000402 深市 金 融 街

    金融街控股股份有限公司

              （住所：北京市西城区金城坊街7号）

2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）
                募集说明书摘要

 本期债券发行金额：        不超过 15 亿元（含 15 亿元）

 担保情况：                无担保

 发行人：                  金融街控股股份有限公司

 主承销商/受托管理人：      中信建投证券股份有限公司

 信用评级机构：            中诚信国际信用评级有限责任公司

 主体信用等级：            AAA

 债券信用等级              AAA

      主承销商、簿记管理人、债券受托管理人

            （住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）

              签署日期： 年 月 日


                    声明

  本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站（www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

  除非另有说明或要求，本次债券募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。


                重大事项提示

    请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。

  一、金融街控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、“金融街控股”）于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会证监许可[2020]1382号文同意向专业投资者公开发行面值不超过人民币181亿元公司债券的注册。

  二、本期债券发行前，发行人最近一期末的净资产为399.89亿元；本期债券发行前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为30.70亿元（2018年-2020年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券年利息的1.5倍。2021年1-9月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润111,429.42万元。截至2021 年9月30日，发行人母公司资产负债率为69.41%，合并口径下资产负债率为76.49%。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。

    三、中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为AAA，对本期债券的债项评级为AAA，在信用评级报告有效期（信用评级报告出具之日起一年）内，中诚信国际信用评级有限责任公司将持续关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化、及本期债券偿债保障情况等情况，在发生可能影响本期债券信用级别的重大事件时，中诚信国际信用评级有限责任公司将启动本期债券不定期跟踪评级程序，发行人应当根据《中诚信国际关于金融街控股股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第六期）的跟踪评级安排》提供相应资料。中诚信国际信用评级有限责任公司的不定期跟踪报告和评级结果将按照相关规定进行披露。

  发行人将根据监管机构要求，向中诚信国际信用评级有限责任公司提供相关资料，并督促其按照监管要求的时间及时出具跟踪评级报告。

  四、本期债券品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人调整票面利率选择权；品种二期限为5年期。


  投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在的第3个计息年度付息日将持有的按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。

  发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在存续期的第3年末调整后2年的票面利率；发行人将于第3个计息年度付息日前的第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。

  五、本期债券为无担保债券。在本期债券存续期内，若受不可控制的因素影响，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券的本息按期兑付。债券持有人亦无法通过保证人或担保物受偿本期债券本息，将可能对债券持有人的利益造成不利影响。

  六、2018年度、2019年度、2020年度和2021年前三季度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-902,913.32万元、266,029.49万元、988,987.79万元和230,762.37万元。2019年，发行人把握市场机遇，开发业务销售签约和回款较2018年度同期增加，此外，发行人坚持稳健投资策略，新增项目投资额较2018年同期减少，经营活动产生的现金流量净额大幅好转，实现经营活动现金流净额266,029.49万元。2020年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为988,987.79万元，较2019年增长722,958.30万元，增长的主要原因一是《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现，公司与北京中信房地产有限公司以协商方式解除北京中信城B地块合作协议并收回前期支付价款，二是新增项目投资现金支出、税费支出及向合作企业提供股东借款减少。2021年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额为230,762.37万元，上年同期为14,842.84万元，变化主要原因一是公司销售签约和销售回款较去年同期明显增加；二是公司根据与北京中信房地产有限公司签订的《解除北京中信城B地块合作协议》，收回资金占用费。本期债券的偿债资金一部分来源于发行人开发项目销售回款及持有项目经营收入，
若未来发行人经营活动产生的现金流量净额波动较大，则会在一定程度上对发行人的偿债能力造成不利影响。

  七、根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》和《证券期货投资者适当性管理办法》。本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。

  八、遵照《公司法》、《管理办法》等法律、法规的规定以及本募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内容做出的决议和主张。

  九、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。

  十、本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公
司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。

  十一、本公司主体信用等级为AAA，本期债券信用等级为AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。

  十二、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。

  十三、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。

  十四、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，住房与城乡建设部的年度工作会议提出：“房地产市场工作目标为“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。房地产政策直接影响发行人的房地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业务带来一定程度影响。


  十五、2018年末、2019年末、2020年末及2021年9月末，发行人投资性房地产分别为3,858,107.36万 元 、3,968,556.73万元、4,083,182.39万元和3,744,760.98万元，占当年总资产的比重分别25.93%、24.48%、24.13%和22.01%，近三年发行人根据经营计划增持中心城市核心区域的优质物业，投资性房地产规模逐年上升。近三年及一期，发行人公允价值变动损益分别为2,365.65万元、68,294.78万元、-42,799.78万元和67,844.59万元，占当期利润总额的比重分别为0.43%、11.95%、-12.37%和39.18%。2020年，发行人公允价值变动损益为负的原因主要系通过股权转让方式处置金融街·万科丰科中心项目，调减公允价值变动收益（税前）6.83亿元。2021年1-9月，上海静安融悦中心西区A栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，上述项目根据公司双轮驱动战略和土地出让合同规定在竣工后持有经营，公司聘请第三方机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司进行评估，产生公允价值变动损益。若当地房地产市场出现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产流动性和公允价值造成影响。但公司目前持有的投资性房地产位于北京、上海、天津、重庆等中心城市的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
  十六、随着发行人在建拟建项目开发推进并继续拓展新的项目，发行人的融资及资金调配将面临一定压力。未来发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。

  十七、为支持业务发