证券代码：000677 证券简称：山东海龙 公告编号：2010-037
山东海龙股份有限公司
关于收购潍坊巨龙化纤集团有限责任公司土地使用权
之关联交易公告
一、关联交易概述
1．山东海龙股份有限公司（以下简称“本公司”）于2010年10
月18日与潍坊巨龙化纤集团有限责任公司（以下简称“巨龙集团”）
签署了《土地使用权转让协议书》，约定：巨龙集团将其拥有的
398,321.08平方米国有划拨土地经潍坊市人民政府批准后以协议方
式转让给本公司，由本公司给予补偿。目前，该土地由本公司占有使
用，本公司负责办理该宗土地出让手续。潍坊市政府同意本次国有划
拨地的协议转让方式，不需采用招拍挂方式。
本次交易总价款为人民币162,913,322 元，其中土地补偿费为
97,747,993.2 元，属关联交易，需股东大会批准；剩余65,165,328.8
元为土地出让金，须向潍坊市寒亭区财政局缴纳。
2．2010年10月20日，本公司召开了第八届董事会第十五次会议，
审议通过了本次土地使用权转让的议案，根据《深圳证券交易所股票
上市规则》规定，本次交易因为人员任职情况构成了关联交易，公司
于巨龙集团不存在股权关系。关联董事逄奉建先生、王利民先生、张
志鸿先生、李月刚先生回避了表决。
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏。2
公司独立董事刘俊峰先生、袁明哲先生、韩光亭先生、郑植艺先
生签署了事前认可函，并对本次关联交易发表了独立意见。
此项交易尚须获得股东大会的批准，与该关联交易有利害关系的
关联人将放弃在股东大会上对该议案的投票权。
3．本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规
定的重大资产重组，该项交易需政府部门批准。
二、关联方基本情况
1．名称：潍坊巨龙化纤集团有限责任公司
住所：寒亭区潍县北路518 号
法定代表人姓名：刘金智
注册资本：陆仟柒佰伍拾肆万元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：制造、销售粘胶纤维；经营本企业自产产品及相关技
术出口业务；经营本企业生产所需原辅材料，机械设备，仪器仪表，
零配件及相关技术的进口业务；承办本企业中外合资经营、合作生产
及开展来料加工、来件装饰配、来样加工、补偿贸易业务；制造、销
售帘帆布、针织服装。
税务登记证号码：370703165421006
实际控制人：潍坊市人民政府
2．历史沿革：潍坊巨龙化纤集团有限责任公司，原名潍坊化学
纤维厂，于1984 年9 月29 日建厂，并于1995 年8 月7 日更名为潍
坊巨龙化纤（集团）总公司，又于1998 年8 月10 日改制更名为潍坊3
巨龙化纤集团有限责任公司。
最近三年又一期主要财务数据情况：
项 目 2010 年6 月2009 年 2008 年 2007 年
总资产（万元） 50,438.84 55,348.87 55,339.98 54,921.81
净资产（万元） -88,614.01 -88,742.16 -88,715.65 -89,675.16
营业收入（万元） 0 0 0 0
利润总额（万元） -2.23 -26.52 386.57 -451.62
3．具体关联关系
姓 名 在本公司所任职务 在巨龙集团所任职务
逄奉建 董事长 董事
王利民 副董事长、副总经理、财务总监 董事
张志鸿 董事、总经理 董事
李月刚 董事、副总经理 董事
刘金智 副总经理 董事长、总经理
三、关联交易标的基本情况
1．标的资产概况。
（1）本次交易标的为巨龙集团拥有的398,321.08平方米国有划
拨土地使用权，土地使用权证号为：潍国用（2004）字第C077号。
目前该土地位于潍县北路518号（本公司园区内），用途为工业、
仓储。
该土地为国有划拨土地，无使用年限；本次交易后将变更为出让
地，使用年限为50年。
上述标的有关资产不存在抵押、质押或者其他第三人权利、不存
在涉及有关资产的重大争议、诉讼或仲裁事项、不存在查封、冻结等。
（2）该项资产的评估价值：162,913,322元。
（3）巨龙集团取得上述土地的时间为：2004年8月，土地周边均4
为本公司工业用地。
2、估价方法及结果
(1) 基准地价系数修正法
潍坊市城区基准地价更新结果表
商服用地 住宅用地 工业用地
土地级别 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩
一级 2066 137.73 1253 83.53 605 40.33
二级 1482 98.8 975 65 543 36.2
三级 1018 67.87 770 51.33 462 30.8
四级 644 42.93 564 37.6 404 26.93
五级 358 23.87 380 25.33 256 17.07
根据《城镇土地估价规程》与《潍坊市城区土地定级估价报告》，
其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
V＝Vlb×（1+ Σ i k ）×K
j
式中：V－土地价格；
