证券代码：300994 证券简称：久祺股份 公告编号：2021-022
久祺股份有限公司
关于对深交所关注函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载
、误导性陈述或者重大遗漏。
久祺股份有限公司（以下简称“公司”或“久祺股份”）于 2021 年 10 月 26
日收到深圳证券交易所创业板公司管理部下发的《关于对久祺股份有限公司的关注函》（创业板关注函〔2021〕第 431 号）（以下简称“关注函”），公司高度重视，对关注函提出的问题进行了认真核查和落实，现将有关情况说明如下：
1. 浙江久祺为公司实际控制人李政、李宇光、卢志勇合计持有 100%的公
司。请结合房产位置、建成时间及折旧情况、具体用途等补充说明公司选择向 关联方而非第三方购买房产的原因及合理性，相关决策是否审慎，本次交易对 公司财务状况、现金流量等方面的影响。
回复：
（一）房产位置、建成时间及折旧情况、具体用途等
本次交易房产位于杭州市上城区新塘路 58 号新传媒产业大厦 15、16 层，建
筑面积分别为 1,374.81 平方米，合计 2,749.62 平方米。该房产建成于 2008 年，
钢混结构，层高约 3.6 米。该建筑物基础为桩基础，外墙为花岗岩，内墙为乳胶漆，顶棚为石膏板吊顶、乳胶漆，楼地面为地砖、环氧地坪 、铝合金窗、玻璃门、木门等，水电设置齐全，暗设电线，现维护状况良好，正常使用。
截至 2021 年 9 月，上述两层房产累计折旧金额为 224.14 万元，用途为商业
办公。本次交易完成后，主要用于公司研发设计中心和供应链体系升级两个募投项目的场地投入。
（二）向关联方而非第三方购买房产的原因及合理性，相关决策是否审慎
1、公司原办公地址在杭州市上城区，子公司杭州久祥进出口有限公司、杭州久趣贸易有限公司等子公司亦均在杭州市上城区办公，为方便员工办公，公司仍拟在杭州市上城区选择合适的物业实施研发设计中心和供应链体系升级两个募投项目；但经公司调研，未能较好的匹配符合公司募投项目规划面积及单价的物业。根据公司募投项目的可研报告，研发设计中心和供应链体系升级两个募投
项目合计需购置 3,000 平方米，总价为 6,250 万元的办公场地，平均单价为 2.08
万元/平方米（含装修成本）。经评估，公司拟向关联方浙江久祺进出口有限公司购置的上述房产面积和成交单价均较为吻合公司上述募投项目的规划；
2、向关联方购买的上述房产可以节省公司寻找合适物业沟通成本、勘察成本以及中介费用等，有利于加快公司研发设计中心和供应链体系升级两个募投项目的建设。
综上所述，公司在调研及审慎决策的基础上，并基于上述原因向关联方而非第三方购买房产，具有合理性。
（三）本次交易对公司财务状况、现金流量等方面的影响
本次交易将使用公司募集资金购买上述房产。截至 2021 年 9 月 30 日，公司
货币资金余额为 687,392,138.54 元， 2021 年1-9月实现净利润 147,165,602.06元，现金及现金等价物净增加额 420,361,681.45 元；公司本次交易拟使用募集资金 55,627,600.00 元，预计年新增折旧 2,642,311.00 元，影响较小，且不会对公司财务状况、现金流量等方面产生不利影响。
2. 请说明上述房产具体的评估过程，评估主要参数及其选取依据，依据是
否合理、谨慎，并结合上述房产所在地房地产市场的整体情况及历史交易价格、周边可比房产交易作价等量化分析上述房产评估增值的合理性，本次交易定价的公允性，是否存在关联方利益输送。请评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）上述房产具体的评估过程，评估主要参数及其选取依据
本次评估的房屋建筑物均为办公楼（带装修工程），结合评估目的，本次选用市场法评估，该类建筑物的评估价值为包含相应土地使用权价值的房地合一价值。
1、评估方法
市场法是根据替代原理，选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较实例，经过交易情况、交易日期、区位因素、权益因素及实物因素诸项修正，得出评估对象的比准价格作为评估对象的市场价值。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×权益因素修正系数×实物因素修正系数
（1）参照物的选定
