福建闽东电力股份有限公司
关于公开出让宁德市东晟房地产有限公司100%股权的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1.公司拟按核准评估值62,679.29万元作为东晟公司100%股权的挂牌出让底价，在产权交易机构公开挂牌出让东晟公司100%股权。
2.本次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
3.本次交易因涉及公开挂牌，交易成功与否存在不确定性，交易对方和最终交易价格尚不明确，目前无法判断是否涉及关联交易。
4.本次公开出让事项已取得宁德市国资委核准，尚需提交公司股东大会审议。
5.公司将根据本次交易的后续实施进展及时披露有关信息。
一、交易概述
宁德市东晟房地产有限公司（以下简称“东晟公司”）是由福建闽东电力股份有限公司（以下简称“公司”）全资设立的子公司。公司2016年非公开发行股票的过程中大股东宁德市国有资产投资经营有限公司做出承诺：“按照市场化原则，通过包括但不限于置换、收购、合并、重组、转让等方式将上市公司房地产业务进行剥离”。为了履行承诺，避免同业竞争，公司拟按核准评估值62,679.29万元作为东晟公司100%股权的挂牌出让底价，在产权交易机构公开挂牌出让东晟公司100%股权。
公司于2018年10月8日召开了第六届董事会第二十八次临时会议，审议通过了《关于公开出让宁德市东晟房地产有限公司100%股权的议案》（同意9票；反对0票；弃权0票），董事会对东晟公司100%股权的评估事项发表了意见，独立董事对东晟公司100%股权的评估事项及转让事项发表了同意的独立意见。本次公开出让事项已取得宁德市国资委《关于<福建闽东电力股份有限公司拟股权转让涉及的宁德市东晟房地产有限公司股东全部权益价值资产评估报告>的核准意见》
本次交易因涉及公开挂牌，交易成功与否存在不确定性，交易对方和最终交易价格尚不明确，目前无法判断是否涉及关联交易。
二、交易对方的基本情况
本次交易因涉及公开挂牌，交易成功与否存在不确定性，交易对方尚不明确，公司将根据《企业国有资产交易监督管理办法》及有关法律法规的规定在产权交易机构公开挂牌，并根据深圳证券交易所《股票上市规则》等相关规定履行信息披露义务。
三、交易标的基本情况
1．标的资产概况：
（1）公司名称：宁德市东晟房地产有限公司
（2）公司类型：其他有限责任公司
（3）住所：宁德市东侨经济开发区闽东东路10号2幢701
（4）股东：福建闽东电力股份有限公司持有100%股权
（5）法定代表人：陈文跃
（6）经营范围：房地产开发经营、物业管理等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（7）注册资本：人民币12,000万元
（8）成立日期：2009年5月19日
东晟公司是由公司全资设立的子公司，初始注册资本800万元，经三次增资，目前注册资本12000万元。
2.标的公司最近一年又一期财务数据如下（经审计）：
项 目 2017年12月31日 2018年6月30日
资产总额 758,597,999.67 833,578,539.42
负债总额 312,322,406.53 390,092,391.87
所有者权益 446,275,593.14 443,486,147.55
应收款项 13,587,059.00 139,999.00
经营活动产生的现金 1,987,330.43 1,059,888.53
投资性房地产 11,703,217.03 11,393,433.19
2017年1-12月 2018年1-6月
营业收入 385,856,786.14 18,306,765.10
营业利润 65,615,230.67 -559,348.46
净利润 49,927,427.48 -2,789,445.59
审计机构：致同会计师事务所（特殊普通合伙）
评估机构：万隆（上海）资产评估有限公司
致同会计师事务所（特殊普通合伙）具有证券期货相关业务许可证，万隆（上海）资产评估有限公司具有证券期货相关业务评估资格证书，均具备本次资产评估的胜任能力。
3.万隆（上海）资产评估有限公司对东晟公司进行资产评估，评估结果如下：
（1）资产基础法评估结果
①资产账面值833,578,539.42元，评估值939,181,579.67元，增值105,603,040.25元，增值率为12.67%。
②负债账面价值为390,092,391.87元，评估值390,092,391.87元,增值0.00元，增值率为0.00%。
③净资产账面值为443,486,147.55元，评估值为549,089,187.80元,增值105,603,040.25元，增值率为23.81%。
经资产基础法评估，宁德市东晟房地产有限公司于本次评估基准日的股东全部权益市场价值评估值为大写人民币伍亿肆仟玖佰零捌万玖仟叁佰元整（RMB54,908.93万元）。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2018年6月30日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
一、流动资产 1 79,383.8486,758.47 7,374.62 9.29
二、非流动资产 2 3,974.01 7,159.70 3,185.69 80.16
固定资产 5 2,321.83 4,578.66 2,256.83 97.20
在建工程 6
无形资产 7 0.37 2.38 2.01 543.24
长期待摊费用 8 482.97 482.97 -100.00
递延所得税 9 29.50 21.46 -8.04 -27.25
其他非流动资产 10
资产总计 1183,357.8593,918.1710,560.32 12.67
三、流动负债 1238,750.3338,750.33
四、非流动负债 13 258.91 258.91
负债总计 1439,009.2439,009.24
净资产（股东全部权益）1544,348.6154,908.9310,560.32 23.81
（2）收益法评估结果
①收益法模型及参数的选择
收益途径采用企业现金流折现方法(DCF)，估算企业的经营性资产的价值，加上评估基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，得到企业整体价值，扣减付息债务价值后，得到企业股东全部权益价值。
计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息负债价值
(A)企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值＝经营性资产价值（企业自由现金流量折现值）+溢余资产价值+非经营性资产负债价值+单独评估的子公司权益价值
(a)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金
Pn Fi Fn(1g)
i1(1r)i (rg)(1r)n
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；
Fn：预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：预测期；
i：预测期第i年；
g：永续期增长率。（g一般取0）
其中，企业自由现金流量计算如下：
(预测期内每年)企业自由现金流量=息税前利润-实付所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
=销售收入-销售成本-销售税金及附加+其他业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+未单独评估的子公司投资收益-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
WACCKe E Kd(1t) D
ED ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中：rf：无风险利率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(b)溢余资产、非经营性资产、非经营性负债价值
溢余资产是指与企业收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产。主要
包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等。非经营性资产是指与企业收益无直
接关系、不产生效益的资产。非经营性负债是与企业日常生产经营无关的负债。
溢余资产、非经营性资产、非经营性负债价值视具体情况采用成本法、收益法或
市场法进行评估。
(B)明确的预测期
被评估单位于2009年成立，主营业务方向稳定，未来发展战略明确，运营
状况稳定，另外被评估单位目前仅有东晟广场项目，预计2024年可以实现销售
完毕，没有其他土地储备和开发计划，故明确的预测期选取确定稳定期2024年
末。
(C)收益期
由于被评估企业目前只有“东晟广场”项目，没有其他土地开发和储备计
划，收益年限根据“东晟广场”的经营开发销售等年限确定，根据被评估企业
提供的资料，“东晟广场”2024年可以实现销售完毕，故收益期确定为2024年。
②企业整体价值计算如下:
