证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-074
江苏中南建设集团股份有限公司
2022 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到中国证券监督管理委员会（简称“证监会”）指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务经营情况
房地产业务
2022 年公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，全公司合同销售金额 649.2 亿元，销售面积 543.2
万平方米，同比分别减少 67.1%和 63.0%，平均销售价格 11,951 元/平方米，同比下降 11.1%。在销售金额中一、二线城市占
比 47%，同比略有上升。
2022 年公司实现新开工面积 189.4 万平方米，同比减少超过 80%，完成竣工面积 740.5 万平方米，同比减少 27.4%。
虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司 2022 年房地产业务结算收入 502.6 亿元，同比减少 10.33%，降幅
明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率 1.34%，同比减少 9.35 个百分点。
截止 2022 年末，公司全部开发项目 473 个，其中在建项目规划建筑面积合计约 2,268 万平方米，未开工项目规划建筑面
积合计约 836 万平方米，可竣工资源总面积 3,104 万平方米，其中一二线城市面积占比约 35%，三四线城市面积占比约 65%。
期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1128.5 亿元，是 2022 年结算收入的 2.3 倍。
建筑业务
受非良性循环影响，2022 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额仅 34.8 亿元，同比减少超过 80%。公司的收
入确认也受到影响，2022 年公司建筑业务营业收入 94.8 亿元，同比下降 62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2022 年公司建筑业务综合毛利率-11.01%，同比下降 17.44 个百分点。
面对市场的冲击，公司积极应对挑战，努力实现稳健发展。2022 年末公司有息负债 475.5 亿元，比 2021 年末减少 147.2
亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，全年经营性现金流入 595.8 亿元，
是一年内到期的各类有息负债的 2.6 倍。年内经营活动产生的现金流量净额 62.5 亿元，持续保持正值。2022 年末公司货币
资金 137.5 亿元，比 2021 年末减少 86.6 亿元，减少幅度明显小于有息负债。
受两个核心业务都大幅调整影响，公司 2022 年营业收入 590.4 亿元，同比下降 25.5%。公司 2022 年综合毛利率-0.09%，
同比下降 10.12 个百分点。面对市场调整，公司进一步严格控制支出，2022 年销售费用 18.2 亿元，同比下降 21.2%，管理
费用 22.7 亿元，同比下降 34.8%，利息支出 54.3 亿元，同比下降 20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司销售费用率 3.08%，
同比还增加 0.17 个百分点；施工进度放慢，不能资本化的利息支出增加，公司财务费用率 4.22%，同比增加 2.68 个百分点。
同时非良性循环持续，公司 2022 年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计 35.3 亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损 91.7 亿元。
在应对市场挑战中，现金减少、亏损增加、资产减少，公司各项负债率水平有所提高。2022 年末公司总负债率 89.81%，
比 2021 年末增加 1.44 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）108.18%，比 2021 年末增加 15.01 个
百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 82.47%，比 2021 年末
增加 1.95 个百分点。不过公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，
基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1284.5 亿元，占公司全部负债的 46.63%。剔除有关负债之后公司的负
债率为 47.93%，继续在行业保持低位。在非良性循环的环境里，虽然负债率指标没能改善，但公司保证了持续的经营安全。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
项目 2022 年 2021 年 同比增减 2020 年
营业收入（元） 59,036,308,075.82 79,210,505,937.87 -25.47% 78,600,848,306.78
归属于上市公司股东的净利润（元） -9,170,618,058.58 -3,381,953,677.00 -171.16% 7,077,790,442.07
归属于上市公司股东的扣除非经常性 -9,643,382,264.29 -4,036,494,220.39 -138.90% 5,644,555,016.26
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 6,253,316,303.14 16,771,980,470.34 -62.72% 8,467,448,835.24
基本每股收益（元/股） -2.3966 -0.885 -170.80% 1.8679
稀释每股收益（元/股） -2.3966 -0.885 -170.80% 1.8670
加权平均净资产收益率 -48.70% -13.06% -36 个百分点 28.18%
项目 2022 年末 2021 年末 同比增减 2020 年末
总资产（元） 306,722,295,982.59 367,976,521,814.23 -16.65% 359,253,452,733.35
归属于上市公司股东的股东权益（元） 14,425,941,059.26 23,414,520,575.69 -38.39% 28,701,111,621.86
公司总股份数 3,826,558,901.00 3,826,558,901 - 3,821,284,303
（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 7,749,266,430.32 16,385,298,965.86 10,216,131,729.65 24,685,610,949.99
归属于上市公司股东的净利润 -607,971,483.53 -1,007,188,662.54 -428,774,700.46 -7,126,683,212.05
归属于上市公司股东的扣除非经 -783,501,512.88 -913,842,878.20 -468,139,533.92 -7,477,898,339.29
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 3,661,845,367.72 1,147,125,659.28 -225,611,815.02 1,669,957,091.16
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
2022 年 12 月末普通股股东总数 92,556 2023 年 3 月末普通股股东总数 93,913
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
股东名称 性质 比例 股数 减变动情况 条件的股份 条件的股份 股份 数量
数 数 状态
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