证券代码：600605 证券简称：汇通能源
上海汇通能源股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 http://www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟实施的2021年度利润分配预案为：以2021年12月31日公司总股本206,282,429股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.88元（含税），共计派发现金18,152,853.75元（含税），2021年资本公积金不转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 汇通能源 600605 轻工机械
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵永 刘浩
办公地址 上海市长宁区淞虹路207号明基广 上海市长宁区淞虹路207号明基广场
场B座7楼 B座7楼
电话 021-62560000 021-62560000
电子信箱 securities@huitongenergy.com securities@huitongenergy.com
2 报告期公司主要业务简介
1、房屋租赁
在房屋租赁行业，以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种模式：（1）自营模式：对原有工业厂房自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、为股东创造价值。公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有办公、商业和仓储等。
2、物业服务
公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。
伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物业服务未来发展前景广阔。
3、房地产开发与销售
2022 年 1 月 17 日，国家统计局公布了 2021 年全国房地产开发投资和销售情数据，2021 年，
全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。
其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长 6.4%。2021 年，商品房销售面积 179,433 万平方米，
比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长 1.1%，
办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181,930 亿元，增长
4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼
销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。
在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。
2021 年，公司主营业务收入为房屋租赁收入和物业服务收入。
2021 年，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计 10,321.03 万元，同比增加 2,225.38 万元，
增长 27.49%。
（一）房屋租赁
公司在上海合计拥有七万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区等多个行政区。目前，公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平；公司多处房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营；在经济转型和产业升级的浦东新区、闵行、宝山等地，预计将给公司收益带来一定的增长。
2021 年，公司已与上海市静安区住房保障和房屋管理局签订了中兴路 297 号、315 弄 3 号甲
的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于 2021 年 6 月 30 日收到拆迁补偿款全额，详见
公司临 2021-013 号《关于签署<上海市国有土地上房屋征收补偿协议>的公告》及临 2021-033 号《关于签署<上海市国有土地上房屋征收补偿协议>的进展公告》；与上海市虹口区住房保障和房屋
管理局签订了周家嘴路 546 号的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，并已于 2021 年 7 月 7
日收到拆迁补偿款全额，详见公司临 2021-027 号《关于签署<上海市国有土地上房屋征收补偿协议>的公告》及临 2021-034 号《关于签署<上海市国有土地上房屋征收补偿协议>的进展公告》；与上海市虹口区土地发展中心签署了《收购周家嘴路 515 号（长江医院）地块国有土地使用权补偿
合同》，并已于 2021 年 12 月 21 日收到拆迁补偿款全额，详见公司临 2021-042 号《关于签署<收
购周家嘴路 515 号（长江医院）地块国有土地使用权补偿合同>的公告》、临 2021-047 号《关于周家嘴路 515 号地块拆迁事项进展暨签署<上海市国有土地上房屋征收补偿协议>的公告》及临2021-050 号《关于周家嘴路 515 号地块拆迁事项的进展公告》。
截至 2021 年末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路 583 号、平凉路 624 号、东余
杭路 949 号及舟山路 349 弄 9-47 号（东余杭路 988 号），公司将积极与相关部门进行磋商。
目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，房产经营将成为公司新的利润增长点，房屋租赁业务也会成为公司持续经营的优质业务。
（二）物业服务
公司物业服务业务包括商业物业服务和美居物业服务。
报告期内，公司商业物业管理团队主要负责运营“百年德化·风情购物公园”，并对上海地区出租房产提供物业管理服务，得益于积极贯彻执行的提质增效等措施，商业物业服务整体经营管理效率逐步提升。
公司于 2021 年上半年开展了美居物业服务业务，并已建立了专业、稳定的管理和业务团队，2021 年内，美居业务持续、稳定、有序开展，实现了 311.66 万元收入及-99.68 万元净利润，有力地保障了公司轻资产发展战略的落地。
（三）房地产开发与销售
2021 年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，南昌广州路项目发生销售费用、管理费用及财务费用等计入当期损益，尚未结转收入，导致 2021 年营业净利润同比下降。
2021 年上半年，南昌广州路项目开盘，截至 2021 年 12 月 31 日，签约面积 16,712 平方米，
签约金额 20,294 万元。
（四）公司未来发展面临的挑战
1、租赁业务增长空间有限。受限于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂房主体结构局限性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。
2、政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，但会减少被征迁房屋的未来持续收益。
3、房地产宏观政策风险。2021 年，房企融资层面，监管部门进一步加强房地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上
2021年 2020年 年 2019年
增减(%)
总资产 2,064,133,428.58 858,815,674.67 140.35 768,313,708.26
归属于上市公司股东的净 1,121,150,944.23 774,534,363.46 44.75 710,863,334.29
资产
营业收入 112,873,790.32 92,585,677.95 21.91 120,284,870.61
归属于上市公司股东的净 60,267,384.94 49,721,641.91 21.21 23,069,497.80
利润
归属于上市公司股东的扣 11,094,050.78 31,692,868.65 -65.00 17,258,869.15
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 -458,049,511.84 -639,237,023.85 不适用 257,536,689.74
净额
加权平均净资产收益率（% 7.518 6.661 增加0.86 3.24
） 个百分点
基本每股收益（元／股）
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