600716 沪市 凤凰股份

公司代码：600716                                          公司简称：凤凰股份
      江苏凤凰置业投资股份有限公司

            2022 年年度报告


                          重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
  完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声
  明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  2023年3月29日经公司第八届董事会第二十四次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用

  受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、  是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、  是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性

  否
十、  重大风险提示

  本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层分析与讨论”之“六、关于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。
十一、 其他
□适用 √不适用


                            目录


第一节    释义 ...... 4

第二节    公司简介和主要财务指标......4
第三节    管理层讨论与分析...... 9
第四节    公司治理...... 32
第五节    环境与社会责任...... 46
第六节    重要事项...... 48
第七节    股份变动及股东情况...... 58
第八节    优先股相关情况...... 61
第九节    债券相关情况...... 62
第十节    财务报告...... 62

                    （一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
                    盖章的财务报表。

    备查文件目录    （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

                    （三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
                    及公告原稿。


                        第一节  释义

一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义

中国证监会                        指      中国证券监督管理委员会

上交所                            指      上海证券交易所

公司、本公司、凤凰股份            指      江苏凤凰置业投资股份有限公司

凤凰集团                          指      江苏凤凰出版传媒集团有限公司

凤凰传媒                          指      江苏凤凰出版传媒股份有限公司

立信事务所                        指      立信会计师事务所（特殊普通合伙）

              第二节  公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称      江苏凤凰置业投资股份有限公司

公司的中文简称      凤凰股份

公司的外文名称      Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited

公司的外文名称缩写  Phoenix Property
公司的法定代表人    林海涛
二、 联系人和联系方式

                        董事会秘书                        证券事务代表

姓名        毕胜                                白帮武

联系地址    南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼  南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼

电话        025-83566267                        025-83566283

传真        025-83566299                        025-83566299

电子信箱    fhzy@ppm.cn                        baibw@ppm.cn

三、 基本情况简介

公司注册地址                        南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼

公司注册地址的历史变更情况          无

公司办公地址                        南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼

公司办公地址的邮政编码              210037

公司网址                            www.fhzy.cn

电子信箱                            fhzy@ppm.cn

四、 信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址      中国证券报、上海证券报

公司披露年度报告的证券交易所网址      www.sse.cn

公司年度报告备置地点                  公司证券法务部

五、 公司股票简况

                                  公司股票简况

    股票种类    股票上市交易所    股票简称        股票代码    变更前股票简称

      A股        上海证券交易所    凤凰股份        600716          ST凤凰

六、 其他相关资料

                    名称                立信会计师事务所（特殊普通合伙）

公司聘请的会计师事  办公地址            南京市建邺区嘉陵江东街 8 号新城科技园创新综
务所（境内）                            合楼 B4 栋 2 单元 17-18 层

                    签字会计师姓名      何卫明、钱辰

七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据

                                                            单位：元 币种：人民币

  主要会计数据        2022年            2021年      本期比上年      2020年

                                                      同期增减(%)

营业收入            607,557,578.00  441,032,200.29        37.76    894,108,011.60

扣除与主营业务无    607,550,843.00  441,008,909.29        37.76    894,108,011.60
关的业务收入和不
具备商业实质的收
入后的营业收入

归属于上市公司股    -391,356,525.48    35,295,334.96    -1,208.81    57,514,777.94
东的净利润

归属于上市公司股    -349,731,665.96    29,237,645.96    -1,296.17    -5,178,160.38
东的扣除非经常性
损益的净利润

经营活动产生的现  -2,538,149,578.83  -127,182,248.91      不适用    915,997,128.89
金流量净额

                                                        本期末比上

                      2022年末          2021年末      年同期末增      2020年末

                                                        减（%）

归属于上市公司股  5,118,993,503.96  5,769,144,988.94      -11.27  5,728,355,253.11
东的净资产

总资产            8,138,867,729.71  7,865,394,160.71        3.48  8,725,324,251.56

(二) 主要财务指标

        主要财务指标            2022年      2021年  本期比上年同期增    2020年

                                                            减(%)

基本每股收益（元／股）            -0.4181    0.0377        -1,209.02      0.0614

稀释每股收益（元／股）            -0.4181    0.0377        -1,209.02      0.0614

扣除非经常性损益后的基本每股      -0.3736    0.0312        -1,297.44    -0.0055
收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）            -7.19      0.61  减少7.8个百分点          1

扣除非经常性损益后的加权平均        -6.42      0.5  减少6.92个百分点      -0.09

净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
营业收入变动的主要原因：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化广场 3 号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。
归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022 年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022 年末公司持有的交易性金融资产华夏 ETF 基金份额每份净值较上年末下降较大，2022 年确认的公允价值变动收益较上年大幅下降。综上致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度下降。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：1、2022 年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降。
经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京 NO.2022G22地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下降。
基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