Vlb－某一用途下土地在某一土地级别上的基准地价；
Σ i k －宗地地价修正系数；
K
j
-估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。
（2）按照《潍坊市城区土地定级估价报告》，Ⅳ级工业用地的基
准地价值为404 元/平方米。
（3）确定修正系数K
j
①确定期日修正系数
潍坊市城区基准地价基准日为2007 年1 月1 日，而本次评估的
估价基准日为2010 年9 月16 日，根据当地的地价指数表，确定期日
修正系数＝103/100＝1.03
②确定土地使用年期修正5
待估宗地使用年期为50 年，故需进行年期修正。
年期修正系数＝ [1-1/（1+r）N]/ [1-1/（1+r）M]
r：土地还原利率7%
M：土地使用权法定出让年期50 年
n：国有土地使用权使用年期50 年
修正系数＝1
③待估宗地为工业用地，故容积率修正系数为1。
④待估宗地工业用地，故用途修正系数为1。
故K
j
＝1.03×1×1×1＝1.03
（5）确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（ Σ i k ）
根据《潍坊市城区土地级别与基准地价更新报告》中《工业用地
基准地价影响因素说明表》和《工业用地地价修正系数表》，按照待
估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地地价修正系数则
Σ i k =5.59%
（6）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
基准地价修正后的宗地地价
宗地地价V＝Vlb×（1+ Σ i k ）×K
j
=404×(1+5.59%)×1.03
=439.38(元/平方米)
（7）估价设定开发程度条件下的宗地地价
所设定的开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通水、
通排水及场地平整）与基准地价所设定的开发程度“三通一平”（通6
路、通电、通讯及场地平整）不相同，因此需要进行修正，根据潍坊
市城区基础设施开发费用表，潍坊市通水、通排水两项开发费合计为
40 元/平方米，故：
修正后的地价＝439.38＋40＝479.38(元/平方米)
（2）成本逼近法
①土地取得费
根据《城镇土地估价规程》，土地取得费是指用地单位取得土地
使用权时所支付的各项客观费用。根据待估宗地的实际情况该宗土地
使用权土地平均取得费约为120 元/平方米。
②土地开发费
待估宗地设定开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、
通水、通排水）宗地内场地平整。合计开发费用约为100 元/平方米。
③各项税费合计=23+3.36+19.2＋28=73.56（元/平方米）
④投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×〔（1+5.31%）1－1〕
＋土地开发费×开发周期×〔（1+5.31%）1/2－1〕=12.90（元/平方
米）
⑤投资利润=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周
期×年投资利润率 =（120＋73.56＋100）×1×15%＝44.03（元/平
方米）
⑥成本价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润=120
＋73.56＋100＋12.90＋44.03＝350.49（元/平方米）
⑦土地增值收益=成本价格×0.12 =42.06（元/平方米）7
⑧年期修正：待估宗地使用年期为50 年，故需进行年期修正。
K2＝ 1-1/（1+r）N
r：土地还原利率7.00%
N：国有土地使用权使用年期50 年
修正系数K2＝0.9661
⑨地价=（成本价格+土地增值收益）×年期修正系数
=（350.49＋42.06）×0.9661
= 379.24（元/平方米）
（3）地价的确定
①地价确定的方法
此次评估采用基准地价系数修正法测算结果为479.38 元/平方
米；采用成本逼近法测算结果379.24 元/平方米，采用两种估价方法
价格相差较大，赋予基准地价系数修正法0.3 的权重，成本逼近法
0.7 的权重，取两者加权平均值取整确定评估结果，即：409 元/平方
米。
②估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则
和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用
途、使用年限及开发程度条件下、于评估基准日的土地使用权价格为：
单位面积地价：409 元/平方米
评估土地总面积：398321.08 平方米
评估土地总地价：162913322 元8
人民币大写：壹亿陆仟贰佰玖拾壹万叁仟叁佰贰拾贰元整
四、交易的定价政策及定价依据
本次交易价格以2010 年09 月16 日为评估基准日，经烟台卫正
地产评估有限公司潍坊分公司评估，评估值为人民币162,913,322
