江苏中南建设集团股份有限公司
2021 年度报告
2022 年 04 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证 2021 年度财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关披露要求。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义...... 2
第二节 公司简介和主要财务指标...... 6
第三节 管理层讨论与分析...... 9
第四节 公司治理......43
第五节 环境和社会责任...... 56
第六节 重要事项......58
第七节 股份变动及股东情况...... 74
第八节 债券相关情况...... 77
第九节财务报告......81
第十节 备查文件目录...... 292
释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地 指 本公司房地产业务主体
中南建筑 指 本公司建筑业务主体
人民银行 指 中国人民银行
证监会 指 中国证券监督管理委员会
银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会
财政部 指 中华人民共和国财政部
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
指定媒体 指 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》、深交所网
站、巨潮资讯网
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
规划建筑面积 指 计算容积率的规划建筑面积
M2 指 平方米
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.,Ltd.
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门区常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
办公地址的邮政编码 200335
公司网址 www.zhongnangroup.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
项目 董事会秘书
姓名 梁洁
联系地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
传真 021-61929733
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深交所网站（http://www.szse.cn）
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日
报》、巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 91320600MA1M9AEW6B
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 王娟、李洋
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：无
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：无
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
项目 2021 年 2020 年 同比增减 2019 年
营业收入（元） 79,210,505,937.87 78,600,848,306.78 0.78% 71,830,786,061.08
归属于上市公司股东的净利润（元） -3,381,953,677.00 7,077,790,442.07 -147.78% 4,163,085,623.09
归属于上市公司股东的扣除非经常性 -4,036,494,220.39 5,644,555,016.26 -171.51% 3,509,522,642.96
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 16,771,980,470.34 8,467,448,835.24 98.08% 8,196,330,864.36
基本每股收益（元/股） -0.8850 1.8679 -147.38% 1.1151
稀释每股收益（元/股） -0.8850 1.8670 -147.40% 1.1151
加权平均净资产收益率 -13.06% 28.18% -41.24 个百分点 21.58%
项目 2021 年末 2020 年末 同比增减 2019 年末
总资产（元） 367,976,521,814.23 359,253,452,733.35 2.43% 290,570,587,826.45
归属于上市公司股东的股东权益（元） 23,414,520,575.69 28,701,111,621.86 -18.42% 21,439,260,715.50
公司总股份数 3,826,558,901 3,821,284,303 1.71% 3,756,854,798
注：本报告披露日相比 2021 年末公司总股份数没有变化。
营业收入扣除情况
项目 2021 年 2020 年
营业收入（元） 79,210,505,937.87 78,600,848,306.78
营业收入扣除金额（元） 275,149,643.35 260,194,906.46
营业收入扣除后金额（元） 78,935,356,294.52 78,340,653,400.32
注：营业收入扣除项是与主营业务之外的业务收入，包括销售材料收入、管理费收入、咨询费收入、担保费收入等。
七、境内外会计准则下会计数据差异：无
八、分季度主要财务指标
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 14,349,333,656.36 24,132,174,540.33 22,602,620,845.23 18,126,376,895.95
归属于上市公司股东的净利润 685,178,042.25 1,062,678,733.57 1,017,160,958.85 -6,146,
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