300917 深市 特发服务

  深圳市特发服务股份有限公司
深圳市福田区香蜜湖街道侨香路 1010 号特发文创广场五楼
          Shenzhen SDG Service CO., LTD.

 首次公开发行股票并在创业板上市

              之

          上市公告书

            保荐机构（主承销商）

      中国（上海）自由贸易试验区商城路 618 号

                二〇二〇年十二月


                      特别提示

  深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“特发服务”、“发行人”或“公司”）
股票将于 2020 年 12 月 21 日在深圳证券交易所创业板上市。本公司提醒投资者
应充分了解股票市场风险及本公司披露的风险因素，在新股上市初期切忌盲目跟风“炒新”，应当审慎决策、理性投资。

  如无特别说明，本上市公告书中的简称或名词的释义与本公司首次公开发行A 股股票招股说明书相同。


                第一节 重要声明与提示

  一、重要声明

  本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证上市公告书的真实性、准确性、完整性，承诺上市公告书不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并依法承担法律责任。

  深圳证券交易所、有关政府机关对本公司股票上市及有关事项的意见，均不表明对本公司的任何保证。

  本公司提醒广大投资者认真阅读刊载于巨潮资讯网（网址 www.cninfo.com.cn）、中证网（www.cs.com.cn）、中国证券网（www.cnstock.com）、证券时报网（www.stcn.com）、证券日报网（www.zqrb.cn）的本公司招股说明书“风险因素”章节的内容，注意风险，审慎决策，理性投资。

  本公司提醒广大投资者注意，凡本上市公告书未涉及的有关内容，请投资者查阅本公司招股说明书全文。

  二、创业板新股上市初期投资风险特别提示

  本公司提醒广大投资者注意首次公开发行股票（以下简称“新股”）上市初期的投资风险，广大投资者应充分了解风险、理性参与新股交易。

  具体而言，上市初期的风险包括但不限于以下几种：

    （一）涨跌幅限制放宽

  创业板股票竞价交易设置较宽的涨跌幅限制，首次公开发行并在创业板上市的股票，上市后的前 5 个交易日不设涨跌幅限制，其后涨跌幅限制为 20%。深圳证券交易所主板、中小板新股上市首日涨幅限制 44%，跌幅限制比例为 36%，之后涨跌幅限制为 10%，创业板进一步放宽了对股票上市初期的涨跌幅限制，提高了交易风险。

    （二）流通股数量较少


  上市初期，因原始股股东的股份锁定期为 36 个月或 12 个月，高管、核心
员工专项资管计划锁定期为 12 个月，网下限售股锁定期为 6 个月。本次公开发
行 2,500 万股，发行后总股本 10,000 万股，其中，无限售流通股为 21,333,050
股，占发行后总股本的 21.3331%，公司上市初期流通股数量较少，存在流动性不足的风险。

    （三）市盈率与同行业平均水平存在差异

  按照中国证券监督委员会（以下简称“中国证监会”）《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），特发服务所属行业为“K70 房地产业”。本次发行价格 18.78元/股对应的 2019 年扣除非常性损益前后孰低的净利润摊薄后市盈率为 28.75
倍，高于中证指数有限公司 2020 年 12 月 7 日（T-3 日）发布的行业最近一个月
静态平均市盈率 8.33 倍，存在未来发行人股价下跌给投资者带来损失的风险。
    （四）股票上市首日即可作为融资融券标的

  股票上市首日即可作为融资融券标的，有可能会产生一定的价格波动风险、市场风险、保证金追加风险和流动性风险。价格波动风险是指，融资融券会加剧标的股票的价格波动；市场风险是指，投资者在将股票作为担保品进行融资时，不仅需要承担原有的股票价格变化带来的风险，还得承担新投资股票价格变化带来的风险，并支付相应的利息；保证金追加风险是指，投资者在交易过程中需要全程监控担保比率水平，以保证其不低于融资融券要求的维持保证金比例；流动性风险是指，标的股票发生剧烈价格波动时，融资购券或卖券还款、融券卖出或买券还券可能会受阻，产生较大的流动性风险。

  三、特别风险提示

  本公司特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本公司招股说明书“第四节 风险因素”一节的全部内容，并应特别关注下列风险因素：
    （一）人力成本上涨风险

  公司主营业务成本以人工成本为主，2017 年度、2018 年度、2019 年度和
2020 年 1-6 月，公司人工成本占当期主营业务成本的比例分别为 66.61%、
65.19%、67.41%和 68.33%。近年来，随着业务规模不断扩大，员工人数持续增加，主要服务项目所在的珠三角、长三角等区域工资水平亦显著上升，公司面临较大的用工成本上涨压力。

  公司维持及提高盈利水平即需要在业务扩张的同时有效控制人力成本的增加。虽然公司大力推进服务标准化、信息化及智能化以应对人力成本上涨的压力，但无法保证能持续有效地控制或降低人力成本。若公司无法持续地应对人力成本上升的风险，不断提高盈利能力，公司的业务发展及经营业绩将受到不利影响。
    （二）业务外包风险

  报告期内，为适应客户需求，提高服务效率，合理控制成本，公司选择性地将保洁、保安、绿化等部分物业管理服务委托给相关领域内专业的第三方服务提
供商，2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-6 月，公司业务外包成本
占主营业务成本的比例分别为 23.24%、25.58%、23.84%和 22.77%。

