公司代码：600823 公司简称：ST 世茂
上海世茂股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会及除独立董事俞敏、周到外的董事、监事、高级管理人员保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
俞敏、周到无法保证本报告内容的真实性、准确性和完整性，理由是：独立董事俞敏对于投反对
票的说明： 1、公司于 2023 年 4 月发布公告称将聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，自
2023 年 9 月 22 日履职以来本人多次督促公司尽快提供相关调查结果，但我们于 2024 年 4 月 23
日才获取正式调查报告。报告审阅显示，尽调截至 2023 年 6 月 30 日，且程序不完备，无法保证
专项尽调所涉相关事实、信息和数据的全面完整。 2、相关专项也是本年度年报审计的关键事项，
自 2024 年 3 月 5 日以来本人多次线上线下（公司现场）与审计师、公司管理层进行口头沟通、书
面函件问询，审计师的意见是：所涉关联担保事项审计程序及所获证据不能确保相关事项披露的充分性和准确性。 3、中兴财光华会计师事务所对公司 2023 年度财务报告出具无法表示意见的审计报告、对公司内部控制发表否定意见。 基于以上事实，结合专业判断，本人对公司 2023 年度财务报告内容、2023 年度财务决算及 2024 年度财务预算数据、2024 年第一季度期初数的真实性、准确性、完整性不能确证。独立董事周到对于投弃权票的说明：公司于 2023 年 4 月发布公告称将聘请专项调查小组就公司涉诉情况进行调查，过程中本人多次督促公司催促专项调查小组尽快提供相关调查结果，但调查报告于 4 月 23 日晚才出具，未给予本人足够的了解和消化时间，后期沟通中，因时间因素，未能获得足够资料信息支持本人作进一步判断，故本人尚无法判断 2023 年年报的真实性、准确性和完整性。请投资者特别关注。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事长 许荣茂 因公务出差 许薇薇
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
由于“形成无法表示意见的基础”部分所述事项的重要性及广泛性，中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）无法获取充分、适当的审计证据以作为对合并及公司财务报表发表审计意见的基础，出具了无法表示意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度利润分配、公积金转增股本方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团
A股 上海证券交易所 ST世茂 600823 世茂股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹丽君
办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世
茂大厦6楼
电话 021-20203388
电子信箱 600823@shimaoco.com
2 报告期公司主要业务简介
(一) 宏观形势与行业发展情况
2023 年，全球经济整体呈现弱复苏但保持一定韧性，全球经济增长保持温和态势。我国经济总体向好发展，尽管复苏进程并非一帆风顺，但仍呈现出极具韧性的内生性增长态势。具体到房地产行业，一方面支持政策不断调整优化，另一方面在行业长短周期转换的背景下，行业企稳回暖尚需时日。
1. 市场供需低位徘徊，价格进入下降通道
需求侧，市场低迷致销售中枢不断下移， 2023 年全国商品房销售面积 11.2 亿平方米，同比
下降 8.5%。全国商品房销售额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%。供给侧，低基数下供给规模持续下
滑，2023 年全国房地产开发投资额 11.1 万亿元，同比下降 9.6%。全国房屋新开工面积 9.5 亿平方
米，同比下降 20.4%。价格方面供需双弱令价格表现同样疲软，自 2023 年 3 月以来，70 个大中城
市新建商品住宅销售价格再次进入下降通道。截至 2023 年 12 月，新建商品住宅销售价格环比下降的城市已高达 62 座，同比下降的城市也达到 48 座，同环比下降的城市数量均触及年内高点。
数据来源：国家统计局
2. 土地成交持续缩量，规模下探近年新低
在地产销售尚未出现明显改善，房企资金紧张的局面未得到实质缓解的背景下，企业拿地态度仍较为谨慎。根据第三方调研机构的数据显示，截止 12 月底，全国 300 城土地成交建面和成交金额同比分别下降了 21%和 18%，成交建面再度刷新近十年新低。分能级来看，无论一线、二线还是三线城市，成交建面和成交金额均不及去年同期水平。此外，受市场低迷、价格下行、企业资金紧张等各类因素影响，土地市场仍处低温运行，房企参拍热情不高，全年溢价率仅 4.5%。
3. 融资困局仍未解决，到位资金继续吃紧
地产销售萎靡，使得大量房企遭遇阶段性流动性压力，信用风险攀升进而造成房企融资环境进一步承压。2023 年全国房地产开发企业合计到位资金约 127,459 亿元，同比下降 13.6%，其中国内贷款同比下降 9.9%，利用外资同比下降 39.1%。受信用风险扩散影响，地产行业的债务发行
规模继续回落，2023 年房地产行业累计发行境内债 5,101 亿元，同比下降 8.4%，净融资额 188 亿，
同比下滑 272 亿元，债券融资体量继续收缩。与此同时，债务违约规模继续扩大，信用风险仍待化解。
4. 宽松政策层出不穷，助力购房需求释放
面对行业困境，行业政策延续宽松基调。需求侧，“四限”宽松和补贴优惠成为调控的主旋律。
根据克而瑞数据，截至 12 月全国至少 273 个省市出台了 622 次宽松性政策，且适用的城市能级由
二三线城市转向核心一线城市。供给侧，纾困重点从具体项目逐步过渡为项目与主体并重，通过
加大“三支箭”实施力度、保交楼专项贷款和纾困基金、“三个不低于”要求、延长“金融 16 条”、房地产项目“白名单”制等支持政策，对行业参与主体予以积极呵护，旨在引导市场预期回归理性。
5. 消费市场复苏回暖，办公市场仍旧承压
2023 年社会消费品零售总额 471,495 亿元，同比增长 7.2%，其中四季度社零总额同比增长
8.3%，环比增长 4.1 个百分点。随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费复苏回暖步入正轨。不过客流的恢复并未立即带来出租率和租金水平的上涨，以上海为例，截至年末全市购物中心空置率仍达到 12.7%，同比略有增长，整体租金水平仍呈下行态势。
相较线下消费市场，写字楼租赁市场的形势更不容乐观，一方面由于宏观经济恢复保持温和态势，另一方面由于各地新增供应持续放量，因此整体呈现出空置率继续攀升、租金波动加剧的特点。以上海为例，全年甲级写字楼新增供应量高达 155 万平方米，为近五年来最高，甲级写字
楼全年净吸纳 39 万平方米，同比下降 38%，全市甲级写字楼空置率已达到 21.8%，同比上涨 5.1
个百分点，而租金水平则降至十年内最低水平。
数据来源：国家统计局
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 本年 2021年
比上
2023年 年
调整后 调整前 增减 调整后 调整前
(%)
总 122,578,471,8 130,450,944,0 130,445,892,6 142,984,633,0 142,983,457,0
资 36.70 20.99 74.77 -6.03 37.84 47.13
产
归
属
于
上
市
公 10,517,034,79 20,737,640,77 20,732,666,15 -49.2 25,810,459,87 25,809,346,74
司 9.86 4.68 6.44 9 5.10 4.87
股
东
的
净
资
产
营
业 5,546,606,471 5,746,588,415 5,746,588,415 -3.48 19,391,616,44 19,391,616,44
收 .11 .92 .92 2.61 2.61
入
扣
除
与
主
营
业
务
无
关
的
业
务 4,144,873,105 5,690,636,034 5,690,636,034 -27.1 19,210,546,21 19,210,546,21
收 .72 .97 .97 6 5.43 5.43
入
和
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