证券代码：000882 证券简称：华联股份 公告编号：2005-006
北京华联商厦股份有限公司
关于出售安贞华联商厦房地产、装修资产的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
一、交易概述
1、北京华联商厦股份有限公司（下称本公司）与北京凯德安贞商用房地产有限公司
（下称买受人）于2005年4月28日签订协议，转让本公司所属位于北京市朝阳区安贞西里
的安贞华联商厦房地产及其装修资产。本次交易共分三部分资产：
（1）资产一：北京市朝阳区安贞西里5区4号第4和第5层房地产，房屋建筑物总建筑
面积为14,942.46平方米，商业用房，转让价格为19890万元。
（2）资产二：北京市朝阳区安贞西里5区2、3号楼（裙楼3层），房屋建筑物总建筑
面积为3496平方米，办公用房，转让价格为2840万元。
（3）资产三：位于北京市朝阳区安贞西里5区4号的整个华联商厦装修资产。转让价
格为12570万元。
本公司与买受人没有关联关系。
2、此次资产转让，已获本公司三届十三次董事会审议通过，尚需提交公司拟于2005
年5月30日召开的2004年年度股东大会批准。
同意公司聘请北京北方亚事资产评估有限责任公司对上述资产一进行评估，评估机
构具有独立性，评估方法为收益现值法，采用的折现率为7%，预期各年度净收益为
1464.18万元（租金收入减去相关税费），董事会认为使用收益现值法采用的折现率、预
期各年度净收益及评估结论合理。
同意公司聘请北京中企华资产评估有限责任公司对上述资产二和资产三进行评估，
评估机构具有独立性，资产二的评估方法为收益现值法，采用的折现率为6.95%，预期
各年度净收益为228.33万元，董事会认为使用收益现值法采用的折现率、预期各年度净
收益及评估结论合理。资产三的评估方法为成本法，董事会认为使用的评估方法及评估
结论合理。
独立董事认为该出售行为有利于公司加强对外合作，学习国外先进商业管理经验，
实现强强联合，优势互补。同时，回笼资金，用于降低公司负债，减少利息成本，发展
贸易业务，开辟更有效的利润增长点，提高资产运用效率，有利于公司发展。该交易程
序合法，作价合理。
二、交易各方当事人情况介绍
交易对方情况介绍：
1、交易对方名称：北京凯德安贞商用房地产有限公司，企业类型：外商独资经营，
注册地：北京市朝阳区建国路乙118号京汇大厦2510室，法定代表人：潘锡源，注册资
本：人民币23900万元，投资总额：人民币71500万元，税务登记证号码：国税朝字
110105771551089号、地税字110105771551089000号，经营范围：法律、行政法规、国
务院决定和国家外商投资产业政策禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定应经
许可和国家外商投资产业政策限制经营的项目的，经审批机关批准并经工商行政管理机关
登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可和国家外商投资产业政策
未限制经营的，自主选择经营项目开展经营活动。
2、交易对方于2005年2月23日注册成立。
3、交易对方与上市公司及上市公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人
员等方面没有关系。
4、交易对方的投资方为新加坡凯德商用中国（ALPHA）投资有限公司。
5、交易对方成立以来没有受过行政处罚、刑事处罚，没有涉及与经济纠纷有关的重
大民事诉讼或者仲裁。
三、交易标的基本情况
1、资产一：所转让的房地产位于北京市朝阳区安贞西里5区4号，是总层数为5层的第
4和第5层以及相应的土地使用权，房屋建筑面积为14942.46平方米。土地使用权面积为
4517.56平方米，使用权类型为出让方式。没有设定抵押和其他限制转让的情况。
本公司是根据2004年6月24日与中国工商银行北京市分行新街口支行签订的房地产
买卖合同获得该房地产。该土地使用权剩余使用年限为37年，该房屋为钢筋混凝土结构
，1997年竣工。该房地产的帐面价值为19300万元，经北京北方亚事资产评估有限责任公
司评估，该房地产市场价值为19317.62万元。
资产评估机构为北京北方亚事资产评估有限责任公司，具有从事证券业务资格，评
估基准日为2004年5月31日。评估方法：收益法。
