股票简称：轻纺城 股票代码：600790 编号：临 2024－039
浙江中国轻纺城集团股份有限公司
关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●投资标的：公司拟在浙江省绍兴市柯桥区以公开竞买方式取得国有建设用地使用权，投资建设纺织博物馆文化街区项目。
●投资金额：项目总投资 91737 万元。
●本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
●特别风险提示：
1、本次投资项目尚须完成政府立项核准及报备、项目土地公开竞买、环评审批和施工许可等前置审批工作。同时，本次投资项目尚需提交公司股东大会审议批准。本次投资项目实施尚存在不确定性。
2、根据商业区块可行性分析，本次投资项目预计需要 36 个月的建设期和 5.79 年的投资回收期（含建设期），存在面临宏观经济、行业政策、市场环境变化及经营管理等风险 ，同时增加预期收益不确定性的风险。
3、本次投资项目资金来源主要为自筹资金和贷款，存在可能导致公司现金流减少及贷款利息支出增加等风险。
4、本投资项目具体建设计划和内容须待公司获得土地使用权后进一步细化落实。
2024 年 12 月 10 日，公司第十一届董事会第六次会议审议通过
了《关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的议案》，同意投资建设纺织博物馆文化街区项目并提交股东大会审议。具体情况如下：
一、项目投资概述
为弥补专业市场文化配套不足，打造市场及纺织行业全方位展示与经营平台，探索符合新消费理念与趋势的纺织产业综合集成服务商经营模式，公司拟投资建设纺织博物馆文化街区项目，建成集文化、商业、旅游、研学、潮流等于一体的纺织文化综合体，赋能传统市场及纺织行业在文化领域，包括纺织非遗产品展示、时尚 IP 潮服活动等方向延伸演进，巩固公司在纺织行业的龙头地位，引领行业从传统市场经营模式向时尚、年轻、潮流模式转型。项目主要包括博物馆场馆区块和商业区块，总投资 91737 万元，其中场馆区块总投资 59324万元，商业区块总投资 32413 万元。
二、拟投资项目的基本情况
1、项目名称：中国轻纺城纺织博物馆文化街区项目（项目名称最终以政府立项核准名称为准）。
2、项目建设地址：位于浙江省绍兴市柯桥区。项目建设用地将由公司以公开竞买方式取得国有建设用地使用权。
3、项目建设内容：
项目建设内容包括博物馆场馆区块和商业区块，占地 28927 平方米，总建筑面积约 71940 平方米，其中地上建筑约 40940 平方米，地
下建筑约 31000 平方米，容积率 1.79，建筑密度 30.40%，绿化率 15%，
停车位 450 个。
技术经济指标如下表：
序号 技术指标 单位 面积 备注
1 总用地面积 m2 28927
2 总建筑面积 m2 71940
2.1 地上建筑面积 m2 40940
2.1.1 纺织博物馆 m2 22577
2.1.2 商业综合体 m2 13633
2.1.3 其他（交通及附属后勤） m2 4730
其中人防面积
2.2 地下建筑面积 m2 31000 3021 平米，商业
面积 10830 平米
3 总占地面积 m2 8793.5
4 容积率 1.79
5 建筑密度 30.40%
6 绿化率 15%
7 机动车停车位 个 450 地上 426 个，地下
24 个
8 非机动车停车位 个 580
9 充电桩 个 74 其中快充 37 个
（注：以上技术数据以公司最终竞得土地使用权后的相关指标和规划设计为准）
4、项目市场及功能定位
纺织博物馆文化街区项目以中国轻纺城为主题，充分展示纺织文化与纺织产业的特色文化综合体项目，定位为柯桥中国轻纺城博物馆文化艺术街区，功能为国家级二级综合博物馆兼容文化会展、文化创意、纺织品综合服务、旅游休闲功能等多种文化功能，打造具有纺城辨识度的特色 IP。
项目地上总建筑面积约 40940 平方米，其中场馆区块约 22577 平
方米、商业区块约 13633 平方米、其他配套附属用房约 4730 平方米。
商业部分业态包括零售类/餐饮类店铺、主力店、生活方式店铺
及高端餐饮、商贸展示。文化场馆部分业态功能包括纺织工业文化馆、纺织时尚设计馆、纺织绿色生态馆、纺织未来科技馆、时尚秀场等，总建筑面积约 22577 平方米。旨在彰显植根柯桥的纺织文化渊源，引领纺织行业发展格局，为市场乃至纺织行业发展提供全方位展示平台。
