南都物业服务股份有限公司
首次公开发行股票发行公告
保荐人（主承销商）：长江证券承销保荐有限公司
特别提示
南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”、“发行人”或“公司”）根据《证券发行与承销管理办法（》证监会令[第135号]，以下简称“《管理办法》”）、《首次公开发行股票承销业务规范》（中证协发[2016]7号，以下简称“《业务规范》”）、《上海市场首次公开发行股票网上发行实施细则》（2016年1月修订）（以下简称“《网上发行实施细则》”）等相关规定首次公开发行股票。
1、本次发行在发行流程，申购、缴款等环节发生重大变化，敬请投资者重点关注，主要变化如下：
（1）本次发行采用直接定价方式，未达沪市新股网上申购单位1,000股的
余股 270 股由保荐人（主承销商）包销，其余全部股份通过网上向社会公众投
资者发行，不进行网下询价和配售。
（2）本次发行价格为16.25元/股，投资者据此价格在2018年1月23日（T
日）通过上海证券交易所（以下简称“上交所”）交易系统采用网上按市值申购方式进行申购，网上申购时间为9:30-11:30，13:00-15:00。投资者进行网上申购时无需缴付申购资金。
（3）网上投资者应当自主表达申购意向，不得全权委托证券公司进行新股申购。
（4）投资者申购新股中签后，应根据《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票网上定价发行摇号中签结果公告》履行缴款义务，确保其资金账户在2018年1月25日（T+2日）日终有足额的新股认购资金，不足部分视为放弃认购，由此产生的后果及相关法律责任，由投资者自行承担。投资者款项划付需遵守投资者所在证券公司的相关规定，中签投资者放弃认购的股份由保荐人（主承销商）包销。网上投资者缴款认购的股份数量不足本次公开发行数量的70%时，将中止发行。
（5）网上投资者连续12个月内累计出现3次中签后未足额缴款的情形时，
6个月内不得参与新股、可转换公司债券、可交换公司债券申购。
2、本次发行可能存在上市后跌破发行价的风险。投资者应当充分关注定价市场化蕴含的风险因素，了解股票上市后可能跌破发行价，切实提高风险意识，强化价值投资理念，避免盲目炒作。发行人和保荐人（主承销商）均无法保证股票上市后不会跌破发行价。
3、发行人和保荐人（主承销商）郑重提示广大投资者注意投资风险，理性投资。敬请投资者认真阅读本公告及2018年1月2日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》和《证券时报》上的《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票推迟发行公告》、《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票第一次投资风险特别公告》、2018年1月9日刊登的《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票第二次投资风险特别公告》、2018年1月16日刊登的《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票第三次投资风险特别公告》。
估值及投资风险提示
新股投资具有较大的市场风险，投资者需要充分了解新股投资风险，仔细研读发行人招股说明书中披露的风险，并充分考虑如下风险因素，审慎参与本次新股申购：
1、根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，公司
属于“K70 房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2011），公
司所处行业名称为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。截止2017年12月
29日，中证指数有限公司发布的行业最近一个月平均静态市盈率为16.72倍。本
次发行价格16.25元/股对应的市盈率为22.98倍（每股收益按照2016年度经审
计的扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东净利润除以本次发行后总股本计算），高于行业最近一个月平均静态市盈率，请投资者决策时参考。
2、经发行人和保荐人（主承销商）协商确定，本次发行价格为16.25元/股。
本次拟向社会公众公开发行股票数量总额不超过1,984.1270万股，不低于发行后
公司总股本的25%。发行人本次募投项目预计使用募集资金28,748.30万元。按
本次发行价格16.25元/股，发行新股1,984.1270万股计算的预计募集资金总额为
32,242.06 万元，扣除发行费用约 3,493.77 万元后，预计募集资金净额约为
28,748.30万元，不超过发行人本次募投项目预计使用的募集资金金额。
3、发行人本次募集资金如果运用不当或短期内业务不能同步增长，将对发行人的盈利水平造成不利影响或存在发行人净资产收益率出现较大幅度下降的风险，由此造成发行人估值水平下调、股价下跌，从而给投资者带来投资损失的风险。
重要提示
1、南都物业服务股份有限公司首次公开发行不超过1,984.1270万股人民币
普通股（A股）（以下简称“本次发行”）的申请已获中国证券监督管理委员会证
监许可[2017]2333号文核准。本次发行的保荐人（主承销商）为长江证券承销保
荐有限公司。南都物业服务股份有限公司的股票简称为“南都物业”，股票代码为“603506”。
2、本次发行采用网上按市值申购向社会公众投资者直接定价发行（以下简称“网上发行”）的方式进行，不进行网下询价及配售。网上发行通过上交所交易系统进行。本次网上发行的申购简称为“南都申购”，申购代码“732506”。
