深圳华侨城股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 3 月
董事长致辞
尊敬的各位股东：
2021 年，是意义非凡的一年，我们党隆重庆祝建党百年，实现第一个百年奋斗目标，正式宣布全面建成小康社会，开
启向第二个百年奋斗目标进军的新征程；2021 年，也是充满挑战的一年，百年变局与世纪疫情加速演进，国内外形势严峻复杂，旅游业和房地产业受到冲击。一年来，华侨城集团及华侨城股份坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记重要讲话和指示批示精神，坚决贯彻落实党中央、国务院和国资委决策部署，团结一心、迎难而上，扎实办好自己的事，全力推动公司高质量发展取得新进展、新成效。
公司经营遭遇挑战，但发展基础得到夯实。过去一年，房地产业经历深度调整，旅游业遭受疫情冲击，公司业务也深受影响，加之高毛利房地产项目的减少，整体利润出现下降。但营业收入依然保持两位数增长，高质量发展成效显现：地产业务销售回款保持在千亿以上，经营活动净现金流连续两年为正，“345”持续健康保绿，降本增效成绩显著。华侨城集团再度荣膺“中国旅游集团 20 强”和“全国文化企业 30 强”，荣获首批全国文明旅游示范单位称号，年度央企品牌建设能力排行榜第二，发展成果受到国资委和社会各界高度认可。作为集团旗下重要的上市公司，这也是属于公司的荣誉。具体到各板块——
旅游业务努力进取，增添行业复苏动能。在用制度标准管好疫情防控工作的同时，发挥行业领军企业带头示范作用，连续第四年举办华侨城文化旅游节，策划推出 500 余场活动，覆盖全国 60 多个城市，提升文旅市场消费热度，助推行业疫后复苏。2021 年继续推出旅游新产品，深圳“湾区之光”摩天轮、西安玛雅海滩水公园、襄阳“奇趣童年”亲子乐园、扬州梦幻之城等一批项目建成开放，迅速成为各地文旅新地标。值得一提的是，北京欢乐谷顶住疫情与环球影城开业的双重压力，营收创开业 15 年来的新高。另外，在景区升级改造、新产品线筹划、旅游标准化建设、IP 融合落地、高新技术应用方面也涌现不少亮点。
地产业务主动应变，着力促回款强能力。坚定贯彻“房住不炒”政策，在配合政府做好稳地价、稳房价、稳预期工作的同时，坚持把“抓销售、促回款”作为经营工作重中之重，综合运用多种手段，加快销售去化，加速资金回流，公司资产、存货周转效率进一步提升。坚持把运营管理能力提升作为应对行业下行的根本办法，优化业务组织管控体系，深化产品标准化建设，搭建系列数字化平台，推进业务精益化管理，降本增效成效逐渐显现。坚持把资源质地作为项目拓展的核心指标，战略性选择中心城市优质地块，增加获取资源安全边际，可持续发展资源储备进一步优化。
物管业务持续进步，金融支持持续增强。物管业务一手抓规模，通过新辟区域发展根据地、加大并购合作力度、强化战兵协同作战等方式扩大发展版图，业务覆盖全国 50 多个城市，在管物业面积多年保持 20%以上的增长速度；一手强能力，物业服务标准全面推广，智慧物管平台上线使用，服务内容和管理业态更为丰富，华侨城特色品质服务持续升级。旗下香港华侨城成功获取香港 4、9 号资管牌照，跨境资本整合能力得到夯实，助力主业链接产业发展资源的成效更为显著。
时下环境，举目四顾，挑战很多；如若置身“十四五”末乃至 2035 年回头眺望，相信眼下的困难不过是通往光辉愿景的
坎坷之路——只要坚定信心信念、清晰转型升级路径，巨大的发展潜力将会把我们带到更加广阔的未来。
展望未来，公司将坚持践行“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，提升文化产业能级、拓展旅游产品影响力，以生活、生产、生态融合的方式，深入推进宜居、宜业、宜游的新型城镇化建设。更为重要的，是践行“旅游+互联网+金融”创新发展模式，构建起新的价值实现方式。具体说，把场景资源作为基础，通过旅游、城镇化领域多产品线、业务线的拓展，进一步丰富线下消费场景；基于线下场景，配合数字化手段，累积用户规模，并通过人口特征和消费行为的数据化、在线化，形成私域流量，创造价值转换媒介；同步发展互联网平台，开展流量运营，推进流量的内部利用和在生态系统的外部利用，衍生金融支持服务，形成价值变现路径；最终基于对互联网基础设施、场景资源和生态资源的整合，构建起线上线下一体化运营平台，实现用户、产品、服务、技术、数据、管理的快速连接，赋能产业、重塑运营效率，共享产业链效率提升带来的溢价。在此过程中，要着力将文化、旅游等知识创意型、平台运营型产业发展为公司的增长极，着力将互联网发展为驱动各项业务转型的新动能，并将兵种运营能力、战区拓展能力、数字化发展能力、多维创新能力、金融支持能力的建设作为支撑转型发展的“四梁八柱”。
立足长远，才能更好审视、把握当下。
