证券代码：600053 证券简称：九鼎投资 编号：临2018—008
昆吾九鼎投资控股股份有限公司
Kunwu Jiuding Investment Holdings CO., Ltd
关于调整非公开发行股票事项投资者说明
会召开情况的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
昆吾九鼎投资控股股份有限公司（以下简称“九鼎投资”）根据上海证券交易所有关规定，于2018年2月5日下午15:00-16:00，通过网络方式召开了投资者说明会，具体方式为通过上海证券交易所“上证e互动”网络平台（网址为：http://sns.sseinfo.com）的“上证e访谈”栏目召开。
一、说明会召开情况
2018年2月2日，公司在《上海证券报》、《中国证券报》和上海证券交易
所网站（网址为：http://www.sse.com.cn）上披露了《关于召开投资者说明会的预告公告》。公司召开本次投资者说明会，公司将针对经营情况、公司治理及未来发展战略与投资者进行互动交流和沟通。
2018年2月5日下午15:00-16:00，公司副董事长康青山先生、总经理古志
鹏先生、董事会秘书兼财务总监易凌杰先生出席了本次投资者说明会。在本次投资者说明会上，针对经营情况、公司治理及未来发展战略与投资者进行互动交流和沟通，在信息披露允许的范围内就投资者普遍关注的问题进行了回答。
二、针对公司经营情况、公司治理及未来发展战略等情况，说明会投资者提出的主要问题及公司回复情况（黑体为投资者提问，宋体为公司回答）
1、投资者问题（向古志鹏提问）：九鼎集团是否将九鼎投资即600053作为
重点，是否对其业务发展和市值增长予以高度重视和必要支持
古志鹏回答：
九鼎投资是九鼎集团旗下目前唯一的一家上市公司，九鼎集团持有的九鼎投资的股份比例很高，且其持有的市值占九鼎集团公允净资产的比例也较大，加之九鼎投资的主业之一私募股权投资管理业务是九鼎集团最早开始经营的业务，因此九鼎集团对九鼎投资的业务发展和市值增长给予了高度重视。
近期，在九鼎集团的支持下，九鼎投资对部分管理层人员进行了充实和调整；九鼎集团的几名主要创始人除作为九鼎投资的董事会成员履行董事会职责外，近期开始还担任九鼎投资的投资决策委员会的主要成员，发挥其经验优势，参与九鼎投资业务经营中最重要的决策即投资决策；推动修改九泰基金公司章程，增加九鼎投资对九泰基金提名董事的人数等。这些措施，是九鼎集团进一步加大对公司重视和支持力度的初步体现。
2、投资者问题（向九鼎投资提问）：请问600053的业务定位和未来的发展
规划是怎样的
公司回答：
九鼎投资定位于成为一家中国一流的综合资产管理公司，同时现有的房地产开发业务也将长期持续经营并定位为具有特色的房地产业务公司。两块业务的中长期规划如下：
1、在资产管理业务领域，目前公司主要经营私募股权投资管理以及通过重要联营企业九泰基金开展公募基金管理业务。PE投资作为九鼎投资最具竞争力且发展最成熟的业务板块，后续公司将持续推动发展并进一步加强在资产端的拓展，包括：（1）继续巩固并加强公司在高收益的小项目参股投资（Pre-ipo投资）领域的市场份额；（2）积极参与一些中大型和明星类优质项目的投资；（3）参与投资在海外上市的国内企业的私有化；（4）利用九鼎的资金募集能力、资源开发能力、产品设计能力，全面加强和上市公司合作，在全球寻找合适的并购标的，助力上市公司做大做强；（5）拟设立单独的产业整合及控股投资平台，推动更多产业整合项目（N合1投资）及符合控股标准的控股投资落地。在基金募集领域，公司将采取更加灵活务实的策略，为资产端的各类投资机会募集合适的资金进行投资。
