上海胶带股份有限公司拟资产转让项目的资产评估报告书
沪东洲评报(2000)第447号
上海东洲资产评估有限公司接受上海胶带股份有限公司的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原理,按照公认的资产评估方法,对上海胶带股份有限公司拟转让的资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查和询证,对委估资产在2000年10月31日所表现的市场价值作出公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方及资产占有方概况
委托方及资产占用方:上海胶带股份有限公司
注册地址:上海市浦东东昌路600号
办公地址: 上海市海门路630号
注册资金;115133378元
企业性质:中外合资股份制企业(上市)
董事长:张国勋
经营范围:开发生产销售胶带、橡胶制品、胶鞋及化工产品、化工原料及餐馆、百货零售、设备制造等。
上海胶带股份有限公司的前身系上海胶带厂,为上海华谊(集团)下属企业,于1992年4月经批准改制为股份制上市公司,同时发行A股及B股股票。截至2000年10月31日公司股本为115133378元,其中国有股56690378元,社会法人股8349000元,外资股41745000元,社会公众股8349000元。公司所处行业为橡胶业。主要产品为工矿用运输带、传动带、三角带、汽车V带等,在国内市场占有率较高。1999年度公司完成工业总产值3.15亿元实现销售收入2.36亿元,净利润107.1万元,居国内同行业首位。
上海胶带股份有限公司于2000年11月28日召开三届二十次董事会和三届五次监事会,会议通过了如下决议:拟将公司所属海门路630号、高阳路551-559号两处房地产有偿转让给三九企业集团,并已签定房地产转让协议,发布了公告。
二、评估目的
本项评估的目的是为上海胶带股份有限公司拟转让资产的价值提供参考依据。
本次经济行为已经上海胶带股份有限公司三届二十次董事会决议通过。
三、评估范围和对象
本次资产评估范围系截至2000年10月31日上海胶带股份有限公司拟转让的资产。
评估对象为上海胶带股份有限公司拟转让的位于海门路630号、高阳路551-559号两处房地产。包括房屋建筑面积22090.00平方米,土地使用权11171.60平方米、部分相关的设备9台(套)等。
本次拟转让的企业帐面未反映的用电权1000KVA,用水权800吨/天,程控电话10门纳入评估范围。
拟转让的资产帐面价值23241990.79元,调整后帐面值23241990.79元。
纳入评估范围的资产与委托评估及立项时申报的资产范围一致。
具体明细见清查评估明细表。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是2000年10月31日,评估基准日由上海胶带股份有限公司根据资产转让计划确定的。
确定评估基准日的理由为:
1、月末会计报表能完整准确提供委估资产帐面价值,以利评估操作;
2、符合评估基准日的选定尽可能接近经济行为的批准日期的原则;
评估操作中所采用的价格均为评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我们遵循的工作原则是独立性原则、科学性原则、客观性原则、专业性原则。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则。
六、评估依据
(一)法规依据
1、中华人民共和国国务院1991年第91号令发布的《国有资产评估管理办法》。
2、原国家国资局国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》。
3、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。
4、国资办发[1996]23号由原国家国资局转发的《资产评估操作规范操作意见(试行)》通知。
5、《中华人民共和国土地管理法》。
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
7、财政部《企业会计准则》。
8、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
9、其他有关法规和规定。
(二)行为依据
1、经上海市资产评审中心核准的"上海市资产评估立项登记表";
2、上海胶带股份有限公司三届二十次董事会决议;
3、关于"胶带股份"、"胶带B股"公布董事会决议及关联交易公告;
4、房地产转让协议。
(三)产权依据
1、上海胶带股份有限公司法人营业执照;
2、上海胶带股份有限公司房屋所有权证及国有土地使用证;
3、建设工程规划许可证及施工执照;
4、上海胶带股份有限公司国有资产产权登记证;
5、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料。
(四)取价依据
1、《1999年度机电产品报价手册》;
2、由北京妍迪普信息咨询中心和机械部价格信息中心编印的《2000年度全国资产评估价格信息》;
3、由机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心编印的《2000年度中国机电产品价格商情》;
4、机械部关于机械工业建设项目概算指标文件机械计(1995)1041号;