3、本次公开发行股票数量1,984.1270万股，网上发行1,984.10万股，占本
次发行总量的99.9986%。剩余未达沪市新股网上申购单位 1,000股的余股270
股由保荐人（主承销商）负责包销。本次发行股份全部为新股，不安排老股转让。
本次发行的股票无流通限制及锁定安排。
4、发行人与保荐人（主承销商）综合考虑发行人基本面、所处行业、市场情况、有效募集资金需求及承销风险等因素，协商确定本次的发行价格为16.25元/股。此价格对应的市盈率为：
（1）22.98倍（每股收益按照经会计师事务所遵照中国会计准则审计的扣除
非经常性损益前后孰低的2016年归属于母公司股东净利润除以本次发行后总股
本计算）；
（2）17.24倍（每股收益按照经会计师事务所遵照中国会计准则审计的扣除
非经常性损益前后孰低的2016年归属于母公司股东净利润除以本次发行前总股
本计算）。
5、若本次发行成功，预计发行人募集资金总额为32,242.06万元，扣除发行
费用3,493.77万元后，预计募集资金净额为28,748.30万元，不超过招股说明书
披露的发行人本次募投项目预计使用的募集资金金额。
6、网上发行重要事项：
（1）本次网上申购时间为：2018年1月23日（T日）9:30-11:30、13:00-15:00。
网上投资者应自主表达申购意向，不得全权委托证券公司代其进行新股申购。
（2）持有中国证券登记结算有限责任公司上海分公司的证券账户卡、且在2018年1月19日（T-2日）前20个交易日（含T-2日）持有上海市场非限售股
票股份市值1万元以上（含1万元）的投资者方可参与网上发行。深圳市场的非
限售A股股份市值不纳入计算。
（3）投资者按照其持有的上海市场非限售A股股份市值（以下简称“市值”）
确定其网上可申购额度，不合格、休眠、注销证券账户不计算市值。根据投资者在2018年1月19日（T-2日）前20个交易日（含T-2日）的日均持有市值计算，证券账户开户时间不足20个交易日的，按20个交易日计算日均持有市值，持有市值1万元以上（含1万元）的投资者才能参与新股申购，每10,000元市值可申购一个申购单位，不足10,000元的部分不计入申购额度，每一个申购单位为1,000股，申购数量应当为1,000股或其整数倍，但最高申购量不得超过本次网上发行股数的千分之一，即不得超过19,000股，如超过则该笔申购无效。同时，投资者申购数量不得超过按其市值计算的网上可申购额度上限，如申购数量未超过19,000股，但超过其持有市值对应的网上可申购额度上限，则超过上限部分为无效申购。
（4）投资者在进行申购时，无需缴付申购资金。
（5）申购时间内，投资者按委托买入股票的方式，以发行价格填写委托单。
一经申报，不得撤单。投资者参与网上发行申购，只能使用一个证券账户。同一投资者使用多个证券账户参与同一只新股申购的，以及投资者使用同一证券账户多次参与同一只新股申购的，以该投资者的第一笔申购为有效申购，其余申购均为无效申购。投资者持有多个证券账户的，多个证券账户的市值合并计算。确认多个证券账户为同一投资者持有的原则为证券账户注册资料中的“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同。证券账户注册资料以T-2日日终为准。融资融券客户信用证券账户的市值合并计算到该投资者持有的市值中，证券公司转融通担保证券明细账户的市值合并计算到该证券公司持有的市值中。
（6）证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户，证券账户注册资料中“账户持有人名称”相同且“有效身份证明文件号码”相同的，按不同投资者进行统计。
7、本次发行网上申购于2018年1月23日（T日）15:00截止。T日15:00
后，上交所确认有效申购总量，每个有效申购单位配一个号，对所有有效申购按时间先后顺序连续配号，配号不间断，直到最后一笔申购，并按以下原则配售新股：
（1）如有效申购量小于或等于本次网上发行量，不需进行摇号抽签，所有配号都是中签号码，投资者按其有效申购量认购新股。
（2）如有效申购量大于本次网上发行量，则通过摇号抽签，确定有效申购中签号码，每一中签号码认购一个申购单位新股。
2018年1月24日（T+1日），发行人和保荐人（主承销商）在指定媒体公
布中签率。如有效申购量大于本次网上发行量，2018年1月24日（T+1日），
在公证部门的监督下，由保荐人（主承销商）主持摇号抽签，确认摇号中签结果，并于T+2日在指定媒体上公布中签结果。
8、投资者申购新股中签后，应根据《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票网上定价发行摇号中签结果公告》履行缴款义务，确保其资金账户在2018年1月25日（T+2日）日终有足额的新股认购资金，不足部分视为放弃认购，由此产生的后果及相关法律责任，由投资者自行承担。投资者款项划付需遵守投资者所在证券公司的相关规定，中签投资者放弃认购的股份由保荐人（主承销商）包销。
网上投资者连续12个月内累计出现3次中签后未足额缴款的情形时，6个
月内不得参与新股、可转换公司债券、可交换公司债券申购。
9、网上投资者缴款认购的股份数量不足本次公开发行数量的70%时，发行
人及保荐人（主承销商）将中止发行。网上投资者缴款认购的股份数量超过本次公开发行数量的70%（含70%），但未达到本次公开发行数量的，投资者放弃认购的股票由保荐人（主承销商）负责包销。发行人和保荐人（主承销商）将在T+4日公告《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票网上定价发行结果公告》披露网上投资者获配未缴款
