本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
金浦钛业股份有限公司拟收购
金浦投资控股集团有限公司持有的
东悦时代广场 A 幢部分楼层
资产评估报告
苏中资评报字(2021)第 5080 号
（共 1 册，第 1 册）
江苏中企华中天资产评估有限公司
二〇二一年十月三十日
资产评估报告编码回执
江苏中企华中天资产评估有限公司 I
目 录
声 明......1
资产评估报告摘要......2
资产评估报告正文......4
一、委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人 ......4
二、评估目的 ......5
三、评估对象和评估范围......5
四、价值类型 ......6
五、评估基准日 ......6
六、评估依据 ......6
七、评估方法 ......7
八、评估程序实施过程和情况 ......9
九、评估假设 ......10
十、评估结论 ......11
十一、特别事项说明 ......11
十二、资产评估报告使用限制说明 ......12
十三、资产评估报告日 ......12
资产评估报告附件......14
江苏中企华中天资产评估有限公司 II
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人及产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委托资产评估业务,应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
江苏中企华中天资产评估有限公司 1
资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确
理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
金浦钛业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法及收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟资产收购涉及的东悦时代广场 A 幢 1 层、19
层、21-22 层、24-25 层，在 2021 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产
评估报告摘要如下：
1.评估目的：确定金浦投资控股集团有限公司持有的东悦时代广场A幢1层、19 层、21-22 层、24-25 层的市场价值，为金浦钛业股份有限公司拟收购该部分资产提供价值参考依据。
2.评估对象：金浦投资控股集团有限公司持有的东悦时代广场 A 幢 1 层、19
层、21-22 层、24-25 层房地产市场价值。评估范围：金浦投资控股集团有限公司
持有的东悦时代广场 A 幢 1 层、19 层、21-22 层、24-25 层（建筑面积为 6,221.28
平方米），含其分摊的土地使用权(土地使用权面积为 1,364.73 平方米)。
3.评估基准日：2021 年 9 月 30 日。
4.价值类型：市场价值。
5.评估方法：市场法、收益法。
6.评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查、评定估算等评估程序，采用市场法和收益法，得出的评估结论如下：
在评估基准日 2021 年 9 月 30 日，采用市场法的评估结果为 14,177.59 万元，
采用收益法的评估结果为 13,701.86 万元。
市场法评估结果与收益法相差 475.73 万元，差异率 3.36%。因本次评估目的
是资产收购，采用市场法评估，通过选取周边市场类似房地产的成交案例或挂牌案例进行修正能更加客观准确反映出委估房地产的市场价值，而收益法评估对于房地产未来收益及折现率等参数的判断具有一定的主观因素，且通过市场调查，该区域位于南京核心商业区域，该类物业的租售比率较低，采用收益法用未来租金测算出来的结果与目前的市场价格存在一定的差异，通过以上分析本次最终选取市场法的结果作为本次委估房地产的评估值，即评估结果为 14,177.59 万元（大
写为人民币壹亿肆仟壹佰柒拾柒万伍仟玖佰元整）。评估结论具体情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
产权持有人：金浦投资控股集团有限公司
序号 建筑物名称 建筑面积（㎡） 评估值（元） 评估单价（元/m2)
1 A幢 1 层 371.00 8,981,600.00 24,209.16
2 A幢 19 层 1,283.88 28,601,200.00 22,277.16
3 A幢 21 层 1,366.77 31,303,100.00 22,902.98
4 A幢 22 层 1,406.59 32,341,500.00 22,992.84
5 A幢 24 层 915.74 21,517,000.00 23,496.84
6 A幢 25 层 877.30 19,031,500.00 21,693.26
7 合计 6,221.28 141,775,900.00 22,788.86
小数点后保留两位小数
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
7.特别事项说明
（1）本次评估值包含增值税；
（2）截止到评估基准日，委估房产尚未竣工，本次评估的是委估房产公共部位精装已完成的可交付状态下的房地产市场价值；
（3）截止到评估基准日，委估房产尚未办理不动产权证，本次评估面积是产权持有人根据预测绘报告申报的，评估人员对房产现场进行了勘查，若将来办理不动产权证时面积有差异，应相应的调整评估结果；
（4）根据宁国土资让合[2015]补 15 号土地出让合同补充协议中的约定，受
让人须在 2015 年 12 月 30 日前开工建设，在 2018 年 6 月 30 日前完成全部工程建
设并达到竣工验收条件，若未能按期建设和竣工，且不满足可申请延期条件的，出让部门将按规定收取闲置费或收回土地使用权，截止到评估基准日，委估房地产所在楼盘尚未竣工验收，本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同时提请资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
金浦钛业股份有限公司拟收购金浦投资控股集团有限公司
持有的东悦时代广场A幢部分楼层
资产评估报告正文
苏中资评报字(2021)第 5080 号
金浦钛业股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法及收益法，按照
必要的评估程序，对贵公司拟收购资产涉及的东悦时代广场 A 幢 1 层、19 层、21-22
层、24-25 层，在 2021 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
一、 委托人、产权持有人和其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为金浦钛业股份有限公司，产权持有人为金浦投资控股集团有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为由法律、行政法规规定的使用人。
(一)委托人简介
企业名称：金浦钛业股份有限公司
证券代码：000545
统一社会信用代码：91220201124501827K
住所：吉林省吉林市吉林经济技术开发区吉孤公路 480 号
法定代表人：郭彦君
注册资本：98683.3096 万元人民币
成立日期：1989 年 11 月 15 日
企业类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：钛矿资源技术开发；钛白粉产品技术及综合利用产品、化工机械的科研开发、销售，提供相关销售和技术服务；以下仅限分支机构经营：钛白粉产品技术及
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