证券代码：300029 证券简称：*ST 天龙 编号：2021-084
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司
关于半年报问询函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1、问询函第 1 题（1）及（3）因可能涉及以前年度审计报告及年报相关财务数据的调整，公司现任年度审计机构——北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)已经与原任年度审计机构——中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)已进行初步沟通，双方就投资性房地产事宜是否会导致 2020 年度财务报表调整的问题存在一定分歧。中兴
财光华会计师事务所认为“2020 年 7 月 31 日起江苏华盛天龙光电设
备股份有限公司（以下简称天龙光电）对部分自用厂房及办公楼进行对外出租。由于天龙光电未对出租部分房地产单独计量，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第二条规定‘投资性房地产应当能够单独计量和出售’，以及《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》应用指南第一条第三款规定‘某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不
确认为投资性房地产’，天龙光电将对外出租的房地产在固定资产科目核算。项目组认为天龙光电管理层上述会计处理符合企业会计准则
的规定，截至 2020 年 12 月 31 日，天龙光电部分出租的房地产尚不
具备单独计量和出售的条件，不应确认为投资性房地产。”为确保信息披露的真实、准确和完整，维护公司及广大投资者利益，公司董事会决定该问题延期 6 个交易日回复，公司将尽快协调双方进行进一步沟通，咨询专业机构，待形成一致性意见后披露。
2、因盛融案件需补充计提前期已确认预计负债及产品质量保证金需冲销预计负债，公司可能需对 2020 年年报及 2021 年半年报进行差错更正，鉴于目前投资性房地产事宜也可能导致前期财务报表调整，待该事项确定后，公司一并履行相关程序后披露更正公告。
江苏华盛天龙光电设备股份有限公司（以下简称“公司”）于
2021 年 9 月 1 日收到深圳证券交易所创业板公司管理部下发的《关
于对江苏华盛天龙光电设备股份有限公司的半年报问询函》（创业板半年报问询函【2021】第 14 号），收到该文件后，公司董事会高度重视，积极组织相关部门及中介机构进行答复。公司于 2021 年 9 月15 日就其中部分问题已经答复，现就第 1 题（1）及（3）问以外的其他问题补充回复如下。
1、2021 年 8 月 25 日，你公司披露公告称，鉴于公司自 2020 年
7 月 31 日起即对部分自用厂房及办公楼对外出租，拟自 2021 年 5 月
31 日起，将部分长期对外出租的厂房及土地计入投资性房地产，按公允价值模式进行计量。评估报告显示，相关房地产截至 2021 年 5
月 31 日的账面价值为 2,484.05 万元，采用市场法的评估增值额为7,830.4 万元，采用收益法的评估增值额为 453.72 万元，最终采用收益法评估结果作为公允价值计量的依据。
（2）请核实说明公司、持股 5%以上股东、公司董事、监事、高级管理人员与相关房地产承租人是否存在关联关系或其他经济利益关系；
回复：经核实，本公司房产租赁主体均为基于业务发展需要而确定的租赁主体，与公司上述主体无关联关系、其他经济利益关系以及影响该项业务独立性及公允性的关系。
（3）请补充说明市场法和收益法评估过程中采用的关键参数及其选取依据，包括但不限于周边同类房地产交易价格、结合可比案例进行修正的系数、房产出租收益、收益测算期限、折现率等，并结合房地产出租率、承租人是否具有明确续租意愿等因素说明采用收益法评估结果作为公允价值计量依据的原因及合理性，请会计师和评估师核查并发表明确意见。
公司回复：
公司自 2020 年 10 月开始将自有厂房分批陆续出租，相关房产竣
工验收交付符合“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件。公司于 2021 年 5 月召开总经理办公会，根据公司目前的实际经营情况、未来发展需要及公司管理层的建议，公司规划将上述自有
厂房长期对外出租。
为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》规定，公司拟对该等投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。具体租赁情况如下：
出租面积
承租人 房屋名称 （平方 租金（元/年） 合同租赁期
米）
常州一力佰金属制品 厂房二、三 934.00 130,764.00 2020.10.20-
有限公司 2022.10.19
常州益群新能源科技 厂房二、三 761.00 106,548.00 2020.12.1-
有限公司 2022.11.30
常州益群新能源科技 厂房二、三 630.00 88,200.00 2021.1.1-
有限公司 2021.12.31
金坛鑫太洋废旧物资 厂房二、三 8,000.00 1,120,008.00 2020.11.1-
回收加工有限公司 2022.10.31
