000011 深市 深物业A

证券代码：000011、200011                证券简称：深物业 A、深物业 B                  公告编号：2023-01
 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2022 年年度报告摘要一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
适用 □不适用
是否以公积金转增股本
□是 否

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092.00 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.61 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

 股票简称                    深物业 A、深物业 B                      股票代码    000011、200011

 股票上市交易所              深圳证券交易所

 变更前的股票简称（如有）    不适用

 联系人和联系方式                          董事会秘书                            证券事务代表

 姓名                        张戈坚                                  丁名华、陈倩颖

 办公地址                    广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20    广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦
                            层                                      39 层

 传真                        0755-82210610、82212043                  0755-82210610、82212043

 电话                        0755-82211020                            0755-82211020

 电子信箱                    000011touzizhe@szwuye.com.cn              000011touzizhe@szwuye.com.cn

2、报告期主要业务或产品简介

    （一）主要业务概述


    深物业集团成立于 1982 年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985 年 8 月改名为深圳市物业发展总公司，1988 年

被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992 年 3 月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。

    深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者
和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放
而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为
大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景
奋力前行。

    2022 年恰逢深物业集团成立 40 周年、上市 30 周年。四十年风雨兼程、四十年砥砺奋进，深物业集团参与和见证了
深圳这座城市的快速崛起，实现了从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。2022 年也是深物业集团业绩周期性调整的第
一年，报告期内，面对房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生
态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的
产城融合优势和全产业链优势。

    1. 产城空间开发

    公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、
天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设
并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运
作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端
产业空间互融共生开发模式。

    2. 物业管理服务

    公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备
多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，
协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20 余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块
的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，
物业管理总面积突破 3500 万平方米，其中产业园区在管面积超 1000 万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身
国内产业园区运营管理第一梯队。

    3. 产业生态运营

    产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围
绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区
运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策
划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在
加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步
将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以
科技园区为核心的“空间服务商”角色。

    4. 其他业务

    报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于
1986 年成立，1992 年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600 多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业
工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团
开发项目为主。


    （二）行业发展变化、市场竞争格局以及公司所处的行业地位

  1.行业发展现状

    2022 年中国经济受美联储加息、世界百年变局等影响，国内需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力导致经济下行
压力增大。在需求端、供给端政策及信贷环境不断优化的前提下，尽管多个监管部门连续释放利好消息，短期房地产市
场调整压力仍在。为防范房地产领域风险，“稳增长”背景下相关地产政策持续发力。3 月，国务院金融稳定发展委员会
召开专题会议并提出向新发展模式转型的配套措施。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，多
部委对房地产行业发声，部分城市相继出台新政促进房地产市场平稳发展。

    全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2022 年全年商品
房销售面积 135837 万平方米，同比下降 24.3%，销售金额 133308 亿元，同比下降 26.7%。具体来看，新建住宅、二手

住宅价格方面，上半年整体呈横盘态势，下半年均走势疲弱，价格持续下跌。综合来看，重点 100 城新房成交同比下降
近四成，为 2015 年以来最低水平。

    新开工走弱，开发投资持续回落。全年开发投资完成额 132895 亿元，同比下降 10%。4 月开始进入负增长，房企资
金压力大，预售监管严，开工意愿低。2022 年全年新开工面积 120587 万平方米，同比下降 39.4%，单月新开工面积自 4
月起连续 8 个月同比下降超过 35%，是 2016 年以来最大跌幅。全年全国房屋施工面积 904999 万平方米，同比下降 7.2%。
全国房屋竣工面积 86222 万平方米，同比下降 15%。

    拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款 9166 亿元，同

比下降近 50%，购置土地面积 10052 万平方米，同比下降 53.4%。受房地产市场持续调整，房企资金承压影响，市场表
现分化，地方国资托底现象明显。政府推地及房企拿地意愿均不足，成交面积同比下降 31.25%。为缓解土拍市场整体低迷表现，4 月开始政策进入实质性宽松期，各地方政府持续优化土拍规则、释放优质地块，以提高房企参拍积极性，以
改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪普遍低位徘徊，溢价率仅 3.0%，流拍撤牌率 20.3%。

    政策助力，但资金面未见明显改善。5 月，证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中提及要支持房地产企业

合理融资需求。6 月，中国人民银行、外汇局提出需及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳。银行按
揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款 2.38 万亿元，下降26.5%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金 148979 亿元，比上年下降 25.9%。下半年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，
但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。

    2.行业政策环境

    2022 年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门连续出台利好政策，惠及
需求端及企业端，且政策力度不断加码，为地方因城施政释放空间。年初开始，需求端政策持续调整，下半年多项重磅
政策落地，对于供给端政策支持力度明显加大。综合来看，2022 年房地产行业政策有三点核心：一是给予房企融资支持，缓解房企资金压力；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”提振市场情绪，提升购房者信心。
    需求