证券代码：300038 证券简称：*ST 数知 公告编号：2021-128
北京数知科技股份有限公司
关于深圳证券交易所对公司关注函回复的公告
北京数知科技股份有限公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、 准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
北京数知科技股份有限公司（以下简称“公司”或“上市公司”）于 2021
年 9 月 26 日收到深圳证券交易所下发的《关于对北京数知科技股份有限公司的
关注函》（创业板关注函〔2021〕第 402 号）（以下简称“《关注函》”）。《关 注函》中对公司披露的大股东资金占用还款方案等相关事项表示关注，公司积极 组织工作人员对问题进行逐项落实和核查。现对关注函所涉及的事项逐一回复如 下：
一、 关于 20 年物业经营权
中联资产评估集团（浙江）有限公司出具的浙联评报字[2021]第 306 号评估
报告显示，其对物业经营权所涉 13 处房地产未来 20 年的租金进行了评估，相关预测以含增值税的租金为基础，未考虑营运成本、税费等必要支出，未考虑空置影响，亦未对 20 年物业经营权的整体价值予以评估。但公告中，你公司披露称“根据浙江中联耀信资产评估有限公司出具的《资产评估报告》（浙联评报字[2021]
第 306 号），顺景总部公元 20 年物业经营权的评估值为 24,834.54 万元，冲抵金
额即评估值 24,834.54 万元”。你公司披露的《关于张志勇持有的房地产租赁合
同所涉及的合同期内北京市通州区景盛中街 17 号院 3 号楼 1 至 5 层 101 室等 13
处房地产租金折现价值说明》（以下简称《说明》）显示，评估值 24,834.54 万元为前述含税租金的直接折现现值。
（一）请评估机构明确说明公司以预测含税租金现值作为 20 年物业经营权的
评估值是否合理，对《说明》所述的折现过程及该评估值是否予以认可。
（二）请你公司说明以预测含税租金现值作为 20 年物业经营权的评估值，对
于营运成本、税费、空置率等对未来现金流有重大影响的事项均不予以考虑的原因及合理性，该等估值方法是否审慎，以该项估值全额冲抵资金占用是否严重损害上市公司及中小投资者利益。
（三）评估报告显示，物业经营权所涉 13 处房产中，有 9 处房产存在抵押登
记的情况，租金预测未考虑抵押事项的影响。请你公司补充披露相关房产抵押的具体情况，涉及物业所有者鲜美乐国际食品（北京）有限公司（以下简称“鲜美乐”）的债务等义务情况，结合债务规模、偿债期限、鲜美乐最近一年及一期主要财务数据、偿债能力等因素，说明你公司物业经营权是否存在无法实现的风险，估值测算未对相关风险予以考虑的原因及合理性。请律师核实并发表明确意见。
（四）评估报告显示，预测租金包括 8 处已签约租赁合同房产在租约期内的
收入，租约期外的租金按市场租金水平确定，预计 2021 年至 2041 年租金单价为
1.40 元/天/平米至 3.70 元元/天/平米，年租金涨幅为 3.38%至 9.47%。请你公司
补充说明目前签署租赁合同的情况，包括合同签订时间、租户、单位租金、租期等信息，区分租约内、租约外两种情形分别列示租金收入预测情况及依据，结合周边可比物业租金说明相关预测是否公允，年租金涨幅的测算依据及合理性。请评估机构核实并发表明确意见。
（五）评估报告显示，房产证及租赁合同所载房屋用途为车间、土地性质为工业用地，经评估机构现场勘察，相关房屋实际用途为工业办公。租赁合同显示，非经鲜美乐同意以及按规定经有关部门审核批准，你公司不得私自改变房屋用途，如因此被行政机关处罚且拒不整改的，你公司应按当期年租金标准的 30%向鲜美乐支付违约金。请补充说明你公司是否存在因房屋实际用途与房产证、租赁合同所载用途不同被予以行政处罚或向业主方承担赔偿责任的风险。请评估机构、律师核实并发表明确意见。
（六）你公司于 2021 年 9 月 13 日披露的《关于中国证券监督管理委员会北
京监管局对公司监管关注函回复的公告》（以下简称《监管关注函回复》）显示，交易对手方鲜美乐认为，如张志勇无法按约定支付租金，租赁关系将解除，三方
签署《经营权对账协议书》的基础不复存在，其可采取法律手段收回物业经营权。但你公司认为，根据有关协议，租赁合同签署后，任何一方不得单方解除，租期内各方均不得以任何理由提前解除租赁关系，估算过程均未对相关不确定性予以考虑。目前，鲜美乐、律师未能出具说明及核查意见对你公司的观点予以支持。请你公司与鲜美乐进行核实并明确说明双方对有关协议条款的理解是否存在差异，20 年物业经营权的可持续性是否会受张志勇履约情况的影响，估算过程对相关不确定性不予考虑是否审慎、合理。请就相关事项获取鲜美乐的明确书面确认意见，请律师核实并发表明确意见。
