荣盛房地产发展股份有限公司首次公开发行股票招股说明书
发行股票类型 人民币普通股（A 股） 发行股数 7,000 万股每股面值 1.00 元 每股发行价格 12.93 元
预计发行日期 2007 年7 月24 日 拟上市证券交易所深圳证券交易所发行后总股本 40,000 万股
本次发行前股东所持股份的流通限制、股东对所持股份自愿锁定的承诺
公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。
其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。
同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。
保荐人（主承销商） 第一创业证券有限责任公司
签署日期 2007 年7 月20 日
发行人声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
重大事项提示
1、根据公司2007 年度第一次临时股东大会决议，本公司首次公开发行股票前的滚存利润由发行后新老股东共享。
2、本次发行前公司总股本33,000 万股，本次拟发行7,000 万股流通股，发
行后上述股份全部为流通股。公司股东荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有
限公司、耿建富和实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月
内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。
其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。
同时，担任公司董事、监事或高级管理人员的股东耿建明、耿建富、邹家立、
刘山还承诺：除前述锁定期外，在其任职期间每年转让的股份不得超过其所持有
公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。
承诺期限届满后，上述股份可以上市流通和转让。
3、本公司实际控制人耿建明先生在本次股票发行前直接持有公司20.14%的
股权，通过控制荣盛建设持有公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有公司
52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制公司78.35%的
股份（按发行7,000 万股计算）。因此，实际控制人可能利用其控股地位，通过
行使表决权和管理职能对公司经营决策进行控制，可能对公司和其他股东的利益
带来一定的风险。
4、房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时受国家的宏观经济政策
影响较大。近年，为规范和引导房地产行业的持续稳定健康发展，保持整体经济
平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，政府已出台多项宏观调控政策：
2005 年4 月底，国务院常务会议提出八大措施引导和调控房地产市场之后，中
央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》；2006 年5 月，国务
院召开常务会议，会议通过“促进房地产业健康发展”的六条意见；随后，建设
部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。上
述一系列宏观调控政策的变化，对公司扩张的速度及规模会造成一定的影响。
5、公司是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发
企业，已在河北的廊坊、沧州，安徽的蚌埠，江苏的南京六合、徐州等多个中等
城市开展了房地产开发业务，但与万科等一些全国性大型房地产公司相比，公司
业务仍相对较为集中。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发
重点，公司将继续维持和扩大在上述地区的市场占有率。因此，公司业务在一定
时期内还会倚重这些地区房地产市场的持续健康发展，如果这些区域的房地产市
场不景气，将会给公司的经营业绩带来不利影响。
6、本次发行股票后，公司的每股净资产将大幅度增长。本次募集资金拟投
资项目的建设期大部分在一年以上，股票发行当年尚不能全面竣工。因此，公司
存在因股票发行而募集资金投资项目未能及时产生效益，导致净资产收益率大幅
下降的风险。
7、截至2006 年12 月31 日，公司一年内到期的非流动负债为31,400 万元，
长期借款为49,500 万元。公司的资产负债率为71.07%（母公司数），流动比率
为1.80，速动比率为0.27。公司资产负债率较高，速动比率较低；公司较大金
额的银行借款提高了项目的开发成本，对公司经营产生不利的影响，同时公司的
负债结构可能使公司面临一定的短期偿债风险。
目 录
第一节 释义
在本招股说明书中，除非另有所指，下列名词之含义由以下释义规范：
发行人、公司、本公
司、股份公司、荣盛
发展
指荣盛房地产发展股份有限公司
廊坊荣盛 指本公司前身，廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司
荣盛有限 指更名后的本公司前身，荣盛房地产开发有限公司
荣盛控股 指荣盛控股股份有限公司
荣盛建设 指荣盛建设工程有限公司（原廊坊开发区荣盛建筑安装工程有限公司、
河北荣盛建筑安装工程有限公司、河北荣盛建筑安装工程集团有限公司）
南京荣盛 指南京荣盛置业有限公司
徐州荣盛 指荣盛（徐州）房地产开发有限公司
石家庄荣盛 指河北荣盛房地产开发有限公司
荣盛物业 指廊坊荣盛物业管理有限公司
荣盛设计 指廊坊开发区荣盛建筑设计有限公司
六合物业 指六合县荣盛物业管理有限公司
公司章程 指《荣盛房地产发展股份有限公司章程》
证监会 指中国证券监督管理委员会
保荐人（主承销商） 指第一创业证券有限责任公司
深圳大华 指深圳大华天诚会计师事务所
深交所 指深圳证券交易所
股票或A 股 指面值为1 元的人民币普通股
元 指人民币元
本次发行 指本公司本次发行7,000 万股新股的行为
一级资质 指房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房地产开发企业承担房
地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目
预售 指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购
人支付定金或房价款的行为，房地产预售要取得专门的预售许可证。
按揭 指按揭人将房产的产权抵押给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在
还清贷款后，贷款银行立即将所涉及的房产产权解除抵押的行为。
土地出让 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。
容积率 指一个房地产开发项目的总建筑面积与该项目占地面积的比值。
确权 指房地产登记机关对房地产权利的确认。即依照法律、政策的规定，经
过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利
证书等规定程序，确认房地产权利归属的过程。
大城市 指市区人口在100 万以上的城市
中等城市 指市区人口在50－100 万的城市
小城市 指市区人口在50 万以下的城市
五证 指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、
《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
国有土地使用证 指中华人民共和国国有土地使用证
国六条 指2006 年5 月17 日国务院颁布“促进房地产业健康发展”的六条意见
土地储备 本招股说明书如无特别说明，均指土地储备规划建筑面积
荣盛房地产发展股份有限公司 招股说明书
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第二节 概览
本概览仅对招股说明书全文做扼要提示。投资者作出投资决策前，应该认真
阅读招股说明书全文。
一、发行人概况
中文名称： 荣盛房地产发展股份有限公司
英文名称： RiseSun Real Estate Development Co.,Ltd.
法定代表人： 耿建明
注册地址： 廊坊市开发区春明道北侧
注册资本： 33,000万元
经营范围： 房地产开发与经营（一级）
荣盛房地产发展股份有限公司前身是成立于1996 年12 月30 日的廊坊开发
区荣盛房地产开发有限公司（2001 年3 月8 日更名为荣盛房地产开发有限公司）。
经河北省人民政府股份制领导小组办公室文件（冀股办[2003]4 号文）批准，荣
盛房地产开发有限公司以其2002 年12 月31 日的净资产11,000 万元为基准，按
1：1 的比例折股，整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司，股本总额为11,000
万股。公司于2003 年1 月20 日在河北省工商行政管理局登记注册，营业注册号
为1300001002340。经过历次增资，公司股本总额变更为33,000 万股。2006 年
5 月29 日，公司在河北省工商行政管理局进行了变更登记，注册资本为33,000
万元。
公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨
地区大型房地产开发企业。公司具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅
开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营
优势。
公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足
中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商
荣盛房地产发展股份有限公司 招股说明书
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品住宅的规模开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了
房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地
储备规划建筑面积283.19 万平方米。
公司秉承“建筑有形，生活无限”的开发理念，旨在为崇尚新生活和需改善
居住环境与居住条件、提高生活质量和生活品位的消费者营造“自然的园、健康
的家”。公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国
性大型房地产企业为目标，最近三年累计竣工商
