福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票招股说明书
发行概况
发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 2,680 万股
每股面值 人民币1.00 元 每股发行价格 人民币12.00 元
发行日期 2008 年7 月21 日 拟上市的证券交易所 深圳证券交易所
发行后总股本 10,688 万股
本次发行前股
东所持股份的
流通限制及自
愿锁定的承诺
本次发行前控股股东新华都集团、股东新华都投资、实际控制人陈发树
先生及公司自然人股东陈志勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川分别
承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理
其已直接和间接持有的发行人股份，也不由发行人回购该部分股份。
担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东陈志程、周文贵、上
官常川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李青分别承诺：自公司股
票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接
持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在
本公司任职期间每年转让的股份不超过其直接和间接持有公司股份总
数的百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其直接和间接持有的公
司股份。
其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他
人管理其持有的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。
保荐人(主承销商) 安信证券股份有限公司
招股说明书签署日期 2008年 5 月 22 日
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发行人声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其
摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其
对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的
声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、会计师或其他专业顾问。
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重大事项提示
一、本次发行前公司总股本为8,008 万股，本次拟发行2,680 万股A 股，发
行后总股本10,688 万股。上述股份均为流通股。本次发行前控股股东新华都实
业集团股份有限公司、股东福建新华都投资有限责任公司及实际控制人陈发树先
生及公司自然人股东陈志勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川承诺：自公司股
票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的发行
人股份，也不由发行人回购该部分股份。担任公司董事、监事、高级管理人员等
职务的股东陈志程、周文贵、上官常川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李
青分别承诺：自公司股票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理
其直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，
其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其直接和间接持有公司股份总数的
百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其直接和间接持有的公司股份。其他
股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其持有
的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。
二、截至2007年12月31日，本公司经审计的未分配利润为56,527,992.60元。
经公司于2007年7月25日召开的2007年第二次临时股东大会决议通过，若公司于
本决议作出之日起一年内完成公开发行股票，则截至2007年6月30日及2007年7
月1日后滚存的未分配利润由新老股东共享。
三、本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险：
1、募集资金投资项目短期不能盈利的风险
公司本次发行募集资金主要用于连锁超市发展项目。新开设门店一般有一个
市场培育期，单个门店的市场培养期是必须经历的一个过程，是其未来实现盈利
的基础。不同的门店，面临的竞争环境不同，公司也将根据不同情况采取不同的
竞争策略，这会影响门店的短期盈利水平。如在竞争程度相对较低的地区，公司
新设的门店处于当地市场领先者的地位，公司如销售策略得当，可缩短市场培育
期，使公司在短期内实现盈利，根据公司以往的经验，部分新设门店可在开业6
