000402 深市 金 融 街

                                                                                      CCXI-20213911D-01

金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）信用评级报告
项目负责人：田梓慧 zhtian@ccxi.com.cn
项目组成员：王钰莹  yywang01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100

2021 年 12 月 6 日


                      声  明

 本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
 本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
 本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。
 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。
 本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
 中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。

www.ccxi.com.cn                                      2    金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券

                                                                                                        China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
                                              [2021]3911D

金融街控股股份有限公司：

  受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发行的“金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种一）”和“金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种二）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，本期公司债券（品种一）的信用等级为 AAA，本期公司债券（品种二）的信用等级为 AAA。

  特此通告

                      中诚信国际信用评级有限责任公司
                            二零二一年十二月六日

                                  北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼

                                        邮编：100010    电话：（8610）6642 8877    传真：（8610）6642 6100

                                        Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,

                                        Dongcheng District,Beijing, 100010

发行要素

        发行人                本期规模                发行期限              偿还方式                发行目的

 金融街控股股份有限公司  不超过 15 亿元（含 15  品种一为 3+2 年期；品    每年付息一次，到期    偿还回售的公司债券

                                亿元）              种二为 5 年期          一次还本付息

 评级观点：中诚信国际评定“金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种一）”的债项 信用等级为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）（品种二）”的债项信用 等级为 AAA。中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、销售业绩持续增长、土地储备区位优势明显、优质自持物业规模较 大、融资渠道畅通等方面优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、存货去化有待加 强且杠杆比率处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。

概况数据                                                   销售业绩持续增长，土地储备区位优势明显。近年来公司销
    金融街控股                                            售规模持续增长，2020 年及 2021 年前三季度销售金额分别同
    （合并口径）      2018    2019    2020    2021.9      比增长 26%和 9%。截至 2021 年 9 月末，公司已进入五大城市
 总资产（亿元）        1,485.27  1,619.90  1,692.08  1,701.17    群 17 个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，为
 所有者权益合计（亿  371.98  389.81  398.05  399.89    其业务持续发展提供了保障。

 元）                                                       较大规模的优质自持物业。公司大部分自持物业位于北京金
 总负债（亿元）        1,113.28  1,230.09  1,294.03  1,301.27

 总债务（亿元）        805.69  846.87  875.15  827.30    融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物业
 营业总收入（亿元）    221.13  261.84  181.21    96.66    保持了较高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利
 净利润（亿元）          40.37    41.21    22.18    11.31    润。

 EBITDA（亿元）        74.58    79.28    57.18      --     融资渠道畅通。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作
 经营活动净现金流（亿    -90.29    26.60    98.90    23.08    关系，未使用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠
 元）

 营业毛利率(%)          48.60    40.15    32.86    25.79    道畅通。

 净负债率(%)            184.45  188.96  172.58  167.55    关 注

 总债务/EBITDA(X)      10.80    10.68    15.30      --     房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产市
 EBITDA 利息倍数(X)      1.73    1.67    1.18      --    场持续处于较为严格的监管环境之中。在房地产金融监管力度
注：1、本报告列示、分析的财务数据及财务指标为中诚信国际基于公    持续强化的背景下，信贷环境的变化将对房地产企业资金平衡司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留    能力提出更高要求。
意见的 2018~2020 年度财务报告及未经审计的 2021 年三季报整理，均

使用报告期末数；2、本评级报告中的债务包含应付票据。               存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞
正 面                                                    争环境等影响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
 较强的股东支持。公司股东北京金融街投资（集团）有限公     杠杆比率处于较高水平。由于土地储备规模扩大、开发项目
司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区人民政府国有资    增加且自持物业规模较大，公司外部融资保持在一定规模，债产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委”）旗下重要的资    务规模和净负债率处于较高水平。
产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发运营平台，公
司在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。

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发行人概况                                  销售超越上年水平；2021 年上半年全国房地产市场
    公司前身是成立于1992年的北京市金融街建    整体保持较快增长态势，但随着上半年低基数效应
设开发公司，于2000年6月通过资产置换在深圳证    的减弱以及调控政策的持续影响，2021 年下半年商
券交易所上市，股票代码000402。公司主营业务包    品房销售已明显放缓

括房地产开发、物业租赁及物业经营等相关业务。      2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击
项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长    较大，全国商品房销售额和面积分别同比下降24.70%三角、珠三角、成渝和长江中游）和周边一小时交    和26.30%，均降至2017年以来同期最低水平。二季通圈卫星城/区域，截至2021年9月末，公司已完成    度，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，商
对五大城市群17个重点城市的布局。              品房销售逐月恢复，并于9月恢复至2019年同期水
    产权结构：截至2021年9月末，公司注册资本为  平。进入四季度后，房企加速去化，带动全年销售
29.89亿元，金融街集团及其一致行动人持股比例为    面积和金额超越上年，房地产行业表现出较强韧性。36.77%，系公司控股股东，公司实际控制人为西城    2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6月全区国资委；和谐健康保险股份有限公