  公司在选择第三方服务提供商时，通过招投标程序严格审查其规模、声誉和服务质量等；在合同中对服务质量标准和管理规范等相关条款进行严格规定；在业务执行过程中对外包服务提供商进行严格监管。但若第三方服务提供商未严格按照合同约定提供相关服务，或在服务过程中未严格执行公司的质量标准和管理规范，将会对公司的服务质量和品牌声誉带来不利影响，进而影响公司经营业绩。
    （三）客户集中度较高风险

  报告期内，公司前五大客户的服务收入占营业收入的比重分别为 62.30%、55.78%、54.68%和 53.57%。其中，第一大客户均为华为，公司为华为在深圳、东莞、成都、武汉、廊坊等地的多个基地提供物业管理服务，对华为的服务收入占营业收入的比重分别为 38.81%、30.81%、28.66%和 28.77%。公司对第一大客户华为及前五大客户服务收入占比均呈逐年下降趋势，但客户集中度仍相对较高。

  如果华为及其他主要客户与公司的合作关系或其所处行业、自身运营情况发生重大不利变化，主要客户项目终止或项目到期后公司未能成功续约，公司的重要客户和收入来源将相应受到影响。若发行人在市场竞争中又无法持续获取新的
客户或服务项目，公司业务发展与盈利能力将受到不利影响。

    （四）应收账款金额较大的风险

  报告期各期末，公司的应收账款账面价值分别为 10,708.83 万元、15,168.83万元、20,544.06 万元和 24,714.36 万元，占总资产的比例分别为 37.90%、41.48%、42.39%和 44.87%，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。报告期内，公司账龄在一年以内的应收账款账面价值分别为 10,708.83 万元、
15,104.64 万元、20,408.32 万元和 24,259.32 万元，占比分别为 100.00%、
99.58%、99.34%和 98.16%，应收账款账龄绝大部分在一年以内。

  报告期内，公司主要客户商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款账龄绝大部分在一年以内，公司已按照会计政策足额计提了坏账准备。随着业务规模不断扩大，公司未来应收账款余额预计将进一步增加。公司应收账款账面价值相对较大，若出现客户违约或公司内部控制未有效执行的情形，将发生应收账款坏账准备计提比例提高的风险，对公司的现金流和财务状况将产生不利影响。
    （五）毛利率下滑的风险

  公司目前的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务等，其中综合物业管理服务为公司最主要的业务，也是其他各类业务发展的基础。2017
年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-6 月，公司综合毛利率分别为 21.96%、
21.05%、18.65%和 20.53%；综合物业管理服务毛利率分别为 17.52%、16.54%、15.17%和 17.78%。报告期内，综合物业管理业务的收入、毛利占比较高，系影响公司综合毛利率的主要因素。公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。未来，随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

    （六）部分停车场免于支付租金条款可能发生变化的风险

  报告期内，公司为部分物业项目提供综合物业管理过程中同时受托管理物业配套停车场，并向停车的车主收取泊位费。公司收取泊位费所涉及停车场中部分业主方为关联方且未向公司收取停车场租金，包括特发信息港/特发信息大厦停
车场、特力大厦停车场、汽车大厦停车场等。根据公司签订的物业管理合同，以上停车场作为所属物业的构成部分交由公司进行统一管理，公司管理上述停车场未向业主方支付租金。报告期内，这些未支付租金的停车场所涉及泊位费收入分
别为 665.53 万元、796.92 万元、801.26 万元和 387.97 万元，占公司营业收入
比例分别为 1.31%、1.14%、0.90%和 0.79%；泊位费毛利分别为 607.95 万元、
736.15 万元、740.76 万元和 351.79 万元，占公司营业毛利的比例分别为 5.45%、
5.00%、4.46%和 3.51%，占公司净利润的比例分别为 16.58%、13.32%、10.96%和 7.45%，占比较低，对公司主营业务和经营业绩影响有限。但未来若公司与业主方签订的物业管理合同到期，存在部分停车场免于支付租金条款可能发生变化的风险。

    （七）成长性风险

  报告期内，公司不断扩大物业管理规模，所提供物业管理服务、政务服务的项目数量、合同面积、收入均呈现显著增长趋势。2017 年度、2018 年度、2019
年度和 2020 年 1-6 月，公司综合物业管理服务收入分别为 41,110.71 万元、
54,370.06 万元、71,603.13 万元和 39,801.02 万元；公司政务服务收入分别为
5,183.09 万元、8,319.01 万元、11,406.55 万元和 6,979.48 万元。

  公司所管理物业规模的不断扩大和服务内容的扩展对公司的经营管理、资源配置、运营管理、组织协调和内部控制能力均提出了更高要求。但如果公司管理水平、组织模式、规范制度、内部控制不能随着经营规模的扩大而及时调整和完善，将对公司经营业绩造成不利影响。

    （八）分支机构管理风险

  公司采用物业服务行业惯常的管理模式，在全国各服务区域设立分、子公司等分支机构提供综合物业管理服务和政务服务。截至本上市公告书签署之日，公司拥有各级子公司 11 家，公司及子公司合计拥有分公司 52 家，分支机构数量较多。根据战略规划，公司将持续在全国范围内拓展业务，预计未来几年仍可能在其他区域设立新的分支机构。

  鉴于分支机构分散于全国各个区域，公司面临着管理风险增高和管理效率降
低的风险。为了更好地应对风险，公司已制定一系列管理制度和措施并大力加强各分、子公司的规范运作和统一管理。但如果公司的管理体系、服务标准不能适应管理分支机构的需要，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，公司的业务发