个月内实现盈利。如在竞争程度相对激烈的地区，公司新设的门店面临竞争对手
较多，市场培育期可能较长，根据公司以往的经验，公司部分新设门店可能在开
业6 个月甚至更长时间后方能实现盈利。
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公司采取滚动式的门店拓展策略，使公司业绩能够保持稳定增长。本次发行
募集资金将新设31 家门店，截至2007 年12 月31 日，已开设2 家门店，其余
29 家门店预计在2009 年底前陆续开业。未来两年，每年的门店数量、经营面积
简单平均增长率分别为41.43%、46.63%。由于公司截至2007 年12 月31 日已有
35 家门店（含本次募集资金投资项目中已开设的2 家门店），2007 开业的门店将
逐步进入盈利期或盈利增长期，部分较早开业的门店仍将保持盈利增长态势，新
门店也将是在两年内陆续开业，滚动式的发展使单个门店的盈亏不足以影响公司
整体的业绩。公司以往年度保持着较快的门店拓展速度，2005 年末、2006 年末、
2007 年末公司门店数量分别较上年末增长100.00%、100.00%、75.00%，经营面
积分别较上年末增长72.74%、57.72%、43.99%。伴随着门店数量的增加，规模
效益日益体现，公司业绩也实现较快增长。尽管如此，由于本次发行募集资金投
资项目新设门店数量较多，仍可能由于部分门店短期不能盈利拖累公司的整体业
绩。
2、人才短缺风险
人力资源的培养与引进是公司目前在发展当中面临的关键问题之一。零售行
业需要既熟悉行业总体运行状况，又要懂得管理、采购、营销、财务、信息、储
运等多个环节的高级复合型人才，目前这种人才在零售业还较为缺乏。为保证连
锁经营的成功，不仅需要管理模式，流程制度等标准化，更需要执行能力强的人
才。而开店必须保证一定的人员储备量，这样开新店时才有充足和适合的人去管
理。因此，连锁企业人才的储备和培养对日后门店的运营管理质量及其拓展速度
有着决定性作用。零售连锁企业是典型的经验型工作，需要专业知识和熟练的技
术，但这些不是通过课堂教育就可以达到的，必须要通过实际的操作演练、实习、
持续的教育与行动相结合，才能真正训练出有经验有技术有能力的、适应连锁企
业发展需求的实用型人才。
尽管公司历来十分注重人才的培养与引进，并通过公司内部定期举办培训
班、与职业学校联合办学、建立和完善和谐的工作环境和有效的激励机制等措施
加强人才的储备，但由于公司未来门店数量将快速扩张，如果公司人才储备步伐
跟不上公司连锁业务快速发展的速度，仍将面临人力资源短缺的风险。
3、门店与物流配送中心选址的风险
门店及物流配送中心的选址是基于对多种因素的综合考虑进行的，如当地经
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济发展水平、人口密度、人均收入水平、竞争状况、供应商的数目与分布情况、
交通状况等等，如果事后上述因素发生变化，会对公司的门店和物流配送中心的
选址带来经营上的风险，直接影响公司连锁发展的战略布局的合理性和公司效
益。此外，城市建设发展过程中带来的居民分布、交通路线改变等因素，有可能
引起商圈的迁移，从而影响门店的经营效益。
4、经营场所租赁期满不能续租或提高租金的风险
截至2007 年12 月31 日，公司共有35 家门店，仅两家门店拥有自有房产，
其余均为租赁取得。由于经营场所的选取对销售业务有重要的影响，各个门店尤
其是地段较好的门店租赁期满后能够续租，将对公司的正常经营非常重要。如不
能续租，公司将不得不寻找相近的位置，从而承受由于迁移、装修、暂时停业、
新业主租金较高等带来的额外成本。如不能续租又不能选取相近位置，则可能面
临闭店的风险。即使租赁期满能够取得续租，也有可能面临业主提高租金的风险。
公司在福建地区零售行业具有较强的品牌影响力，信誉度高，业主为了获取
长期稳定的租赁收入，一般愿意与公司进行签订租约，同时在租赁期、租金上给
予公司一定程度的优惠。公司的大部分门店的租约属于长期租约，年限大部分在
10 年以上。截至2007 年12 月31 日，门店尚余租期平均约为9 年。同时，公司
及其下属子公司在进行门店选址时，都对当地的市场需求、商业环境及市场竞争
状况进行仔细的分析和研究，从而把拟选取的经营场所限定在一个商圈以内，而
不是局限于某一处经营场所，为公司确定经营场所提供较大的选择余地。尽管公
司具有较好的信誉并采取措施增强选址的灵活性，但由于未来若干年后市场环
境、业主自身情况发生变化，业主仍可能提高租金或不与公司续签租约，如此则
增加公司的额外成本，影响公司的盈利能力。
四、2006 年、2007 年公司非经常性损益占当期净利润的比重较高。近三年
公司非经常性损益占净利润的比例情况如下：
单位：万元
项目 2007 年 2006 年 2005 年
税后非经常性损益（A） 2,748.23 993.38 91.31
归属于母公司所有者的净利润（B） 7,301.73 3,842.85 2,100.60
占比（A/B） 37.64% 25.85% 4.35%
2006 年及2007 年非经常性损益占当期净利润比重较高，主要是公司2006
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年购买的基金和少量股票2006 年末产生公允价值变动损益、2007 年出售产生投
资收益所致。为了专注于主营业务的发展，公司已于2007 年上半年将相关交易
性金融资产全部卖出，截至2007 年12 月31 日，公司未持有交易性金融资产。
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