上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
Shanghai DOBE Cultural & Creative Industry Development (Group) Co. LTD.
（上海市长宁区安化路 492 号 1 幢 707 室）
首次公开发行股票并在创业板上市
之
上市公告书
保荐机构（主承销商）
（中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1168 号 B 座 2101、2104A 室）
二〇二一年二月
特别提示
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”、
“发行人”、“本公司”或“公司”）股票将于 2021 年 2 月 10 日在深圳证券交易
所上市。本公司提醒投资者应充分了解股票市场风险及本公司披露的风险因素，在新股上市初期切忌盲目跟风“炒新”，应当审慎决策、理性投资。
如无特别说明，本上市公告书中的简称与《上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司首次开发行股票并在创业板上市招股说明书》中的简称一致。
目 录
特别提示...... 2
目 录......3
第一节 重要声明与提示......5
一、重要声明与提示......5
二、新股上市初期的投资风险特别提示......5
三、特别风险提示......6
第二节 股票上市情况......11
一、股票注册及上市审核情况......11
二、公司股票上市的相关信息......12
三、首次公开发行并上市时选择的具体上市标准......13
第三节 发行人、股东和实际控制人情况......15
一、发行人基本情况......15
二、公司董事、监事、高级管理人员及其持有公司股票及债券的情况......15
三、控股股东、实际控制人情况......17
四、股权激励计划、员工持股计划具体情况......19
五、本次发行前后的股本结构变动情况......23
六、本次发行后公司前十名股东持股情况......24
七、战略配售投资者的具体情况......24
第四节 股票发行情况......25
一、首次公开发行股票数量......25
二、发行价格......25
三、每股面值......25
四、发行市盈率......25
五、发行市净率......25
六、发行方式及认购情况......25
七、募集资金总额及注册会计师对资金到位的验证情况......25
八、本次发行费用......26
九、募集资金净额......26
十、发行后的每股净资产......26
十一、发行后每股收益......26
十二、超额配售权......26
第五节 财务会计资料......27
第六节 其他重要事项......28
一、募集资金专户存储及三方监管协议的安排......28
二、其他重要事项......28
第七节 上市保荐机构及其意见......30
一、上市保荐机构情况......30
二、上市保荐机构的保荐意见......30
三、持续督导保荐代表人......30
第八节 重要承诺事项......32
一、本次发行前股东所持股份的限售安排、自愿锁定股份、延长锁定期限的
承诺以及股东减持及减持意向等承诺......32
二、稳定股价的措施和承诺......35
三、股份回购和股份购回的措施和承诺......39
四、对欺诈发行上市的股份回购和股份买回承诺......40
五、填补被摊薄即期回报的措施及承诺......41
六、利润分配政策的承诺......44
七、依法承担赔偿或赔偿责任的承诺......45
八、未履行承诺的约束措施......47
九、其他承诺事项......48
十、公司不存在其他影响发行上市和投资者判断的重大事项......50
十一、保荐机构及发行人律师核查意见......50
第一节 重要声明与提示
一、重要声明与提示
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”、“发行人”、“本公司”或“公司”）及全体董事、监事、高级管理人员保证上市公告书的真实性、准确性、完整性，承诺上市公告书不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并依法承担法律责任。
深圳证券交易所、有关政府机关对本公司股票上市及有关事项的意见，均不表明对本公司的任何保证。
本公司提醒广大投资者认真阅读刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）、中证网（www.cs.com.cn）、中国证券网（www.cnstock.com）、证券时报网（www.stcn.com）、证券日报网（www.zqrb.cn）的本公司招股说明书“第四节 风险因素”章节的内容，注意风险，审慎决策，理性投资。
本公司提醒广大投资者注意，凡本上市公告书未涉及的有关内容，请投资者查阅本公司招股说明书全文。
二、新股上市初期的投资风险特别提示
本公司提醒广大投资者注意首次公开发行股票（以下简称“新股”）上市初期的投资风险，广大投资者应充分了解风险、理性参与新股交易。
具体而言，上市初期的风险包括但不限于以下几种：
（一）涨跌幅限制放宽带来的股票交易风险
深圳证券交易所主板、中小板，在企业上市首日涨幅限制比例为 44%、跌幅限制比例为 36%，之后涨跌幅限制比例为 10%。
首次公开发行并在创业板上市的股票，上市后前 5 个交易日内，股票交易价格不设涨跌幅限制；上市 5 个交易日后，涨跌幅限制比例为 20%。创业板股票存在股价波动幅度较深圳证券交易所主板、中小板更加剧烈的风险。
（二）流通股数量较少的风险
上市初期，原始股股东的股份锁定期为 36 个月或 12 个月。本次发行后，公
行后总股本的比例为 25%。公司上市初期流通股数量较少，存在流动性不足的风险。
（三）股票上市首日即可作为融资融券标的的风险
