300917 深市 特发服务

            深圳市特发服务股份有限公司

  首次公开发行股票并在创业板上市投资风险特别公告

            保荐机构（主承销商）：国泰君安证券股份有限公司

  深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“发行人”、“特发服务”或“公司”）首次公开发行股票并在创业板上市申请已经深圳证券交易所（以下简称“深交所”）创业板上市委员会委员审议通过，并已经中国证券监督管理委员会同意注册（证监许可[2020]2930 号）。

  国泰君安证券股份有限公司（以下简称“保荐机构（主承销商）”）担任本次发行的保荐机构（主承销商）。本次公开发行股票 2,500 万股，全部为公开发行
新股，发行人股东不进行老股转让。本次网上、网下发行将于 2020 年 12 月 10
日（T 日）分别通过深交所交易系统、深交所网下发行电子平台（以下简称“网下发行电子平台”）及中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称“中国结算深圳分公司”）登记结算平台实施。

  发行人、保荐机构（主承销商）特别提请投资者关注以下内容：

  1、初步询价结束后，发行人和保荐机构（主承销商）根据《深圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市初步询价及推介公告》（以下简称“《初步询价及推介公告》”）规定的剔除规则，在剔除不符合要求投资者报价的初步询价结果后，将拟申购价格高于 19.05 元/股（不含 19.05 元/股）的配售对象全部剔除；拟申购价格为 19.05 元/股，且拟申购数量小于 750 万股的配售对象全部剔除；拟申购价格为19.05元/股，且拟申购数量等于750万股的配售对象，
按照申购时间从晚到早，将申购时间晚于 2020 年 12 月 7 日 14:58:35:907 的配售
对象全部剔除；拟申购价格为 19.05 元/股，拟申购数量为 750 万股的，且申购时
间均为 2020 年 12 月 7 日 14:58:35:907 的配售对象，按网下发行电子平台自动生
成的配售对象从后到前的顺序剔除 27 个配售对象，共剔除 716 个配售对象。以上剔除的拟申购总量为 528,310 万股，占本次初步询价剔除无效报价后拟申购数量总和 5,280,450 万股的 10.01%。剔除部分不得参与网下及网上申购。

    2、发行人和保荐机构（主承销商）根据初步询价结果，综合考虑发行人所
处行业、市场情况、同行业上市公司估值水平、募集资金需求及承销风险等因素，协商确定本次发行价格为18.78元/股，网下发行不再进行累计投标询价。

  本次发行的发行价格不超过剔除最高报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数以及剔除最高报价后通过公开募集方式设立的证券投资基金（以下简称“公募基金”）、全国社会保障基金（以下简称“社保基金”）、基本养老保险基金（以下简称“养老金”）、根据《企业年金基金管理办法》设立的企业年金基金（以下简称“企业年金基金”）和符合《保险资金运用管理办法》等规定的保险资金（以下简称“保险资金”）报价中位数、加权平均数孰低值。

    投资者请按此价格在2020年12月10日（T日）进行网上和网下申购，申购时无需缴付申购资金。其中，网下申购时间为9:30-15:00，网上申购时间为9:15-11:30，13:00-15:00。

  3、本次发行价格18.78元/股对应的市盈率为：

  （1）21.56倍（每股收益按照2019年度经会计师事务所依据中国会计准则审计的扣除非经常性损益前归属于母公司股东净利润除以本次发行前总股本计算）；
  （2）21.32倍（每股收益按照2019年度经会计师事务所依据中国会计准则审计的扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润除以本次发行前总股本计算）；
  （3）28.75倍（每股收益按照2019年度经会计师事务所依据中国会计准则审计的扣除非经常性损益前归属于母公司股东净利润除以本次发行后总股本计算）；
  （4）28.43倍（每股收益按照2019年度经会计师事务所依据中国会计准则审计的扣除非经常性损益后归属于母公司股东净利润除以本次发行后总股本计算）。
    4、本次发行价格为18.78元/股，请投资者根据以下情况判断本次发行定价的合理性。

  （1）根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），发行人所
处行业为房地产业（K70）。截至 2020 年 12 月 7 日（T-3 日），中证指数有限公
司发布的行业最近一个月平均静态市盈率为 8.33 倍。

    本次发行价格18.78元/股对应的2019年扣除非常性损益前后孰低的净利润摊薄后市盈率为28.75倍，相当于中证指数有限公司2020年12月7日发布的行业最近一个月静态平均市盈率8.33倍的3.45倍。这是由于A股目前115家房地产上市公司中，物业公司仅有3家，而物业公司的估值体系和开发类公司的估值体系存在较大区别。相对其他物业服务，园区物业管理的进入门槛和技术壁垒较高，公司作为国内领先的科技园区高端物业服务供应商，深耕园区物业管理领域超过20
年，积累了一大批优质客户，形成了独有的服务标准体系。凭借科学化、规范化的管理制度体系，公司能够实现服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为公司快速发展奠定基础。近年来，为满足客户多样化的服务需求，公司在综合物业管理服务的基础上，凭借对市场发展动态和客户需求的把握，迅速切入政务服务等领域，在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务。多元经营、强化了公司的品牌价值，多元化业务布局使公司具备良好的业绩持续增长能力。请投资者决策时参考。

  （2）截至 2020 年 12 月 7 日（T-3 日），可比上市公司估值水平如下：

                      2019 年扣  2019 年扣  T-3 日股  对应的静态  对应的静态
 证券代码  证券简称  非前 EPS  非后 EPS  票收盘价  市盈率（扣  市盈率（扣
                      （元/股）  （元/股）  （元/股）    非前）      非后）

