金融街控股股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 2021 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利 0.30 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介
股票简称 金融街 股票代码 000402
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 范文
办公地址 北京市西城区金城坊街 7 号
传真 010-66573956
电话 010-66573955 010-66573088
电子信箱 investors@jrjkg.com
（二）报告期主要业务或产品简介
1. 公司经营管理回顾
报告期内，面对行业持续调整和新冠肺炎疫情多点散发等影响，公司坚持“双轮提效、结构优化、减
负达标、稳健发展”的经营工作思路，把握市场需求节奏，积极调整销售策略，加大销售回款与资产处置力度，控支出降负债，推进各项经营工作稳步开展。
（1）加强党建工作，引领企业健康发展。2021 年是中国共产党成立 100 周年，报告期内，公司党委
一是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育工作，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是加强党史学习教育成果转化，将党史学习教育同为员工群众办实事解难题相结合，提升公司凝聚力；三是加强基层党组织规范化建设，党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，全面提升各基层党组织凝聚力、战斗力。
（2）坚持财务稳健，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，统筹销售回款、项目支出、外部融资之间关系，降低有息负债规模，保障公司资金安全：一是提高前期效率，推进项目去化，销售回款较去年同期增长 30%，经营活动现金流量净额为 39 亿元；二是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，整体资金成本较去年有所下降；三是有效推进存量资产盘活、低效资产处置、项目股权合作和产成品销售，加快现金回流，优化资产负债结构。截至报告期末，公司现金短债比持续达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率持续改善。
（3）应对市场调整，多措并举促进销售。报告期内，公司坚持价值营销，以客户需求为出发点，提升产品力和服务力，制定专项销售策略，推进项目销售去化。2021 年，公司实现销售签约额 339 亿元，较去年同期下降 16%；实现销售面积 175 万平米，与去年持平。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约
额 298 亿元（销售面积 156 万平米）；商务产品实现销售签约额 41 亿元（销售面积 19 万平米）。
（4）坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，公司一是继续坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，深入研究进入城市发展格局和竞争格局以及各批次供地态势，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策，针对不同城市的竞买规则，制定拿地策略，优化投资流程；三是丰富项目投资渠道，积极开展城市更新、兼并收购、合作开发等项目获取工作。报告期内，公司在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目 8 个，新增项目权益规划建筑面积 95.4 万平米，实现权益投资额约 65.3 亿元。
（5）优化运营管理，资管业务稳健增长。报告期内，公司资产管理业务在做好疫情防控的前提下业
绩稳步恢复，实现营业收入 23 亿元，同比增长 5%；实现息税前利润 11 亿元，同比增长 2%。其中写字楼
板块积极招商蓄客，引入优质客户，重点项目如金融街中心年末签约出租率达到 97%，较去年底有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；商业板块整合资源，优化租户结构，提升顾客体验，重点项目如金融街购物中心客流量和销售额同比分别增长 32%和 33%，新竣工的重庆磁器口后街项目和北京门头沟融悦中心顺利实现开业运营；酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，重点项目如慕田峪长城游客数量同比增长 37%，经营业绩较去年同期恢复明显。
（6）强化产品研究，提升产品竞争能力。报告期内，公司坚持“绿色、健康、科技、人文”的产品战略，一是加强客户研究和市场调研，从项目前期效率、产品定位、规划设计、成本控制等多维度进行市场对标研究，不断优化和升级产品库；二是结合“两集中”土地政策，公司对各区域产品业务条线有效梳理，完善产品设计管理节点，提高拿地配合效率及设计质量；三是持续加强产品标准化建设和质量管控，不断提升产品质量稳定性和竞争力；四是加强绿色建筑创新，公司在建项目均按照所在城市绿色建筑标准进行设计规划，绿色建筑二星及以上标准建设的建筑面积超过 240 万平方米；装配式建筑项目在建面积达到 372 万平方米，加强可持续建筑发展。
（7）强化风险控制，确保安全合规运营。报告期内，公司密切关注行业发展形势的变化，持续加强对确保财务稳健和现金流安全、项目盈利水平提升、公司可持续发展能力的主动管理；持续完善内控体系，推进风险巡查机制，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
2. 公司收入来源、营业成本及毛利率
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入较 营业成本较 毛利率较
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分行业
房产开发 21,863,084,440.64 18,227,211,195.69 16.63% 38.26% 59.07% 降低 10.91 个百分点
物业出租 1,753,529,528.93 222,354,612.93 87.32% 5.07% 14.60% 降低 1.05 个百分点
物业经营 415,125,418.24 440,394,624.30 -6.09% 27.18% 9.99% 提高 16.58 个百分点
其他收入 123,574,241.38 84,749,680.79 31.42% -60.49% -25.44% 降低 32.24 个百分点
分地区
京津冀 6,393,236,267.43 4,225,355,335.07 33.91% 7.16% 14.30% 降低 4.13 个百分点
大湾区 5,622,927,195.97 4,490,437,560.97 20.14% 24.00% 47.20% 降低 12.59 个百分点
长三角 4,485,142,202.92 3,818,398,028.65 14.87% 33.35% 50.40% 降低 9.65 百分点
成渝 4,272,332,164.71 3,850,844,970.28 9.87% 0.36% 33.68% 降低 22.47 百分点
长江中游 3,381,675,798.16 2,589,674,218.74 23.42% - - -
报告期内，公司房产开发业务项目工程进度有序推进，实现营业收入 218.6 亿元，同比上升 38.3%。
其中，住宅产品实现营业收入 198.7 亿元，商务产品实现收入 19.9 亿元。受行业调控持续深化影响，公司房产开发业务毛利率为 16.6%，其中住宅产品毛利率为 14.8%，商务产品毛利率为 34.5%。
报告期内，公司物业出租业务实现营业收入 17.5 亿元，同比上升 5.1%，毛利率为 87.3%，较去年基
本持平。其中写字楼板块积极引入优质客户，重点项目出租率稳步提升；商业板块整合资源、强化协同，提升体验，客流量和销售额有所提升，经营业绩增长较快。
报告期内，物业经营业务实现营业收入 4.2 亿元，同比上升 27.2%，毛利率为-6.1%，较去年上升 16.6
百分点。酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，经营业绩有效恢复。
3. 2022 年公司经营措施
（1）持续加强党建，引领企业健康发展。2022 年，中国共产党将召开第二十次全国代表大会，公司
党委将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，把迎接和贯彻党的“二十大”作为主线，加强政治学习，提高政治站位，结合公司实际，学懂弄通做实习近平新时代中国特色社会主义思想；加强党建引领，自觉把党的领导落实到公司治理各领域，融入到公司治理各环节，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，引领企业健康发展。
（2）加强现金管理，确保公司财务稳健。2022 年，公司将现金流管理作为经营管理工作的重中之重，
一是持续加强现金流管理，推进项目销售签约和回款，缩短现金流回正周期，提高资金周转效率；二是深挖客户资源，优化激励机制，按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化，补充公司发展所需资金；三是加强自持物业资产证券化研究和创新，优化自持物业结构，提高自持项目周转效率和经营效益；四是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，节约和调度工程成本支出。
（3）优化管理模式，统筹资源提高效率。2022 年，公司坚持“开发业务与资管业务双轮驱动”战略
方向，持续推进简政放权，提高公司经营效能。一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”完善组织架构，提高总部管控效率；二是对开发类子公司进行业务整合，优化资源配置，做强做大区域公司利润创造中心职责，提升开发类子公司人均效能；三是整合资产管理业务，完善持有物业管理架构，优化持有物业管理体系，提升自持物业盈利能力。
（4）强化降本增效，切实提高盈利水平
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