创业板股票上市首日即可作为融资融券标的，有可能会产生一定的价格波动风险、市场风险、保证金追加风险和流动性风险。价格波动风险是指，融资融券会加剧标的股票的价格波动；市场风险是指，投资者在将股票作为担保品进行融资时，不仅需要承担原有的股票价格变化带来的风险，还得承担新投资股票价格变化带来的风险，并支付相应的利息；保证金追加风险是指，投资者在交易过程中需要全程监控担保比率水平，以保证其不低于融资融券要求的维持保证金比例；流动性风险是指，标的股票发生剧烈价格波动时，融资购券或卖券还款、融券卖出或买券还券可能会受阻，产生较大的流动性风险
三、特别风险提示
本公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本公司招股说明书“第四节 风险因素”的全部内容，并应特别关注下列风险因素：
（一）经营风险
1、部分园区租赁房产未办理产证
（1）东枫德必 WE"园区部分房屋产权证书正在办理中
东枫德必 WE"园区位于北京市朝阳区东风南路 8 号，业主方系北京市东风
农场有限公司（以下简称“东风农场”），根据东风农场（合同甲方）与东枫德必签订的《房屋租赁合同》，“该房屋总占地面积 32,460.19 平方米，建筑面积总计
58,243.00 平方米（以实测报告为准）”，截至 2020 年 6 月 30 日，该等房屋的产
权证书尚未取得；截至 2020 年 12 月 31 日，东风农场已取得 1-9 号楼以及 12 幢
的产权证书，合计 58,035.06 平方米；剩余部分产权证书（10 号楼、11 号楼）正在办理中。
虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，北京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力，导致公司无法
正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因部分房产未取得产权证书事宜影响东枫德必 WE"园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。
（2）天杉德必易园园区尚未取得产权证书
天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路 1900 号，业主方系珀丽置业（上海）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园园区的租赁面积约为 0.8 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 1.35%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为 1,615.11 万元、1,715.75 万元、1,838.87 万元、919.77 万元，占各期营业收入的比例分别 2.67%、2.22%、2.02%、2.33%；对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书，若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。
（3）其他园区未取得产权证书的情况
由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑。
根据公司与物业出租方签订的租赁合同，公司承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 4.23%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任，并由发行人控股股东作出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被相关主管部门拆除，将会对公司经营造成不利影响。
2、部分园区租赁房产存在权利限制的风险
（1）德必虹桥绿谷 WE"园区的租赁房产存在抵押
德必虹桥绿谷 WE"园区位于上海市闵行区申长路 518 号，物业产权方及出
租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中：201 室、202 室及第 3 至第 6 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国农业银行股份有限公司上海闸北支行（抵押权登记号：闵 201612032198），抵押权登记日为
2016 年 5 月 30 日，债务金额为 2 亿元，债务履行期限自 2016 年 5 月 23 日至 2026
年 5 月 22 日止；第 7 层至第 9 层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公
司抵押予中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行（抵押权登记号：闵
201612021844），抵押权登记日为 2016 年 4 月 19 日，债务金额为 1.4 亿元，债
务履行期限自 2016 年 3 月 21 日至 2023 年 3 月 31 日止。截至 2020 年 6 月 30 日，
德必虹桥绿谷 WE"园区的可供租赁面积约 1.7 万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为 2.81%；报告期各期，该园区实现营业收入
分别为 0 万元、1,057.80 万元、3,324.53 万元、1,619.74 万元，占各期营业收入
的比例分别 0%、1.37%、3.65%、4.10%；对公司生产经营、财务状况影响较低。
虽然公司与上海新湖房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》中已约定相关违约责任，但未来若上海新湖房地产开发有限公司无法按时还本付息，可能导致该物业的所有权人发生变更，从而对公司园区的运营管理产生一定的影响。
（2）德必愚园 1890 园区的租赁
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