对于旅游行业，疫情只是抑制住了需求。我国旅游消费的基础仍然稳固，人们对美好生活的向往、城镇化率的提高、收入的稳定增长，都会推动人均出游次数的增加；人均出游次数的少许增长，对国内旅游业而言都是庞大可观的市场增量，有力支持现有旅游业务经营和新的旅游供给。公司以市场为导向，在城市发展系列主题娱乐产品线，在环城游憩带布局短时休闲度假项目，就城市人的中远程旅游提供全程服务——围绕客源地及基本休闲需求构建起的多层次产品服务供给体系十分有助于我们把握基础客源、捕获新增流量；疫情期间公司景区、旅游业务恢复情况好于行业也证明了这种布局的结构性优势。秉承优势，继往开来。我们要借鉴科技产业升级的方式，通过研发的机制，推进旅游产品创新迭代，推广标准化要素模块和开发流程，提升每一单体的投入产出效率，促进新产品线的成型扩张；引入文化内容生产的方式，通过健全项目开发机制，强化前端环节文化创意，丰富感官体验维度，提升艺术审美水准，为游客营造完美的沉浸体验；运营上，着眼景区与城市的互动、与社会情绪的互动，通过节事活动、事件营销、情感性商品等，创造话题，带动入园，实现更高的人均消费；引领旅游行业的数字化创新和新技术融合，应用元宇宙的理念及相关技术，持续制造新奇体验，拓展在场娱乐的场外效应；围绕放大知识经济、文化创意在旅游业务发展中关键作用，继续深化管理变革和组织变革。
对于房地产业，虽然普遍预计行业规模会见顶回落，但在未来几年仍是一个有着十多万亿规模的大产业；无论是从总体的城镇化率看，还是微观的人均住房面积、住房品质看，都对行业有正向的、持续的支撑。系列调整下的房地产业，犹如暴风雨过后的一片森林，朽木枯枝败叶剥落后，整个生态更为健康可持续，每一棵树木也得以更好的生长。在市场回归居住属性、政策保障安居乐业的新常态下，着眼后城镇化时代美好城市和幸福生活的塑造，产业上下游各相关方都有意愿和动力各出其力、各展所长，齐心协力去推进行业的健康有序发展，那些具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业也将获得进一步发展。公司将努力成为行业中的优秀一员，在稳的前提下，实现高质量的进，有方向的进。我们要对标一流，向精细化管理要效益，深入推进产品标准化体系、大运营管理体系、供应链管理能力和整合营销能力的建设，稳定提升地产开发的盈利水平；要准确配置发展资源，采取系统化举措，将资源向核心城市群的核心地段倾斜，向长期回报率高、团队操盘能力强的企业倾斜，确保“投一个、成一个”，稳定提升地产业务的利润贡献；要以文旅商娱综合体的标准化加快产品线布局，同时结合文旅新产品的推出和在文化、生态环境营造上的优势，助力成片综合开发项目资源的获取；要提高金融板块的专业化、市场化运作水平，用好资产证券化工具和并购工具，善于盘活存量资产，善于发现优质标的、抓住并购机会，更好发挥金融对业务发展的支持作用；物管业务要向增量要规模，加大纵横向并购合作力度，扩大数字化应用广度深度，做精做细增值服务，巩固市场竞争优势。
互联网业务的培育和发展是公司业务增长的必然要求，将作为主营业务予以做大做强。借助我国成熟的消费互联网生态和技术，依托旗下丰富的场景资源和庞大的线下客流，加大力度推进消费互联网建设，搭建统一的会员体系、产品平台、支付平台和营销平台，并着力把“花橙”和“花小橙”发展成线上知名品牌和爆款 IP 形象。同时，依托三十余年沉淀的行业经验，秉持行业领军企业的责任担当，联合数字化发展生态伙伴，共同加快推进产业互联网的建设，着力实现依靠“系统和服务能力”的管理输出和借助元宇宙相关技术的文化演艺、主题娱乐产品开发，开辟公司文旅业务增长的新维度。
蓝图已经绘就，路径已经清晰。我们相信只要坚持党的领导，心系广大人民群众日益增长的美好生活需要，走好走实高质量发展之路，定将不负公司股东的支持与信任，在“十四五”时期书写出改革发展的绚丽篇章。
段先念
深圳华侨城股份有限公司
董事长、党委书记
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人段先念、主管会计工作负责人冯文红及会计机构负责人(会计主管人员)潘凤文声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 8,037,758,053 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以
公积金转增股本。
目 录
董事长致辞 ......2
第一节 重要提示、目录和释义......2
第二节 公司简介和主要财务指标......9
第三节 管理层讨论与分析 ......13
第四节 公司治理 ......53
第五节 环境和社会责任 ......77
第七节 股份变动及股东情况 ......117
第八节 优先股相关情况 ......124
第九节 债券相关情况......125
第十节 财务报告 ......132
备查文件目录
一、载有董事长段先念、主管会计负责人冯文红和会计机构负责人潘凤文签名并盖章的财务报表；
二、载有信永中和会计师事务所盖章、注册会计师签名的审计报告原件；
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。
释义
释义项 指 释义内容
华侨城集团 指 华侨城集团有限公司
康佳集团 指 康佳集团股份有限公司
招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
华侨城房地产公司 指 深圳华侨城房地产有限公司
宁
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