本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
深圳顺络电子股份有限公司拟收购
上海德门信息技术有限公司的股权所涉及的
上海德门信息技术有限公司所持有的房地产项目
资产评估报告
北方亚事评报字[2021]第01-383号
二零二一年五月十日
目 录
声 明......1
资产评估报告摘要 ......2
资产评估报告正文 ......4
一、委托人及产权持有单位及资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况......4
二、评估目的 ......5
三、评估对象和评估范围 ......6
四、价值类型 ......6
五、评估基准日 ......7
六、评估依据 ......7
七、评估方法 ......8
八、评估程序实施过程和情况 ......9
九、评估假设 ......11
十、评估结论 ......12
十一、特别事项说明 ......12
十二、资产评估报告使用限制说明 ......14
十三、资产评估报告日 ......15
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ......16
附 件 ......17北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
声 明
（一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
（六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
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深圳顺络电子股份有限公司拟收购
上海德门信息技术有限公司的股权所涉及的
上海德门信息技术有限公司所持有的房地产项目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字[2021]第01-383号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）（以下简称“评估机构”或“北方亚事”）接受深圳顺络电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则并按照必要的评估程序，因深圳顺络电子股份有限公司拟收购上海德门信息技术有限公司的股权，需对该事宜涉及的上海
德门信息技术有限公司所持有的房地产于评估基准日 2020 年 12 月 31 日的市场价
值进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产实施了
实地勘查、市场调查，结合评估目的和评估对象特点，对截止 2020 年 12 月 31 日
所体现的房地产价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结论简要介绍如下：
一、评估目的：因深圳顺络电子股份有限公司拟收购上海德门信息技术有限公司的股权，需对该事宜涉及的上海德门信息技术有限公司所持有的房地产于评
估基准日 2020 年 12 月 31 日的市场价值进行评估，本次评估为委托人上述经济行
为提供价值参考依据。
二、评估对象和评估范围：上海德门信息技术有限公司所持有的房地产，具体为一幢位于上海市申学路 58 号建筑面积为 42,734.24 平方米的研发大楼。
三、评估方法：收益法。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2020 年 12 月 31 日。
六、评估结论：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
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在评估基准日 2020 年 12 月 31 日，上海德门信息技术有限公司所持有的房地
产评估结论为 48,207.00 万元。
七、评估结论使用有效期：本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准
日起计算, 即有效期自 2020 年 12 月 31 日起至 2021 年 12 月 30 日止。
八、对评估结论产生影响的特别事项：
（一）截至评估基准日上海德门信息技术有限公司已将上述房地产抵押给上
海农商银行闵行支行，抵押债权金额共计 2.6 亿元，债务履行期限为 2018 年 6 月
8 日至 2034 年 12 月 22 日止。本次评估不考虑该抵押事项对评估结果的影响。
（二）截至评估基准日评估对象未进行工程决算，本次评估不考虑未付工程款对评估结果的影响。
（三）本次评估不考虑房地产交易环节需要缴纳的税费对评估结果的影响。
九、资产评估报告日：本资产评估报告日为 2021 年 5 月 10 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。并提请评估报告使用者关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
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深圳顺络电子股份有限公司拟收购
上海德门信息技术有限公司的股权所涉及的
上海德门信息技术有限公司所持有的房地产项目
资产评估报告正文
北方亚事评报字[2021]第01-383号
深圳顺络电子股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受深圳顺络电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用收益法对因深圳顺络电子股份有限公司拟收购上海德门信息技术有限公司的股权，需对该事宜涉及的上海德门信息技术有限公司所持有的房地产价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估范围内的资产实施了实地查勘、市场调
查，对委估资产于评估基准日 2020 年 12 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反
映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托人及产权持有单位及资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
本次评估委托人为深圳顺络电子股份有限公司，产权持有单位为上海德门信息技术有限公司，委托人以外的其他报告使用者为法律、法规规定的评估报告使用者。
现对委托人及产权持有单位情况简介如下：
1、委托人基本情况
企业名称：深圳顺络电子股份有限公司（以下简称“顺络电子”）
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
住 所：深圳市龙华区观澜街道大富苑工业区顺络观澜工业园
法定代表人：袁金钰
公司类型：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
统一社会信用代码：914403007230315567
有限公司设立日期：2000-09-08
经营范围：研发、涉及、生产、销售新型电子元器件；提供技术方案设计和技术转让、咨询服务，销售自产产品。
2、产权持有单位基本情况
名称：上海德门信息技术有限公司（以下简称“上海德门公司”）
类型：一人有限责任公司（法人独资）
住所：上海市闵行区金都路 3669 号 6 幢一层 A26 室
法定代表人：张斌
注册资本：人民币 18000 万元整
成立日期：2015 年 7 月 2 日
营业期限：2015 年 7 月 2 日至 2065 年 7 月 1 日
经营范围：从事信息技术、电子科技领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，软件开发，导航设备、无线传输设备、电子产品的销售（除专控），从事货物及技术的进出口业务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
3、其他评估报告使用者
除委托人以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
因深圳顺络电子股份有限公司拟收购上海德门信息技术有限公司的股权，需对该事宜涉及的上海德门信息技术有限公司所持有的房地产于评估基准日 2020 年12 月 31 日的市场价值进行评估，本次评估为委托人上述经济行为提供价值参考依北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市西城区广内大街 6 号枫桦豪景 A 座
电话：010-83557569 传真：010-83543089 E-mail：bfys@ien.com.cn 邮编：100053
据。
三、评估对象和评估范围
纳入本次评估的评估对象和评估范围是上海德门信息技术有限公司所持有的房地产，具体为一幢位于上海市申学路 58 号建筑面积为 42,734.24 平方米的研发大楼。
研发大楼为 1 幢钢混结构大楼，于 2020 年 2 月建成，共 15 层，其中地上 13
层、地下 2 层停车场，檐高 59.9 米。研发大楼总建筑面积为 42,734.24 平方米，
包括地下人防建筑面积 2,860.98 平方米、地下非人防建筑面积 10,644.52 平方米。不动产登记证书为沪（2020）闵字不动产权第 012004 号。
研发大楼的土地面积为 9,922.90 平方米，土地性质为出让用地，土地用途为
科研设计用地。该土地北临空地、南临申学路、西临园区道路、东临空地。土地
使用期限自 2016 年 10 月 18 日起至 2066 年 10 月 17 日止。土地呈长方形，较为
平坦，宗地红线内外“六通一平”（道路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、场地平整）。
研发大楼目前装修情况：外墙为玻璃幕墙、铝饰板，内墙为清水墙，大门为玻璃大门，局部为防火门，给水、排水、电气、消防等设施设备齐全。现已安装 7部客梯、1 部货梯。
截至评估基准日上海德门信息技术有限公司已将上述房地产抵押给上海农商
银
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