南都物业服务股份有限公司
Nacity Property Service Co., Ltd.
（浙江省杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼）
首次公开发行股票招股说明书
（申报稿）
本公司的发行申请尚未得到中国证监会核准。本招股说明书（申报稿）不具
有据以发行股票的法律效力，仅供预先披露之用。投资者应当以正式公告的招
股说明书全文作为作出投资决定的依据。
保荐人（主承销商）
（中国 （上海）自由贸易试验区世纪大道1589 号长泰国际金融大厦21 层）
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
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发 行 概 况
发行股票类型： 人民币普通股（ A股）
发行股数： 不超过1,984.127万股
每股面值： 人民币1.00元
每股发行价格： [ ]元，通过向询价对象询价的方式确定
预计发行日期： [ ]年[ ]月[ ]日
拟上市证券交易所： 上海证券交易所
发行后总股本： 7,936.508万股
本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺：
承诺人 承诺内容
公司实际控
制人韩芳
自南都物业股票上市之日起三十六个月内， 本人不转让或者委托他人管理所直接
或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业回购该等
股份；在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期间每
年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股
份总数的 25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首
次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持
有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月； 如在上述锁定期
满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的， 减持价格将不低于本次发行的发
行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积
金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司控股股
东南都地产
服务、股东舟
山五彩石
自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司/本企业不转让或者委托他人
管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物
业回购该等股份； 南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的
收盘价均低于首次公开发行价格， 或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发
行价格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
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长六个月；如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持
价格将不低于本次发行的发行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业
如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和
股份数将相应进行调整。
公司董事兼
总经理肖小
凌， 公司董事
金涛
自南都物业股票上市之日起三十六个月内， 本人不转让或者委托他人管理所直接
或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业回购该等
股份；在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、高级管理人员期间每年转让
直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数
的 25%；在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有的南都物业的股份；南都
物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公
开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公
司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月； 如在上述锁定期满后
两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行
价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金
转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司董事、副
总经理兼董
事会秘书阙
建华， 副总经
理沈慧芳、徐
静、张显、潘
才平， 财务负
责人陈红
自南都物业股票上市之日起十二个月内， 本人不转让或者委托他人管理本人直接
或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业回购该等
股份；在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都
物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%；在离职半年内，
本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； 如在上述锁定期满后两年内减持
直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市
后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价， 或者上
市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价， 上述锁定期限届满后自动延长六
个月的锁定期；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、
资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行
调整。
公司监事金
新昌、章文
亚、倪瑶
自南都物业股票上市之日起十二个月内， 本人不转让或者委托他人管理本人直接
或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业回购该等
股份；在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
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物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%；在离职半年内，
本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； 自南都物业股票上市至其减持期
间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减
持底价下限和股份数将相应进行调整。
公司股东上
海南都、银泰
置地
自南都物业股票上市之日起三十六个月内， 本公司不转让或者委托他人管理所直
接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业回购该
等股份；如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价
格将不低于本次发行的发行价；自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如
有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股
份数将相应进行调整。
公司股东郑
勇强、中城年
代
自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人/本公司不转让或者委托他人管
理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物业
回购该等股份。
保荐人（主承销商）： 长江证券承销保荐有限公司
招股说明书签署日期： 【】年【】月【】日
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
1-1-4
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证招股说明书及其
摘要中财务会计资料真实、完整。
保荐人承诺因其为发行人首次公开发行股票制作、出具的文件有虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将先行赔偿投资者损失。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其
对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。 任何与之相反的
声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人声明
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
1-1-5
重大事项提示
本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项及风
险，并请投资者认真阅读本招股说明书“风险因素”一节的全部内容：
一、 发行方案
本次发行方案经公司 2016 年第三次临时股东大会审议通过。本次公开发行
的股票数量不超过 1,984.127 万股。本次发行优先进行新股发行（ “新股发行”指
公司向投资者公开发行新股，下同），新股发行数量不超过 1,984.127 万股。本次
发行询价完成后，由公司与保荐机构根据市场认购意愿，确定是否进行老股转让
（ “老股转让”指公司股东将其于本次发行前持有的公司股份以公开发行方式一
并向投资者发售。下同）。
若本次发行进行老股转让，老股转让数量不超过自愿设定 12 个月及以上限
售期的投资者获得配售股份的数量且不超过 578.3757 万股，并由公司全体符合
老股转让条件的股东同比例转让，老股转让所得资金不归公司所有。
本次公开发行的股份（包括新股发行及老股转让）不少于本次发行后公司股
份总数的 25%，具体数量由公司与保荐机构（主承销商）根据本次发行定价情况
及中国证监会的相关规定和要求，在上述发行数量上限内协商确定。
若本次发行进行老股转让， 本次发行的承销费用由公司与进行老股转让的股
东按照新股发行数量及老股转让数量占本次发行数量的比例分摊。保荐费、审计
费、律师费、信息披露费、发行手续费等其他费用由公司承担。
二、发行人及相关责任主体的承诺事项
（一）主要股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
1、公司实际控制人韩芳女士承诺：
（ 1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人
管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都物
业回购该等股份；
（ 2）在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期
南都物业服务股份有限公司 招股说明书
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间每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物
业股份总数的 25%；
（ 3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（ 4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价
均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价
格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。不因
其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（ 5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持
价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承
诺；
（ 6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本
公积金转增股本、配股等除权除息事项， 减持底价下限和股份数将相应进行调整。
2、公司控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石承诺：
（ 1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司/本企业不转让或者
委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不
由南都物业回购该等股份；
（ 2）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价
均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价
格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六
个月。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（ 3）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持
价格将不低于本次发行的发行价；
（ 4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本
公积金转增股本、配股等除权除息事项， 减持底价下限和股份数将相应进行调整。
3、公司董事兼总经理肖小凌，公司董事金涛承诺：
（ 1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人
管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份， 也不由南都
物业回购该等股份；
（ 2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有
南都物业服务股份
