房地产估价报告
项目名称：云南瑞安建材投资有限公司拟处置位于昆明市高新区海源北路2089号的办公大楼所涉及的房屋建筑
物及土地使用权评估项目
委托方：云南瑞安建材投资有限公司
受托方：云南中和房地产评估有限公司
估价人员：陈勇 丁文
估价时点：2014年10月31日
估价日期：2014年11月10日至2014年11月16日
报告编号：云南中和房评（2014）第KMR3018号
提交日期：2014年11月16日
目 录
致委托方函┈┈┈┈┈┈┈┈┄┄┄┄┄┄┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2估价师声明.....................................................................................................3
估价的假设和限制条件.................................................................................5
房地产估价结果报告.....................................................................................7
附 件.......................................................................................................15
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估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和客观的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已派专业估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。
但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价对象状况和房地产市场状况发生重大变化对房地产评估价值可能产生影响。
8、本估价报告是基于委托方提供法律文件、数据资料及相关房地产的权属、范围、面积等情况的基础上做出的。委托方对资料的合法性、真实性负责，因资料失实造成的任何影响或估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应责任。
9、本估价报告结论仅适用于委托方在本次估价目的下使用，不得用于其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10、未经本估价机构和人员同意，本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
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估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律和法规。
2、估价对象建筑物价格建立在建筑设计符合国家现行有关设计规范、建筑施工符合国家现行有关施工验收规范基础上。
3、本报告中有关证明材料由委托方提供，其资料真实性、合法性与完整性由委托方负责。评估人员仅对本报告的操作程序和采用方法的公允性负责。
4、委托方合法取得房屋所有权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。
5、本报告以估价对象在估价时点处于正常使用状态，对于其内部结构及隐蔽未暴露部分，假定其是合格的。
二、估价的限制条件
1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响期，再此提醒报告使用者注意。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们 云南中和房地产评估有限公司 5
均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。
7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
8、本估价报告有效期为自报告提交之日起一年（自2014年11月16日至2015年11月15日止）；当有效期满或房地产市场有较大波动时应对估价对象重新评估。
三、特别事项说明
1、委托单位对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。
2、本估价报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，估价只对结论本身符合规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。
3、本估价报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终估价结论的准确性。
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房地产估价结果报告
一、委托方
委托方名称：云南瑞安建材投资有限公司
地址：云南省昆明市高新技术产业开发区海源北路2089号
二、估价方
名称：云南中和房地产评估有限公司
法定代表人：陈 勇
资质级别：三级
资格证号：云建房证估字第177号
地址：昆明市祥云街55-59号银佳大厦15楼南侧
联系电话：0871-68376905
邮政编码：650021
三、估价对象
1、物质状况
估价对象是位于昆明市高新区海源北路2089号的房屋建筑物和土地使用权。
（1）房屋状况
房屋为云南瑞安建材投资有限公司办公大楼，包括办公楼、室外绿化、地坪、道路、围墙、值班室等。该办公大楼于2007年6月建成，总建筑面积9336平方米，共五层，建筑总高29.97米，八度设防，设计等级二级，桩基础，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，设置两部电梯。该办公大楼外墙正立面为玻璃幕墙，其余为铝塑板幕墙，铝合金推拉窗，室内为中档装修，以地砖地坪为主，大厅、楼梯间等公共区域为花岗岩地坪，办公区为玻璃隔断及蒙板门，石膏板吊顶，内墙面主要刮双飞粉刷乳胶漆。
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（2）土地状况
土地位于昆明市高新区海源北路，土地使用权人为云南瑞安建材投资有限公司，地类（用途）：科研用地，终止日期：2055年12月26日，土地登记面积：16634.57平方米，土地使用权类型：出让，土地证书号：昆国用（2007）第0413号。土地利用现状、地上建筑物及附着物状况：根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地皆已进行了现状利用，地上建有办公楼及室外附属设施，总建筑面积为9336平方米，建筑容积率为0.56。
2、权益状况
（1）房屋权益状况
该办公大楼已取得房屋所有权证，权证编号为“昆明市房权证字第2007284473号”，权证登记的建筑面积为9336平方米，房屋所有权人为云南瑞安建材投资有限公司。
至估价时点，房屋已全部闲置，估价对象权属清晰，未设定抵押、担保等他项权利。
（2）土地权益状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，云南瑞安建材投资有限公司通过出让方式于2007年5月30日取得“昆国用（2007）第0413号”国有土地使用权证；根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，估价时点2014年10月31日，宗地土地实际使用权人为云南瑞安建材投资有限公司，土地使用权类型为出让用地，土地用途为科研用地，宗地来源合法，产权清楚，四邻无争议，未设定抵押、地役、租赁等他项权利。
3、区位与环境
估价对象位于昆明市西北区，宗地的西南面临海源北路，东南面临科技.
路，西北面临商院路，东北面临“昆百大国际派”，距西三环仅1公里，距市中心约9公里。周边主要以学校、住宅等为主，有云南师范大学商学院、昆明理工大学津桥学院、高新体育馆等，商业繁华度较低；基础设施达到五 云南中和房地产评估有限公司 8
通
