嘉凯城集团股份有限公司
2020 年度财务报告
2021 年 03 月
财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2021 年 03 月 29 日
审计机构名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 中兴华审字（2021）第 011242 号
注册会计师姓名 刘洪跃、李重实
审计报告正文
嘉凯城集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）的财务报表，包括2020年12月31日的合并及母公司资产负债表，2020年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了嘉凯城公司2020年12月31日合并及母公司的财务状况以及2020年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于嘉凯城公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）商誉减值
1、事项描述
如后附的财务报表附注六、14“商誉”所述，嘉凯城公司2020年12月31日合并财务报表的商誉账面原值为42,708.57万元，商誉减值准备41,530.24 万元，商誉减值测试的会计政策如后附财务报表附注四、20“长期资产减值”所述。管理层于每年度终了对商誉进行减值测试，聘请外部独立评估机构执行以商誉减值测试为目的相关评估工作并出具评估报告，管理层据此对商誉进行减值测试，进而评估是否需要计提商誉减值准备。由于商誉金额重大，且管理层在测试时需要对预期未来现金流量和折现率等关键假设作出重大判断，因此，我们将商誉减值确定为关键审计事项。
2、审计应对
针对商誉减值，我们实施的主要审计程序包括：
（1）评价并测试与商誉减值测试相关的内部控制，包括对关键假设的采用及减值计提金额的复核和审批；
（2）了解并评价管理层对商誉所属资产组的认定，以及商誉减值测试的政策和方法；
（3）评价管理层聘请的协助其进行减值测试的外部独立评估机构的胜任能力、专业素质和客观性；
（4）与外部独立评估机构进行沟通，了解其评估范围、评估思路和方法；
（5）获取外部独立评估机构出具的评估报告，评价商誉减值测试过程中所采用方法的恰当性、关键假设和重要参数（如增长率、折现率等）的合理性；
（6）复核商誉减值测试结果的计算准确性；
（7）评价财务报表附注中与商誉减值相关的披露。
（二）收入确认
1、事项描述
如后附的财务报表附注四、24“收入”及财务报表附注六、37“营业收入和营业成本”所述，2020年度房地产销售收入60,811.77 万元，占嘉凯城公司2020年度营业收入的60.82%；影视放映收入为23,796.54 万元，占嘉凯城公司2020年度营业收入的23.80%；由于房地产销售收入、影视放映收入对嘉凯城公司财务报告的重要性，从而存在管理层为了达到特定目标或期望而操纵收入确认时点的固有风险，因此我们将收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对房地产销售收入确认，我们实施的主要审计程序包括：
（1）评价、测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查房产标准买卖合同条款，以评价嘉凯城公司有关房地产开发项目收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否符合公司收入确认政策；
（4）执行毛利率分析性复核程序，并与上期毛利率水平进行比较，与同行业毛利率进行对比分析检查是否异常，以评价毛利率变动的合理性；
（5）与销售部门讨论，获取与房地产销售收入相关的、独立于财务核算的销售数据，重新计算房地产销售收入，与实际入账收入金额核对，检查收入的完整性；
（6）就资产负债表日前后确认收入的项目，选取样本，检查买卖合同、竣工验收备案表及可以证明房产已交付的支持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认；
（7）结合开发产品监盘程序，检查房屋使用状态，评价收入确认期间的恰当性。
针对影视放映收入确认，我们实施的主要审计程序包括：
（1）测试和评价与影视放映收入相关的关键内部控制，复核相关会计政策是否正确且一贯运用；
（2）根据影视放映收入的确认方式，对收入执行分析性复核程序，判断其合理性；
（3）检查全部影城账面放映收入，与售票系统数据进行核对，并将影院票房收入与国家专资平台上的票房收入进行核对；
（4）对重大的客户当期发生额及年末余额执行函证程序；
（5）就资产负债表日前后记录的收入交易，选取样本，核对合同及其他支持性文件，以评价收入是否被记录于恰当的会计期间。
（三）存货的可变现净值的评估
1、事项描述
如后附的财务报表附注四、11（3）“存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法”、财
务报表附注四、30（3）“存货跌价准备”及财务报表附注六、6“存货”所述，嘉凯城公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。截至2020 年12 月31 日，嘉凯城公司及其子公司已完工开发产品、出租开发产品及开发成本 （以下统称“存货”）的账面价值合计人民币565,892.22 万元，占嘉凯城公司总资产的41.94%。
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个开发成本和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对嘉凯城公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我们将对嘉凯城公司存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货的可变现净值的评估，我们实施的主要程序如下：
（1）评价、测试管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）结合存货盘点程序，在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并将截止2020年12月31日发生的成本与截止2020年12月31日的预算进行比较，以评价管理层预测的准确性、恰当性；
（5）我们对管理层进行估值时采用的估值方法及关键假设进行复核。
四、其他信息
嘉凯城公司管理层对其他信息负责。其他信息包括嘉凯城公司2020年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
嘉凯城公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估嘉凯城公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算嘉凯城公司、停止营运或别无其他现实的选择。
治理层负责监督嘉凯城公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误所导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，并保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对嘉凯城公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致嘉凯城公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就嘉凯城公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面
查看PDF原文
