司普通股股东的净资产将大幅上升。由于公司本次募集资金投资项目从资金投入到产生效益需要一定的时间，因此尽管公司业务仍具有良好的发展前景，且公司对募集资金投资项目进行了充分的可行性研究，但公司仍存在因利润水平在一定时期内无法与净资产同步增长而导致的净资产收益率摊薄风险。特此提醒投资者关注本次发行可能摊薄即期回报的风险。

    （六）社会突发事件风险

    发行人所在的酒店行业易受公共卫生疫情、公共安全、自然灾害等社会突发事件影响。同时酒店行业由于生活服务业的特殊性质，媒体和社会关注度较高。若未来发生上述社会突发事件，发行人应急管理机制和公共关系管理体系将显得极为重要。发行人已经建立了各项应急预案和公共关系管理制度，但是仍存在上述社会突发事件应对不力对公司经营管理、业绩、品牌声誉等带来不利影响的风险。

    （七）新冠肺炎疫情造成发行人 2020 年度业绩下滑的风险

  2020年一季度，我国发生新冠肺炎重大传染疫情。为应对该重大疫情，各地政府采取了交通管控、封城、隔离、推迟复工日期等疫情控制措施，同时居民的商旅出行等受到一定程度限制。根据中国饭店协会的公开数据，本次疫情中，住
宿业成为受损最为严重的行业之一。2020年一季度，住宿业商务客源和本地消费断崖式减少，全国住宿业平均入住率仅为18%左右，住宿业营业额损失较大。公司旗下酒店主要面向商旅出行住宿客人，受此次疫情影响住宿需求也出现暂时性下降，公司2020年度尤其是上半年的出租率和经营业绩受到影响。

  根据中审众环会计师事务所出具的众环审字（2021）0211155 号《审计报告》，
发行人 2020 年度实现营业收入 25,603.39 万元，较 2019 年度下滑 32.91%，实现
扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润 3,035.75 万元，较 2019 年度下滑 52.98%。受新冠肺炎疫情影响，发行人存在 2020 年度业绩下滑比例较大的风险。

                                                                    单位：万元

            项目              2020 年度  2019 年度    变动数    变动幅度