本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让
所持有的上海锦如置业有限公司60%股权项目
涉及上海锦如置业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
沃克森国际评报字（2021）第0516号
（共一册 第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二一年四月二十二日
目 录
资产评估报告·声明......2
资产评估报告·摘要......4
资产评估报告·正文......6
一、 委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ...... 6
二、 评估目的...... 10
三、 评估对象和评估范围...... 11
四、 价值类型...... 12
五、 评估基准日...... 12
六、 评估依据...... 13
七、 评估方法...... 15
八、 评估程序实施过程和情况...... 18
九、 评估假设...... 20
十、 评估结论...... 22
十一、特别事项说明...... 24
十二、评估报告使用限制说明...... 25
十三、评估报告日...... 25
资产评估报告·附件......27
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 1
资产评估报告·声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 2
或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 3
上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让
持有的上海锦如置业有限公司60%股权项目
涉及的上海锦如置业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告·摘要
沃克森国际评报字（2021）第 0516 号
上海农工商华都实业（集团）有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让持有的上海锦如置业有限公司60%股权经济行为涉及的上海锦如置业有限公司股东全部权益
在 2020 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要
报告如下：
一、 评估目的
上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让持有的上海锦如置业有限公司60%股权，本经济行为已经光明食品（集团）有限公司光明投资（2020）404 号文件通过。
二、 评估对象与评估范围
本次资产评估对象为上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让持有的上海锦如置业有限公司 60%股权涉及的上海锦如置业有限公司股东全部权益；评估范围为经济行为之目的所涉及的上海锦如置业有限公司于评估基准日申报的所有资产和相关负债。
上海锦如置业有限公司评估基准日财务报表经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具信会师报字[2021]第 ZA10085 号审计报告。
三、 价值类型
市场价值。
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 4
四、 评估基准日
2020 年 11 月 30 日。
五、 评估方法
资产基础法。
六、 评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2020 年 11 月 30 日，上海锦如置业有限公司纳入评估范围内
的所有者权益账面价值为 2,099.36 万元，本次评估以资产基础法评估结果作为最终评估结论：在持续经营前提下，上海锦如置业有限公司股东全部权益价值为11,590.28 万元，增值额为 9,490.92 万元，增值率为 452.09%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2020 年 11 月 30 日起至 2021
年 11 月 29 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 5
上海农工商华都实业（集团）有限公司
拟转让持有的上海锦如置业有限公司60%股权项目
涉及的上海锦如置业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告·正文
沃克森国际评报字（2021）第 0516 号
上海农工商华都实业（集团）有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海农工商华都实业（集团）有限公司拟转让持有的上海锦如置业有限公司60%股权经济行为涉及的上海锦如置业有限公司股东全部权益
在 2020 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
（一） 委托人
公司名称：上海农工商华都实业（集团）有限公司
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定住所：中国(上海)自由贸易试验区张杨路 828 号-838 号 4F 座
法定代表人：虞颂明
注册资本：26042.1 万元人民币
成立时间：1993 年 04 月 05 日
统一社会信用代码：913100001337140825
经营范围：实业投资，投资管理，国内贸易（除专项审批外），房地产开发、经营，物业管理，商务信息咨询，房地产经纪服务，停车场（库）经营，自有房
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
屋租赁，酒店管理，企业管理咨询。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二） 被评估单位概况
1、 公司登记事项
公司名称： 上海锦如置业有限公司
公司类型：其他有限责任公司
法定住所：上海市嘉定区天祝路 377 弄 2 号 401 室
法定代表人：李明
注册资本：3000 万元人民币
成立时间：2009 年 09 月 07 日
统一社会信用代码：91310114694184165J
经营范围：房地产开发经营，物业管理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、 历史沿革
上海锦如置业有限公司（以下简称“锦如置业”），于 2009 年 9 月 7 日由上
海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司出资人民币 3000 万元设立。设立时股东及股权结构如下：
股东名称 持股比例 实缴出资额（万元）
海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司 100.00% 3000.00
合 计 100.00% 3000.00
2010 年 12 月 31 日，上海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司
查看PDF原文