公募基金管理业务方面，公司的联营公司九泰基金将继续发挥治理结构良好、激励机制到位的优势，吸引更多的专业人才，开发合适的公募及定向资产管理产品，扩大管理的基金规模。
除私募股权投资管理业务和公募基金管理业务外，未来公司还拟继续丰富投资产品及基金的种类，择机开展多元化的资产管理业务，包括不良资产、固收类产品、特殊投资基金等。
2、房地产业务方面，公司将利用上市公司的品牌优势、融资成本优势以及投资管理业务经验优势，成为一家具有特色的房地产业务公司。具体而言，公司力争成为在部分区具备较强竞争力的房地产企业，深耕少部分区域市场，但在该等区域市场获得较高的回报；同时还将重点寻找和发掘行业领域的并购投资机会，择机对全国范围内优质的中小型房地产企业或项目进行并购重组，从而实现公司房地产板块资产和业务规模的较快增长；此外，公司将依托现有的房地产开发经营团队，结合公司在私募基金管理方面的资金募集管理优势相结合，大力发展市场化的房地产基金管理业务。
3、投资者问题（向九鼎投资提问）：请问公司未来以内涵式增长为主还是内涵式增长与外延式增长结合
公司回答：
公司将通过内涵式增长和外延式增长并重的方式实现上市公司资产和业务规模的持续增长。在内涵式增长方面，公司将不断丰富产品类型，强化各类基金募投管退各个环节的业务能力，提升资产管理业务竞争优势，满足出资人对于不同风险收益产品的偏好需求，持续增加基金管理规模；地产方面则继续寻找合适的区域市场和项目，适时拿地开发。 外延式增长主要通过对外并购重组实现。除寻找地产行业的并购机会外，公司作为国内唯一一家在A股上市的标准PE机构，将学习和借鉴国际一流的资产管理机构的成长道路，在合法合规、监管许可的前提下，谋求全国甚至全球范围内合适的资产管理公司的并购机会。
4、投资者问题（向九鼎投资提问）：公司的私募股权投资管理业务相对较为独特，公司自有资金也少量参与该等投资，一般投资者对该等业务了解不深，加之公司还有一块房地产业务。我注意到公司的一些股东对公司的合理估值方式及结果有非常大的分歧。请问对600053应该怎么理性估值，贵公司作为一家专业的投资管理机构，能否问一下您们自己对600053是怎么估值的
公司回答：公司的业务比较特殊，且又有几块不同的业务，因此其估值即内在价值的估计确实相对较为复杂。
我们认为，公司的内在价值=PE业务的价值+公募基金业务的价值+房地产业
务的价值，这三块业务的价值应分别估计然后加总。
对这三块业务各自的估值方式，我们认为可以参考以下框架：
1、PE业务的价值
PE 业务方面，由于基金所投项目变现时间的不确定等，导致公司的年度利
润波动非常大，因此不是很适合以近年年度净利润为基础进行估值；公司开展PE 业务所必须的净资产也极少，因此也不是很适合以净资产为基础进行估值。公司以部分自有资金参与PE投资，并在表外存在数量较为众多的基金投资的存量项目，该等项目后续逐步变现后将对公司产生利润和价值，此外公司还将不断募集新基金投资新项目从而为公司带来新业务价值，这有点类似于寿险公司的业务特性（不同的是PE业务不存在法规要求的资本金约束问题）。因此，可大致参考对寿险公司的估值模式，PE 业务的价值=自有资金投资部分的价值+基金存量项目对公司的价值+新业务价值。
（1）自有资金投资部分的价值：自有资金投资部分的价值=可用于投资的自有资金金额*市净率倍数。目前上市公司体内开展PE业务的主体为昆吾九鼎及其附属公司，可取昆吾九鼎体系内可用于投资的自有资金规模，参考公司PE投资过往的投资业绩，预计自有资金投资未来可能的长期平均投资回报率及持续时间，并结合股票市场平均长期投资回报率或者说折现率，取合理的市净率倍数，即可得到这部分的估值。
