南都物业服务股份有限公司
NacityPropertyServiceCo.,Ltd.
（浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼）
首次公开发行股票招股说明书
保荐人（主承销商）
（中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1589号长泰国际金融大厦21层）
发行概况
发行股票类型： 人民币普通股（A股）
发行股数： 不超过1,984.127万股
每股面值： 人民币1.00元
每股发行价格： 16.25元，通过直接定价的方式确定
预计发行日期： 2018年1月23日
拟上市证券交易所： 上海证券交易所
发行后总股本： 7,936.508万股
本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺：
承诺人 承诺内容
公司实际控 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接
制人韩芳 或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等
股份；在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期间每
年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股
份总数的25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首
次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持
有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月；如在上述锁定期
满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发
行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积
金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司控股股 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司/本企业不转让或者委托他人
东南都地产 管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物
服务、股东舟 业回购该等股份；南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的
山五彩石 收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发
行价格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延
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长六个月；如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持
价格将不低于本次发行的发行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业
如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和
股份数将相应进行调整。
公司董事兼 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接
总经理肖小 或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等
凌，公司董事 股份；在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、高级管理人员期间每年转让
金涛 直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数
的25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有的南都物业的股份；南都
物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公
开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公
司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月；如在上述锁定期满后
两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行
价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金
转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司董事、副 自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接
总经理兼董 或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等
事会秘书阙 股份；在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都
建华，副总经 物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；在离职半年内，
理沈慧芳、徐 本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；如在上述锁定期满后两年内减持
静、潘才平、 直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市
余剑义，财务 后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上
负责人陈红 市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六
个月的锁定期；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、
资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行
调整。
公司监事金 自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接
新昌、章文 或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等
亚、倪瑶 股份；在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都
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物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；在离职半年内，
本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；自南都物业股票上市至其减持期
间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减
持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司股东上 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直
海南都、银泰 接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该
置地 等股份；如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价
格将不低于本次发行的发行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如
有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股
份数将相应进行调整。
公司股东郑 自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人/本公司不转让或者委托他人管
勇强、中城年 理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业
代 回购该等股份。
保荐人（主承销商）：长江证券承销保荐有限公司
招股说明书签署日期：2018年1月2日
1-1-3
发行人声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其
摘要中财务会计资料真实、完整。
保荐人承诺因其为发行人首次公开发行股票制作、出具的文件有虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将先行赔偿投资者损失。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其
对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的
声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、会计师或其他专业顾问。
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重大事项提示
本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项及风
险，并请投资者认真阅读本招股说明书“风险因素”一节的全部内容：
一、 发行方案
本次发行方案经公司2016年第三次临时股东大会审议通过。
本次公开发行新股的数量为1,984.1270万股，全部为发行人公开发行新股，
发行后流通股占发行后总股本比例为25.00%。网上发行数量为1,984.10万股，
为本次发行数量的99.9986%，剩余未达沪市新股网上申购单位1,000 股的余股
270股由保荐人（主承销商）负责包销。本次发行股份全部为新股，不安排老股
转让。
二、发行人及相关责任主体的承诺事项
（一）主要股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
1、公司实际控制人韩芳女士承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人
管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物
业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期
间每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物
业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价
均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价
格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。不因
其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持
价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承
