证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2022-053
江苏中南建设集团股份有限公司
2021 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到中国证券监督管理委员会（简称“证监会”）指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 梁洁
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A栋 9 楼
传真 021-61929733
电话 021-61929799
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
2、报告期主要业务经营情况
房地产业务
2021 年公司房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但公司坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到
的冲击小于整个行业。2021 年公司合同销售金额 1,973.7 亿元，销售面积 1,468.7 万平方米，同比分别减少 11.8%和 12.9%，
低于行业 17.8%和 15.6%的降幅。平均销售价格 13,439 元/平方米，同比上升 1.2%。在销售金额中一、二线城市占比 42%，
同比略有上升。
针对市场调整，公司逐步放慢了投资和施工。2021 年公司新增项目 45 个，规划建筑面积合计 752.0 万平方米，同比减
少 50.6%。新增项目平均地价约 3,837 元/平方米，比同比下降 23.5%。2021 年公司实现新开工面积 989.3 万平方米，同比减
少 27.1%，完成竣工面积 1,020.4 万平方米，同比减少 24.4%。
虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司 2021 年房地产业务结算收入 560.4 亿元，同比减少 4.3%，降幅明
显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，公司加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率 10.69%，同比减少 8.45 个百分点。
截止 2021 年末，公司全部开发项目 503 个，其中在建项目规划建筑面积合计约 2,974.4 万平方米，未开工项目规划建筑
面积合计约 1,160.5 万平方米，可竣工资源总面积 4,134.9 万平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占
比约 64%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1,344.6 亿元，是 2021 年结算收入的 2.40 倍。
建筑业务
受疫情和房地产行业调整影响，2021 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 212.6 亿元，同比减少 30.7%。其
中 3 亿元以上项目 26 个，占比 54%。2021 年公司施工的 3 个项目获得省级优质结构奖，彰显了公司的质量管理水平。
由于房地产行业的风险扩展，公司的收入确认也受到影响，2021 年公司建筑业务实现营业收入 251.4 亿元，同比增长
13.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2021 年公司建筑业务综合毛利率 6.43%，同比下降 2.22 个百分点。
面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健地发展。2021 年末公司有息负
债（含期末应付利息）622.8 亿元，比 2020 年末减少 176.3 亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持最低水平。
公司保持了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入 1,446.7 亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）
的 6.0 倍。年内经营活动产生的现金流量净额 167.7 亿元，连续保持正值。2021 年末公司货币资金 224.1 亿元，比 2020 年末
减少 104.5 亿元，减少金额小于有息负债。
2021 年末公司总负债率 88.37%，比 2020 年末增加 1.83 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）
93.16%，比 2020 年末降低 4.11 个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入
前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1,482.7 亿元，占公司全部负债的 45.60%。剔除有关
负债之后公司的负债率为 45.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款
和待转销项税）的负债率为 80.52%。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。
受房地产和建筑业务调整影响，公司 2021 年营业收入 792.1 亿元，同比增长 0.8%。由于公司第四季度加大了现房库存
的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损，以及因为建筑业务毛利水平的下降，公司 2021 年综合毛
利率 10.03%，下降 7.26 个百分点。面对市场调整，公司销售费用率同比增加 0.71 个百分点，至 2.91%；管理费用率同比增
加 0.80 个百分点，至 4.39%；财务费用率同比增加 0.84 个百分点，至 1.54%。此外由于竣工减少，2021 年非并表项目结算
下降带来的投资收益减少 55.3%。同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收
款项和存货计提的减值准备 38.6 亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损 33.8 亿元。有关情况仅是市场
快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
项目 2021 年 2020 年 同比增减 2019 年
营业收入（元） 79,210,505,937.87 78,600,848,306.78 0.78% 71,830,786,061.08
归属于上市公司股东的净利润（元） -3,381,953,677.00 7,077,790,442.07 -147.78% 4,163,085,623.09
归属于上市公司股东的扣除非经常性 -4,036,494,220.39 5,644,555,016.26 -171.51% 3,509,522,642.96
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 16,771,980,470.34 8,467,448,835.24 98.08% 8,196,330,864.36
基本每股收益（元/股） -0.8850 1.8679 -147.38% 1.1151
稀释每股收益（元/股） -0.8850 1.8670 -147.40% 1.1151
加权平均净资产收益率 -13.06% 28.18% -41.24 个百分点 21.58%
项目 2021 年末 2020 年末 同比增减 2019 年末
总资产（元） 367,976,521,814.23 359,253,452,733.35 2.43% 290,570,587,826.45
归属于上市公司股东的股东权益（元） 23,414,520,575.69 28,701,111,621.86 -18.42% 21,439,260,715.50
公司总股份数 3,826,558,901 3,821,284,303 1.71% 3,756,854,798
（2）分季度主要会计数据
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 14,349,333,656.36 24,132,174,540.33 22,602,620,845.23 18,126,376,895.95
归属于上市公司股东的净利润 685,178,042.25 1,062,678,733.57 1,017,160,958.85 -6,146,971,411.67
归属于上市公司股东的扣除非经 666,392,930.72 989,539,272.05 1,097,676,937.79 -6,766,751,685.74
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,853,678,444.79 557,886,995.58 -1,019,189,567.83 15,379,604,597.80
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
2021 年 12 月末普通股股东总数 80,628 2022 年 3 月末普通股股东总数 98,32
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