北京华联商厦股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易报告书
上市公司名称：北京华联商厦股份有限公司
股票上市地点：深圳证券交易所
股 票 简 称：华联股份
股 票 代 码：000882
交易对方名称：北京华联集团投资控股有限公司
住 所：北京市西城区阜外大街1 号四川经贸大厦
通 讯 地 址：北京市西城区阜外大街1 号四川经贸大厦
重组报告书签署日期：2009 年1 月5 日
公司 声 明
本公司及董事会全体成员保证本报告书内容的真实、准确、完整，对报告书
的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
中国证监会、其他政府机关对本次交易所作的任何决定或意见，均不表明其
对本公司股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均
属虚假不实陈述。
本次交易完成后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交
易引致的投资风险，由投资者自行负责。
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目 录
释 义.............................................................. 6
重大事项提示....................................................... 8
第一节交易概述................................................. 12
一、本次交易的背景与目的.................................................... 12
二、本次交易的相关决策过程.................................................. 13
三、交易对方名称............................................................ 14
四、交易标的及定价.......................................................... 14
五、本次交易构成关联交易.................................................... 15
六、本次交易构成重大资产重组................................................ 15
七、本次交易的董事会及股东大会表决情况...................................... 15
第二节交易双方................................................. 19
一、上市公司基本情况........................................................ 19
二、交易对方华联集团情况.................................................... 23
第三节交易标的基本情况......................................... 30
一、交易标的基本情况........................................................ 30
二、交易标的的评估情况说明.................................................. 46
三、交易标的的盈利能力...................................................... 56
四、交易标的的其他情况说明.................................................. 58
第四节发行股份情况............................................. 60
一、上市公司发行股份的价格及定价原则........................................ 60
二、上市公司拟发行股份的种类、每股面值...................................... 60
三、上市公司拟发行股份的数量、占发行后总股本的比例 .......................... 60
四、特定对象所持股份的转让或交易限制，股东关于自愿锁定所持股份的相关承诺 .... 60
五、上市公司发行股份前后主要财务数据对照表.................................. 61
六、本次发行股份前后上市公司的股权结构...................................... 61
第五节本次交易的有关合同....................................... 62
一、《非公开发行股份购买资产协议》.......................................... 62
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二、《非公开发行股份购买资产协议之补充协议》................................ 63
第六节风险因素................................................. 64
一、本次交易不成功的风险.................................................... 64
二、本次交易后的经营风险.................................................... 64
三、购物中心开发、租赁的行业风险............................................ 64
四、经济衰退的风险.......................................................... 65
五、盈利预测的风险.......................................................... 65
六、股票市场的风险.......................................................... 65
第七节公司业务发展目标......................................... 67
一、本次交易完成后公司发展战略及总体规划.................................... 67
二、公司主要业务模式和商业地产业务开发流程.................................. 67
三、购物中心情况介绍........................................................ 70
四、公司开展商业地产业务的质量控制体系...................................... 74
第八节交易合规性分析........................................... 76
一、符合国家产业政策规定.................................................... 76
二、不会导致上市公司不符合股票上市条件...................................... 77
三、资产定价公允性.......................................................... 77
四、资产转移可行性.......................................................... 77
五、对持续经营能力的影响.................................................... 77
六、对上市公司独立性的影响.................................................. 77
七、对法人治理结构的影响.................................................... 79
八、有利于改善上市公司财务状况.............................................. 79
九、有利于规范关联交易和消除潜在的同业竞争.................................. 79
十、上市公司最近一年审计报告相关事项........................................ 79
十一、购入资产的权属情况.................................................... 79
第九节上市公司董事会对交易定价的依据及公平合理性的分析......... 80
一、 对交易价格的公允性的分析............................................ 80
二、 对评估相关事宜的分析................................................ 82
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第十节本次交易对上市公司的影响................................. 83
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析 ........................ 83
二、对购入资产经营情况的分析................................................ 83
三、交易后上市公司盈利能力分析.............................................. 91
四、交易后影响利润的有利因素................................................ 93
五、本次交易完成后公司的竞争力分析.......................................... 94
第十一节财务会计信息........................................... 96
一、目标资产财务报表........................................................ 96
二、目标资产盈利预测....................................................... 116
三、华联股份盈利预测....................................................... 122
第十二节同业竞争和关联交易......