（2）基金存量项目对公司的价值：基金的存量项目变现后将为公司产生利润，但这部分潜在的价值在实现前未在表内体现，因此需要额外考虑计算。基金存量项目对公司的价值可根据公司目前存量项目投资金额、预期的平均回报、结合管理报酬比率、公司运营成本及其他税费比率等因素综合确定。
（3）新业务价值：公司除了基金存量投资项目将产生利润和价值外，公司每年还将开展新业务即新管理基金及投资项目并继续产生增量的利润和价值，因此对这部分新业务的价值应予以估计。新业务价值=后续年度基金平均新增项目投资预计对公司产生的收益*市盈率倍数。估算后续年度基金平均新增项目投资预计对公司产生的收益，首先需要基于公司未来的发展战略规划，结合公司近几年的基金的年度平均投资金额，预计后续年度基金平均投资金额，然后结合其他参数及市盈率倍数计算取值。
2、公募基金业务的价值
公司重要的联营企业九泰基金为公募基金业务的实施主体，公司持有九泰基金 26%的股权比例。公募基金业务的价值可采用预计公募基金管理规模*规模利润率*市盈率倍数*公司的持股比例计算确定。九泰基金2017年度基本实现盈亏平衡，未来将通过扩大基金管理规模、提高人均效益等方式提升业绩。九泰基金管理的基金规模过往三年实现了较快的增长，截至2017年底管理基金规模达到约351.6亿份，我们期望其管理规模后续继续保持适度增长。当然，九泰基金属于成立时间不是太长的公司，目前其刚刚实现盈利，其业绩还有待后续检验。
3、房地产业务的价值
公司的房地产开发销售的波动性较大，因此更适宜用净资产为基础的估值方法。公司目前运营房地产业务的主体为上市公司本身，目前主要经营南昌紫金城项目。对地产业务按照市净率估值时，应参考其定位及在目标市场的竞争优势等合理确定其预计的长期平均净资产收益率，并根据该长期平均净资产收益率确定合适的市净率倍数，当然也可以简要参考房地产同行业上市公司的平均市净率给予估值。
综上，将公司的PE业务、公募基金业务和房地产业务这三块业务的价值分
别估计出来后，再予以相加，即可得到公司的总体合理估值。
提请投资者注意的是，我们推荐提出的对公司的估值方法对不同的投资者的适用性也不完全一样，仅供大家在确定估值时适当参考。
5、投资者问题（向九鼎投资提问）：公司作为九泰基金的发起人和第一大股东，且此前还曾是九泰基金的绝对控股股东，公司未来有没可能继续增持九泰基金的股权甚至恢复到绝对控股的可能
公司回答：
我们很看好公募基金业务的未来发展，因此我们会积极与九鼎集团及九泰基金的其他相关股东沟通，寻求继续增持九泰基金股权的机会。当然，该等增持是否能够完成，除了原有股东的同意之外，还需要相关监管机构的批准。如果有这方面的实质进展，我们会及时公告。
6、投资者问题（向九鼎投资提问）：根据本人计算，公司股权投资退出的项目，2016年底前利润为2倍左右，2017年利润近1倍，其中2017年第四季度
利润仅45.7%，请问是什么原因2、紫金城4期的销售什么时候计入业绩现
在发生的销售费用计入现在还是今后的费用
公司回答：
第四季度股权投资退出项目利润率偏低主要是由于公司在管基金通过回购方式退出部分项目，导致利润率有所下降。紫金城4期销售业绩预计计入2019年业绩，现在发生的销售费用计入当期。
7、投资者问题（向九鼎投资提问）：公司一月份的紫金城 4 期的销售情况
如何 营收和业绩是否会计入半年报么
公司回答：
紫金城四期总规划建筑面积为13.9万平方米，总可售面积10.77万平方米，
其中住宅房源