2、资产二：所转让的房地产位于北京市朝阳区安贞西里5区2、3号楼（裙楼3层）以
及相应的土地使用权，总建筑面积为3496平方米，土地使用权面积为262.3平方米。使用
权类型为出让方式。该房地产被抵押给招商银行股份有限公司北京建国路支行，本公司将
在办理房地产过户前解除该抵押。
本公司于2003年11月11日通过竟拍方式取得该房地产。该土地使用权剩余使用年限
为29年，该房屋为钢筋混凝土结构，1997年竣工。该房地产的帐面价值为2637.2万元，
经北京中企华资产评估有限责任公司评估，该房地产评估价值为2835万元。
资产评估机构为北京中企华资产评估有限责任公司，具有从事证券业务资格，评估
基准日为2005年3月31日。评估方法：收益法。
3、资产三：所转让的资产为位于北京市朝阳区安贞西里的华联商厦装修资产。
该资产是本公司通过对安贞华联地下一层至地上五层实施装修工程形成的资产。该
装修资产的帐面价值为11721.06万元，经北京中企华资产评估有限责任公司评估，该装
修资产的评估价值为12567.82万元。
资产评估机构为北京中企华资产评估有限责任公司，具有从事证券业务资格，评估
基准日为2005年3月31日。评估方法：成本法。
除以上所披露者外，前述资产不存在抵押或者其他第三人权利，不涉及重大争议、
诉讼或仲裁事项，也不存在被查封、冻结等司法措施。
四、交易合同的主要内容及定价情况
在上述资产全部过户到买受人名下后，买受人立即向本公司支付全部转让价款；本
协议签署后，双方应尽快准备房地产管理部门要求的该方应提供的过户申请文件，以使
买受人在本协议规定的期限内合法取得目标资产的产权证；如买受人未能于本协议签署
后120天内取得目标资产的产权证，双方同意协商终止本协议；本公司于过户日将目标
资产交付给买受人。
五、出售资产的目的和对公司的影响
根据国际国内市场形势的变化，本公司经过认真的分析和研究，认为现阶段宏观调
控效应显现，资金运用成本陡增，已成为本公司增加费用的最主要因素，而本公司目前
资产负债率偏高，同时，百货业竞争中，商品资源愈发重要，本公司下一步将把更多的
资金用于国际品牌的代理及自有品牌的开发上，因此，解决资金瓶颈，降低资金运营成
本，成为本公司当务之急。权衡本公司现有物业持有还是变现，本公司认为，现阶段主
要矛盾应解决本公司资金运用成本过高，降低本公司负债等问题，将本公司拥有的位于
北京市朝阳区安贞西里5区安贞华联商厦的房地产及全部装修资产予以转让，有助于解决
前述问题。
北京凯德公司是由新加坡凯德商用中国（ALPHA）投资有限公司在北京设立的外商独
资企业，该公司实力雄厚，总投资额为人民币71500万元，具有履约能力。凯德商用中国
（ALPHA）投资有限公司是亚洲实力最强的商业地产公司之一，而且拥有丰富的百货购物
中心的管理经验，因此，本公司拟与该公司形成战略合作，强强联合，共同发展，将本公
司拥有的位于北京市朝阳区安贞西里5区安贞华联商厦的房地产及全部装修资产转让给北
京凯德公司。转让后，本公司将由持有物业变为租赁物业经营。转让所得资金将首先用于
降低本公司负债，减少利息成本，同时，大力支持本公司发展商品贸易业务，提升利润空
间，我们认为，这样的调整符合商业行业的经营规律，有利于本公司长远发展。同时，本
公司计划下一步将与凯德商用中国（ALPHA）投资有限公司在共同经营和管理购物中心方
面开展探讨和合作，这将有利于提升本公司的商业经营管理水平。
同时，在上述房地产及装修资产买卖协议签署的同时，本公司与北京凯德公司签署
了《安贞华联商业大厦租赁合同》，租赁安贞商业大厦地下一层至地上五层共计建筑面
积43442.26平方米房屋，进行商业经营，租期20年。本公司与凯德公司形成租赁关系后
，北京凯德公司作为物业方能为本公司提供更好的商业物业管理服务，有利于提升商场
形象和效益。转为租赁经营后，由于租赁面积增加，租赁成本会相对增加，但本次交易
后：（1）本公司可直接获得资产转让收益约人民币900万元；（2）房地产及装修资产出
售后，本公司将减少年折旧及摊销成本约人民币1275万元；（3）出售所获资金部分将用
于降低负债，可直接减少本公司利息支出；（4）部分资金将用于发展商品贸易业务，会
为本公司创造更有效的利润增长点。因此，本公司认为将自持物业转为租赁物业经营，对
本公司整体发展更为有利。
六、备查文件目录
1、董事会决议
2、房地产买卖协议
3、装修资产买卖协议
4、资产评估报告
5、租赁合同
北京华联商厦股份有限公司董事会
2005年4月30日
