证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2023-058
江苏中南建设集团股份有限公司
2023 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到中国证券监督管理委员会（简称“证监会”）指定媒体仔细阅读年度报告全文。
致同会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 2023 年度财务报告进行了审计，并出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见审计报告。公司董事会、监事会对相关事项有专项说明，请投资者注意阅读。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务经营情况
房地产业务
受市场持续调整影响，2023 年公司合同销售金额 398.8 亿元，销售面积 333.2 万平方米，同比分别减少 38.6%和 38.7%，
平均销售价格 11,969 元/平方米，同比微升 0.2%。在销售金额中一、二线城市占比 45.3%。
2023 年公司新开工面积 147.4 万平方米，同比下降 22.2%，完成年度计划的 183%；竣工面积 994.4 万平方米，同比增加
34.3%，完成年度计划的 91.4%。由于竣工规模增加，2023 年公司房地产业务结算收入 639.3 亿元，同比增加 27.2%。公司
的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率 11.22%，同比增加 9.88 个百分点。
截止 2023 年末，公司 461 个项目中，在建项目规划建筑面积合计约 1,370 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约
489 万平方米，可竣工资源总面积 1,859 万平方米，其中一二线城市面积占比约 33%，三四线城市面积占比约 67%。
建筑业务
2023 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 35.5 亿元，同比增加 2.1%。受市场非良性循环的持续影响，公司
2023 年建筑业务营业收入 46.1 亿元，同比下降 51.3%。综合毛利率-18.51%，同比下降 7.51 个百分点。
面对市场挑战，公司积极应对，保持了稳定的发展。2023 年公司营业收入 684.9 亿元，同比增加 16.0%；综合毛利率
9.77%，同比提高 9.86 个百分点。公司进一步优化管理，控制费用，全年公司销售费率 2.39%，同比降低 0.69 个百分点；管
理费用率 2.87%，同比降低 0.96 个百分点，财务费用率 2.68%，同比降低 1.54 个百分点。经过努力，2023 年公司净亏损 48.6
亿元，同比减亏 47.8 亿元。其中归属上市公司股东的净亏损 52.9 亿元，同比减亏 38.9 亿元。
在市场持续下降的情况下，2023 年公司货币资金减少 62.4 亿元，期末为 75.0 亿元。不过全年公司月均经营性现金流入
19.4 亿元，经营活动产生的现金流量净额 1.3 亿元，持续保持正值。
期末公司总负债率 91.14%，比 2022 年末增加 1.33 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）
177.82%，比 2022 年末增加 69.65 个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计 736.6 亿元，占公司全部负债的 35.62%。剔除有关负债之后，公司的负债率为 58.68%。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为 86.88%，比 2022 年末增加 4.41
个百分点。期末公司有息负债 432.6 亿元，比 2022 年末减少 42.9 亿元。其中一年以内的各项有息负债合计 227.3 亿元，比
2022 年末减少 4.8 亿元。有息负债占总资产的比重 19.06%，继续在行业保持最低水平。2023 年 11 月以来，公司发行存续的
公司债券都已完成展期 5 年，公司 2024 年债务偿还压力将小于 2023 年。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
项目 2023 年 2022 年 本年比上年增减 2021 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 68,488,019,867.08 59,036,308,075.82 59,036,308,075.82 16.01% 79,210,505,937.87 79,210,505,937.87
归属于母公司股东的净 -5,292,700,162.01 -9,170,618,058.58 -9,183,273,202.95 -42.37% -3,381,953,677.00 -3,381,953,677.00
利润（元）
归属于母公司股东的扣
除非经常性损益的净利 -4,626,979,274.94 -9,643,382,264.29 -9,643,382,264.29 -52.02% -4,036,494,220.39 -4,036,494,220.39
润（元）
经营活动产生的现金流 127,132,640.50 6,253,316,303.14 6,253,316,303.14 -97.97% 16,771,980,470.34 16,771,980,470.34
量净额（元）
基本每股收益（元/ -1.3831 -2.3966 -2.3966增加 101.35 个百分点 -0.885 -0.885
股）
稀释每股收益（元/ -1.3831 -2.3966 -2.3966增加 101.35 个百分点 -0.885 -0.885
股）
加权平均净资产收益率 -18.47% -48.70% -48.70% 增加 30.23 个百分点 -13.06% -13.06%
所得税费用（元） 1,471,494,364.70 358,319,415.13 370,928,390.84 296.71% 530,666,120.84 530,666,120.84
净利润（元） -4,863,523,757.71 -9,629,890,538.15 -9,642,499,513.86 -49.56% -3,305,649,238.37 -3,305,649,238.37
持续经营净利润（元） -4,863,523,757.71 -9,629,890,538.15 -9,642,499,513.86 -49.56% -3,305,649,238.37 -3,305,649,238.37
少数股东损益（元） 429,176,404.30 -459,272,479.57 -459,226,310.91 -193.46% 76,304,438.63 76,304,438.63
综合收益总额（元） -4,866,872,792.08 -9,617,174,360.29 -9,629,783,336.00 -49.46% -3,325,897,960.38 -3,325,897,960.38
归属于母公司股东的综 -5,296,046,221.49 -9,159,294,194.97 -9,171,949,339.34 -42.26% -3,395,766,032.34 -3,395,766,032.34
合收益总额（元）
归属于少数股东的综合 429,173,429.41 -457,880,165.32 -457,833,996.66 -193.74% 69,868,071.96 69,868,071.96
收益总额（元）
项目 2023 年末 2022 年末 本年末比上年末增减 2021 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 226,906,602,055.59 306,722,295,982.59 306,722,431,799.83 -26.02% 367,976,521,814.23 367,989,266,607.18
归属于上市公司股东的 9,226,697,746.73 14,425,941,059.26 14,426,074,702.61 -36.04% 23,414,520,575.69 23,427,309,363.41
净资产（元）
递延所得税资产（元） 3,681,483,759.24 4,226,305,098.52 4,226,440,915.76 -12.89% 3,506,137,408.57 3,518,882,201.52
非流动资产合计（元） 49,889,166,443.48 60,956,857,609.97 60,956,993,427.21 -18.16% 67,309,876,729.21 67,322,621,522.16
未分配利润（元） -1,344,501,143.02 4,498,998,669.61 4,499,132,312.96 -129.88% 13
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