贝特瑞(江苏)新材料 厂房四 6,300.00 945,000.00 2021.5.1-
科技有限公司 2021.7.31
合计 16,625.00 2,390,520.00
注：厂房二与厂房三的面积为 19217.6 平米，厂房四的面积为 6512.27 平米。
市场法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的评估值的方法。普丰评报字（2021）第 010003 号评估报告中描述经市场法评估，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司评估基准日评估范围内申报的房地产房地合一账面价
值为 2,484.05 万元，评估价值为 10,314.45 万元,增值额为 7,830.40 万
元,增值率为 315.23%。
收益法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估价值的一
收益法评估，江苏华盛天龙光电设备股份有限公司评估基准日评估范围内申报的房地产房地合一账面价值为房地产房地合一账面值
2,484.05 万元，评估价值为 2,937.76 万元，增值额为 453.72 万元，增
值率为 18.27%。
由于企业转投资性房地产的目的是出租，厂房二和厂房三在评估基准日的出租率达 54%，厂房四在评估基准日的出租率达 97%，但是租赁合同于 2021 年 7 月到期，同时企业正在洽谈与政府租赁厂房的合作，目前尚未达成书面约定。企业预计所有厂房未来年度的出租率可达 65%，故厂房四的出租率按 65%测算。随着政府租赁厂房之后形成工业园区，企业正在洽谈的厂区租赁面积大约为 1 万平方米左右，出租率可能会提高。在租赁期内的房产，房产出租收益是按照现有租赁的期限内的租金进行测算的；在租约期外的房产，未来年度的收入是通过调查同一供需圈、性质类似的物业的租赁情况，按照租赁期限和实际租赁情况进行测算的。评估师从常见的房产网站，如房天下、搜房网等，选取与物业所在同一地区或同一供求范围内 5 公里之内（若挂牌案例较少则区域适当扩大到 8-10 公里内）的工业厂房租金价格以验证投资性房地产估值的合理性，验证结果能够支持各项投资性房地产的公允价值反映了其评估时点的租金水平。所以收益法评估价值更贴近于公司当地真实市场价值，故本次评估结果选取收益法结论作为最终评估结果。
评估师核查意见：
市场法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的评估值的方法。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。其基本公式如下：
待估房地产价格=参照物价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数
计算过程、参数选取及评估结果如下：
第 1 步，收集可比案例：根据替代原理，收集同一地区或同一供求范围内，与待估对象房地产相类似的房地产可比案例。本次评估在常州市二手工业用房交易网站上搜集了三个可比案例。可比案例基本情况见下表：
序号 位置 用途 面积 交易日期 单价（元/
（平方米） 平方米）
可比案例 联东 U 谷金
一 坛科技产业 标准厂房 2,500.00 2021 年 5 月 4,000.00
园
可比案例 中交智芸港 标准厂房 2,000.00 2021 年 5 月 4,440.00
二 招商中心
可比案例 金坛经济开 标准厂房 1,100.00 2021 年 5 月 4,454.55
三 发区
第二步，对可比案例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因数修正、个别因数修正后得出比准价格。
1）交易情况修正，是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除掉这些特殊因素造成的价格偏差；本次选取的可比案例均为正常交
易，无需修正。
2）市场状况调整，是将可比案例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格；由于估价对象估价基准日与本次评估所选择的可比案例交易日期相近，故不需要进行修正。
3）房地产状况调整包括区位因素调整和个别因素调整
①进行区位因素调整，应将可比案例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况调整的内容应包括位置、基础状况、产业集聚程度、交通便捷程度、环境自然状况影响房地产价格的房地产区位因素。
a、位置：分为优、良、中、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少 1。
b、基础设施状况：分为非常完善、完善、较为完善、不完善四个等级，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少 1。
c、产业集聚程度：分为集聚非常高、集聚高、一般、差、劣五个等级，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少 1。
d、交通便捷度：分为非常便捷、便捷、较为便捷、不便捷四个等级，以估价对象条件为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少 1。
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