5、机械部关于机械工业建设项目概算指标文件机械计(1995)1041号;
6、上海市建设工程造价"93"定额;
7、上海市基准地价;
8、上海市关于各项农地征地费用的有关规定;
9、评估人员现场勘察记录;
10、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
11、其他评估所需资料。
七、评估方法
本次评估的范围是上海胶带股份有限公司拟转让的资产,评估对象为位于海门路630号,高阳路551-559号的房地产及与上述房地产相关的部分设备,主要采成成本法进行评估。
(一)机器设备的评估:
机器设备的评估采用重置成本法,根据资产占有方提供的机器设备明细申报表,通过对有关权属证明及会计凭证审核后予以确认。
机器设备的重置全价主要对照国内市场同类型设备现行市价,同时考虑其他一切合理费用等予以确认;对无法询价及查阅到价格的的设备,用类似设备的现行市价加以确定。
通过查阅设备的主要技术参数,运行记录、大修技改记录及现场实地勘察,以及必要的技术检测,并与实际使用维护人员座谈等手段,对其各类损耗作出判断;从而对该等设备的成新率作出合理判定。
将重置全价与成新率相乘,得出评估值,从而对基准日所表现的设备重置净价作出公允估值。
(二)房屋建筑物的评估:
本项目中房屋建筑物的评估主要采取重置成本法。
房屋建筑物的产权以资产占有方提供的有关权证、会计凭证为依据进行评估。
房产的建筑面积、建筑结构、购建日期均以资产占有方提供的证明材料为依据。
房屋建筑物的重置全价采用重编预算法或单位造价调整法取得,房屋建筑物的成新率按年限法或分部位打分法评定,以两种方法的加权平均综合确定。
(三)以建工程的评估:
评估人员实地勘察工程的具体内容、开工日期、结算方式,实际完工程度和工程量、实际支付款项。对已竣工的在建工程,转入固定资产评估;对尚未竣工的在建工程,采用重置成本法按有关工程预算计算出重置全价,然后结合完工进度,估算评估值。对于基准日存在的工程欠款,评估时予以扣除。
(四)无形资产的评估:
1、土地使用权的评估采用成本法及基准地价法修正法结合确定。
土地使用权以资产占有方提供的国有土地使用证依据确定。
土地使用要的面积、取得日期均以资产占有方提供的有关权证及有关证明材料为依据。
土地使用权的评估值根据成本法及基准地价修正法计算结果加权平均计算得出。
成本法评估值根据土地取得费、土地开发费、利息、利润以及相应的税费计算获得。
基准地价修正法是在有基准地价的地区,通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率等的比较,将基准地价修正到估价对象宗地价。
2、其他无形资产主要是增容费的评估采用成本法。依据评估基准日上海市有关部门规定的标准,并结合核定的使用量确定评估值。
八、评估过程
我们根据国有资产评估的有关规则和规定,对评估范围内的资产进行了产权鉴定和评估,具体步骤如下:
(一)2000年11月29日接受上海胶带股份有限公司的委托。对上海胶带股份有限公司拟转让的资产进行评估,双方签署了资产评估委托协议书,委托书编号为:沪东洲协字(2000)第447号。
(二)听取资产占有单位有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的和评估对象及范围,选定评估基准日,拟定评估方案。
(三)对企业填报的资产清查评估明细表进行分析、鉴别,并与企业 有关财务记录数据进行核对、整理。
(四)在企业有关人员陪同下,按整理后的资产清查评估明细表对实物性资产进行现场核对。
(五)根据资产清查评估明细表的内容,对实物资产状况进行察看、记录,并与资产管理人员进行交谈。了解资产的经营、管理状况。
(六)评估人员在企业有关专业人员陪同下至现场观察房屋建筑物基础、承重构件、墙体的现状,勘察土地的开发情况,了解在建工程的形象进度、付款进度,对委估资产作进一步的勘察鉴定。
(七)查阅委估资产的产权证明文件。
(八)根据被评资产情况,按规定的方法,对各资产的现行价值进行评定估算。
(九)对各资产的初步评估结果进行汇总分析,确认评估工作中没有发生重评和漏评的事项。然后根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(十)在听取委托方对评估结果的反馈意见后,起草资产评估报告书。经有限公司有关审核人员三级复核后完成报告书。
九、评估结论
评估结果:以2000年10月31日为评估基准日,上海胶带股份有限公司拟转让的资产评估值为69847169.20元(大写:陆仟玖佰捌拾肆万柒仟壹佰陆拾玖元贰角整)。
评估结果汇总表
单位:万元
项目 帐面值 调整后 评估价值 增减额 增减率%
帐面值
流动资产
长期投资
固定资产 1207.04 1207.04 2543.81 1336.77 110.75
其中:在建工程 248.90 94.20 94.20
建筑物 901.31 1056.01 2342.69 1286.68 121.84
设备 56.83 56.83 106.92 50.09 88.14
无形资产 1117.16 1117.16 4440.91 3323.75 297.52
其中:土地使用权 1117.16 1117.16 4328.91 3211.75 287.49
其他资产
资产总计 2324.20 2324.20 6984.72 4660.52 200.52
评估结论详细情况见资产评估明细表。