（七）公告显示，相关抵债方案尚需提交股东大会审议。请你公司说明在评估机构未对 20 年物业经营权整体价值发表明确意见的情况下，是否符合本所《创
业板股票上市规则（2020 年 12 月修订）》第 7.2.8 条提交股东大会审议的标准。
回复：
目前，公司实际控制人取消了该还款方案，改为以现金方式分期偿还该部分 占用资金，截至本公告披露日已经偿还人民币 7,000 万元，具体详见公司 2021
年 11 月 30 日披露的《关于控股股东及其一致行动人非经营性资金占用解决方案
的进展公告》（公告编号：2021-125），因此该事项所涉问题已不适用。
二、关于通服投资 100%股权
本次对通服投资 100%股权采用资产基础法进行评估，其中，对已签订租赁
合同的铁塔资产采用收益法、对未签订租赁合同的采用成本法，评估值为
2,486.86 万元，增值率为 58.44%。
（一）请你公司补充说明目前已签订租赁合同铁塔资产的具体情况，包括 合同签订时间、承租人、租期、单位租金等，出租率、租金水平与你公司现有 铁塔业务、同行业可比资产经营情况相比是否存在明显差异，区分已签订、未 签订租赁合同两种情形补充说明评估参数的设置及依据，具体计算过程，评估 结论是否公允、合理。
回复：
1、通服投资目前已签订租赁合同铁塔资产的具体情况如下：
单位：元
序号 站名 合同签订 承租人 合同租期 2019 年 2020 年
时间 （年） 结算金额 结算金额
1 站点一 2016/11/30 中国电信、中国联通 10 37,814.28 87,749.18
2 站点二 2019/5/1 中国电信、中国联通 10 63,141.83 73,488.22
3 站点三 2017/8/15 中国联通 10 33,041.59 33,041.59
4 站点四 2019/5/1 中国电信、中国联通 10 63,141.83 73,488.22
5 站点五 2015/12/16 中国电信 5 44,134.71 44,107.81
6 站点六 2016/11/14 中国电信、中国联通 12 53,709.42 55,038.02
7 站点七 2016/5/8 中国联通、中国移动 10 4,213.84 50,566.04
8 站点八 2015/12/16 中国电信 5 44,134.71 56,129.60
9 站点九 2016/1/20 中国电信 10 44,134.71 44,107.78
10 站点一十 2016/12/1 中国电信、中国联通 10 53,709.42 55,038.04
11 站点一十一 2017/8/15 中国电信、中国联通 10 0 23,445.54
12 站点一十二 2019/7/1 中国联通 10 17,247.78 41,394.66
13 站点一十三 2017/5/20 中国电信 10 46,836.68 46,802.26
14 站点一十四 2016/11/30 中国电信、中国联通 10 68,889.70 69,396.35
15 站点一十五 2019/11/1 中国联通 10 3,486.71 41,840.56
16 站点一十六 2017/8/15 中国联通 至 33,041.59 33,041.59
2028/11/6
17 站点一十七 2016/4/1 中国电信 10 48,914.67 49,098.80
18 站点一十八 2019/3/1 中国电信、中国联通 10 18,292.07 24,389.42
19 站点一十九 2017/5/26 中国电信 10 46,836.68 40,802.26
20 站点二十 2017/5/27 中国电信 10 46,836.68 46,802.26
21 站点二十一 2017/5/24 中国电信 10 46,836.68 46,802.26
22 *站点二十 2021/1/30 中国电信 10 0 0
二
23 站点二十三 2019/11/1 中国电信、中国联通 10 32,616.89 76,910.18
24 站点二十四 2017/5/20 中国电信 10 46,836.68 46,802.26
25 站点二十五 2019/3/1 中国电信、中国联通 10 40,091.70 56,330.73
26 站点二十六 2019/11/1 中国电信、中国联通 10 33,651.31 7
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