5、项目整体效益测算
本项目是落实绍兴市柯桥区“文商旅”深度融合高质量发展的重要内容，有利于宣传绍兴纺织业发展历程、纺织应用知识与信息，更好助力柯桥区“国际纺都”建设。公司投资中国轻纺城纺织博物馆文化街区项目，强化轻纺市场的国际化功能，弥补专业市场配套不足，提升市场文化配套功能，打造文商旅融合发展的纺织市场文化街区，推进纺织产业更好发展。项目所设博物馆区块不纳入本项目经济测算，只对项目商业区块作经济测算。
5.1 商业区块经营收入估算
项目计算期为 20 年，其中：建设期 3 年。项目建成后，商业区
块收入包括商业出租收入、物业管理收入、广告位租赁收入、停车位收入、充电桩收入等。
1）商铺短租收入
项目可供出租的商业部分面积 24463 平米（地上 13633 平
方米，地下 10830 平方米），其中 30%短期出租，出租建筑面积约 7339 平方米，根据项目周边商业商铺房屋租赁市场价格大致测算结果，年空置率 15%，第一年出租率 70%，第二年出
租率 80%，第三年出租率 85%，第四年出租率 90%，以后每年按照 90%出租率计，每 5 年以 10%递增，将商业租金价格参照周边商铺定为 2.5 元/平米/天，预计运营期合计收入为 9581 万元。
2）商铺长租一次性收入
项目可供出租的商业部分面积 24463 平米（地上 13633 平
方米，地下 10830 平方米），其中 70%长租（租期为 30 年），
可用于长租的建筑面积约 17124 平方米，长租价格为 27375 元/平米/年，第一年出租 30%，第二年出租 30%，第三年出租率20%，第四年出租 20%，预计运营期合计收入为 46877 万元。
3）物业管理收入
物业管理收费标准按 4 元/平米/月计，以后每 5 年以 5%
递增,预计运营期合计收入为 1397 万元。
4）广告位租赁收入
计划设立广告位 100 个，费用暂定为 2500 元/个/月，以后
每 5 年以 10%递增，预计运营期合计收入为 5764 万元。
5）停车位收入
根据方案，商业区块设置停车位 269 个。参照同类项目停
车场收费标准，小车 15 分钟内免费，15 分钟至 2 小时 5 元，
超过 2 小时按 5 元/小时计。车位每天使用次数按 10 次考虑，
车位利用率按 80%计，则每天停车位收费为 5*10*80%=40 元，预计运营期合计收入为 6677 万元。
6）充电桩运营收入
商业区块设置充电桩 74 个，根据《绍兴市发展和改革委
员会关于核定新能源电动汽车公用充电桩充电服务价格的通知》（绍市发改价〔2019〕35 号），新能源电动汽车公用充电桩充电服务价格实行政府指导价管理，按照充电电量收取，项目运营期内充电桩收入为 1736 万元。
经计算，商业区块经营期收入为 72031 万元。
5.2 商业区块成本费用估算
商业区块成本费用主要包括工资及福利费，燃料动力费用，建设成本分摊以及管理费用等。
1）人工成本
商业区块运营人员为 20 人，年人均工资 8 万元（含社保、
医疗等福利费），估算正常年工资总额为 160 万元。
2）燃料动力费用
燃料动力成本主要为商业区块运营期间产生动力成本，年
用电量约 5 万度，用水 0.1 万吨，年动力费用 6 万元。
3）销售费用、管理费用
销售费用按营业收入的 3%计取，管理费用按营业收入的
1%计取。
4）折旧及摊销
商业区块固定资产投资按平均年限法折旧，建筑物折旧年限为40 年、设备折旧年限为 15 年，净残值率均按 5%计，正常年固定资产
年折旧费计算为 632 万元。项目土地费按 40 年摊销，年摊销费 208
万元。
5）维修费用
修理费用按折旧费的 10％计提（已考虑大修费用）。
5.3 相关税费估算
项目涉及税费主要包括增值税、房产税、城市维护建设税及教育费附加，运营期合计税费 20972 万元。
5.4 商业区块盈利能力分析
盈利能力指标包括财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）和项目投资回收期（Pt），依据《项目投资现金流量表》计算。
通过《项目投资现金流量》分析，项目的动态分析指标如下表：
财务内部收益率 财务净现值
指标 静态投资回收期
FIRR FNPV（万元）IC=5%
所得税前 13.36% 14699 5.79 年