一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照物，再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积上的人民币买卖交易价格。
（2）因素修正调整计算
根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等个别因素的不同，对参照物的价格进行交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正，得出比准价格。
①交易情况修正：通过对交易实例交易情况的分析，剔除非正常的交易实例，测定各种特殊因素对正常建筑物价格的影响程度，从而排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
②交易日期修正：采用房地产价格指数的变动率来分析计算期日对房地产价格的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
③不动产状况修正：将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，具体分为区位因素修正、权益因素修正和实物因素修正。区位因素修正时考虑的因素主要有地区的办公聚集程度、交通条件、视觉听觉环境、公共配套设施和城市基础设施。权益因素修正考虑的因素主要有土地使用期限、租赁因素和规定用
途。实物因素修正考虑的因素主要有装修因素、建成时间、楼层因素、建筑面积、结构因素、临街因素、车位因素和维护情况。
（3）评估价值的确定
对于各参照物测算所得的比准价格，在分析其合理性的基础上以算术平均值作为评估单价，再乘以待估房产的建筑面积确认评估价值。
2、评估过程
（1）比较实例的选择
通过市场调查，根据替代原则，按同类地段、价格类型相同等特点，选择建筑规模、结构、区位条件相近的三个比较实例。实例概况详见下表：
案例 物业名称 建筑面积（㎡） 所在层数 成交日期 含税单价（元）
一 瑞晶国际商务中心 14 层 794.89 14 层/38 层 2021 年 8 月 25,224.00
二 钱江国际时代广场 22 层 172.51 22 层/44 层 2021 年 9 月 24,462.00
三 圣奥中央商务大厦 28 层 721.40 28 层/39 层 2021 年 9 月 26,393.00
（2）编制因素条件说明表（表 1）和因素比较修正系数表（表 2）
表 1--因素条件说明表
比较因素 待估房产 实例一 实例二 实例三
名 称 新传媒产业大厦 瑞晶国际商务中 钱江国际时代广 圣奥中央商务
15、16 层 心 14 层 场 22 层 大厦 28 层
位 置 杭州市上城区新 五星路 198 号 城星路 111 号 市民街 200 号
塘路 58 号
交易价格 待估 25,224 24,462 26,393
交易时间 评估基准日 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 9 月
交易情况 正常 成交价 成交价 成交价
周边多为住宅， 周边多为写字 周边多为写字 周边多为写字
办公聚集度 办公聚集度一般 楼，办公聚集度 楼，办公聚集度 楼，办公聚集度
高 高 高
靠近区域主干道 靠近区域主干道 靠近区域主干道 靠近区域主干
区位因素 交通条件 及地铁站，交通 及地铁站，交通 及地铁站，交通 道及地铁站，交
条件好 条件好 条件好 通条件好
距离医院、银行、 距离医院、银行、 距离医院、银行、 距离医院、银
市政配套 中小学等设施 中小学等设施 中小学等设施 行、中小学等设
近，市政配套好 近，市政配套好 近，市政配套好 施近，市政配套
比较因素 待估房产 实例一 实例二 实例三
好
周边为居民区， 周边为中央商务 周边为中央商务 周边为中央商
视听环境 视觉听觉环境一 区，视觉听觉环 区，视觉听觉环 务区，视觉听觉
般 境较好 境较好 环境较好
土地使用期限 2056年 8月 9日 2054 年 7 月 14 2055 年 11 月 20 2055 年 7 月 25
权益状况 日 日 日
租赁情况 未出租 已正常出租 已正常出租 未出租
规定用途 办公 办公 办公 办公
装修因素 精装修 精装修 精装修 精装修
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