 603506.SH  南都物业    0.8494    0.6148    22.46      26.44        36.53

 002968.SZ  新大正    0.9720    0.7863    51.20      52.67        65.11

        均值              -          -          -        39.56        50.82

数据来源：Wind 资讯，数据截至 2020 年 12 月 7 日（T-3 日）。

注： 2019 年扣非前/后 EPS 计算口径：2019 年扣除非经常性损益前/后归属于母公司净利润
/T-3 日（2020 年 12 月 7 日）总股本。

    本次发行价格18.78元/股对应的发行人2019年扣除非经常性损益前后孰低的摊薄后市盈率为28.75倍，低于可比公司2019年扣非后平均静态市盈率，仍存在未来发行人股价下跌给投资者带来损失的风险。发行人和保荐机构（主承销商）提请投资者关注投资风险，审慎研判发行定价的合理性，理性做出投资决策。

  （3）提请投资者关注发行价格与网下投资者报价之间存在的差异，网下投资者报价情况详见同日刊登于《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和《证券日报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《深圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市发行公告》（以下简称“《发行公告》”）。

  （4）本次发行遵循市场化定价原则，在初步询价阶段由网下机构投资者基于真实认购意图报价，发行人与保荐机构（主承销商）根据初步询价结果情况并综合考虑发行人所处行业、市场情况、同行业上市公司估值水平、募集资金需求及承销风险等因素，协商确定本次发行价格。本次发行价格不超过剔除最高报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数以及剔除最高报价后公募基金、社保基金、养老金、企业年金基金和保险资金报价中位数、加权平均数孰低值。任何投
资者如参与申购，均视为其已接受该发行价格，如对发行定价方法和发行价格有任何异议，建议不参与本次发行。

  （5）投资者应当充分关注定价市场化蕴含的风险因素，知晓股票上市后可能跌破发行价，切实提高风险意识，强化价值投资理念，避免盲目炒作，监管机构、发行人和保荐机构（主承销商）均无法保证股票上市后不会跌破发行价格。
  5、发行人本次募投项目预计使用募集资金34,519.77万元。按本次发行价格18.78元/股和2,500万股的新股发行数量计算，若本次发行成功，预计发行人募集资金总额为46,950.00万元，扣除预计发行费用约3,693.36万元（不含增值税）后，预计募集资金净额约为43,256.64万元。

  本次发行存在因取得募集资金导致净资产规模大幅度增加对发行人的生产经营模式、经营管理和风险控制能力、财务状况、盈利水平及股东长远利益产生重要影响的风险。

  6、本次发行价格不高于网下投资者剔除最高报价部分后剩余报价的中位数和加权平均数以及剔除最高报价后公募基金、社保基金、养老金、企业年金基金和保险资金的报价中位数和加权平均数四个数中的孰低值，故保荐机构相关子公司无需参与跟投，保荐机构相关子公司初始参与跟投的股票数量将全部回拨至网下发行。

  根据最终确定的价格，发行人的高级管理人员与核心员工专项资产管理计划最终战略配售数量为250万股，与初始预计认购股数一致。

  综上，本次发行的战略配售仅有发行人的高级管理人员与核心员工专项资产管理计划，最终战略配售数量为250万股，占发行总数量约10.00%。初始战略配售与最终战略配售股数的差额125万股将回拨至网下发行。

  7、本次发行的股票中，网上发行的股票无流通限制及限售期安排，自本次公开发行的股票在深交所上市之日起即可流通。

    网下发行部分采用比例限售方式，网下投资者应当承诺其获配股票数量的10%（向上取整计算）限售期限为自发行人首次公开发行并上市之日起6个月。即每个配售对象获配的股票中，90%的股份无限售期，自本次发行股票在深交所上市交易之日起即可流通；10%的股份限售期为6个月，限售期自本次发行股票在深交所上市交易之日起开始计算。网下投资者一旦报价即视为接受本次发行的网下限售期安排。

  发行人的高级管理人员与核心员工参与本次战略配售设立的专项资产管理
计划获配股票的限售期为12个月，限售期自本次公开发行的股票在深交所上市之日起开始计算。

  8、网上投资者应当自主表达申购意向，不得全权委托证券公司进行新股申购。

  9、每一配售对象只能选择网下发行或者网上发行中的一种方式进行申购。凡参与初步询价的，无论是否为有效报价，均不得参与网上申购。

  10、网下、网上申购结束后，发行人和保荐机构（主承销商）将根据总体申购的情况确定是否启用回拨机制，对网下、网上的发行数量进行调节。具体回拨机制请见《发行公告》中“二、（五）回拨机制”。

  11、网下投资者应根据《深圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市网下初步配售结果公告》，于2020年12月14日（T+2日）16:00前，按最终确定的发行价格与初步配售数量，及时足额缴纳新股认购资金。认购资金应该在规定时间内足额到账，未在规定时间内或未按要求足额缴纳认购资金的，该配售对象获配新股全部无效。多只新股同日发行时出现前述情形的，该配售对象全部无效。不同配售对象共用银行账户的，若认购资金不足，共用银行账户的配售对象获配新股全部无效。

  网上投资者申购新股中签后，应根据《深圳市特发服务股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市网上摇号中签结果公告》履行资金交收义务，确保其资金账户在2020年12月14日（T+2日）日终有足额的新股认购资金，不足部分视为放弃认购，由此产生的后果及相关法律责任由投