600565 沪市 迪马股份

公司代码：600565                                                公司简称：迪马股份
              重庆市迪马实业股份有限公司

                  2022 年年度报告摘要


                            第一节 重要提示

1  本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
  划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2  本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
  完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3  公司全体董事出席董事会会议。
4  立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。

  立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022 年度财务报表出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见的审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的《董事会关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明》。
5  董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  经立信会计师事务所审计，公司合并报表2022年归属于母公司的净利润为-3,497,124,156.74，公司母公司2022年度实现的净利润110,982,066.03元，根据公司章程规定，提取10%的法定盈余公积金计11,098,206.60元,加上年初未分配利润1,076,110,915.43元，减2021年度利润已分配的0元，本次可供分配的利润为1,175,994,774.86元。

  综合考虑目前行业环境、市场现状及未来发展趋势，结合公司发展现状、债务情况及资金安排，为提高公司财务的稳健性和抗风险能力，实现公司持续、稳定、健康的战略发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司拟不进行利润分配，资本公积不转增股本。

                          第二节 公司基本情况

1  公司简介

                                  公司股票简况

    股票种类    股票上市交易所    股票简称        股票代码    变更前股票简称

      A股        上海证券交易所    迪马股份        600565            无


  联系人和联系方式                董事会秘书                  证券事务代表

        姓名          王骏                              杨丽华

      办公地址        重庆市南岸区南滨路东原1891D馆4楼  重庆市南岸区南滨路东原
                                                          1891D馆4楼

        电话          023-81155758                      023-81155759

      电子信箱        Wangjun0508@dima.cn                yanglihua@dima.cn

2  报告期公司主要业务简介

  2022 年，国内外环境更趋复杂，俄乌冲突爆发冲击全球产业链，美联储持续加息带来全球资本市场动荡。国内地产及消费两大内需内生动能的持续弱化，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。中央政府及各地方政府稳增长政策加码，整体经济虽有下行压力，但相对其他主要经济体来说仍处于稳健区间。

  （一）地产行业

  1）房地产开发

  2022 年在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，信贷环境不断优化。除一线城市地产政策仍相对偏紧，二三四线城市大面积出台降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房税收优惠等积极政策，但全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。

  1、开发投资

  从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022 年全国房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降 10%，
其中住宅投资占比 75.7%，增速较上年下降 9.5%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-11.5%）。全国房地产开发企业土地购置面积为 10,052 万平方米，比上年减少了 11,537 万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款 9,166 亿元，同比下降 48.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。投资区域看，东部地区仍占领半壁江山，投资额占比 54.5%。

  2、施工与新开工

  2022 年全年施工面积 904,999 万平方米，较去年下降 7.2%，但新开工面积下降 39.4%，跌幅
明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力加大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因综合以致新项目开工意愿有限。

  3、销售面积、销售金额与平均销售价格

  全国商品房销售出现 2000 年以来最大跌幅，全年销售面积和销售金额分别为 13.58 亿平方米

和 13.33 万亿元，增速较上年分别下降 24.3 和 26.7 个百分点。商品房平均销售价格为 9,813.8 元/
平方米，同比下降 3.2%。

  从地区看各地房地产销售均大幅下滑且下滑幅度分化情况明显，一线城市人口净流入、刚需相对较为充足，东部、中部地区地产销售跌幅相对较小，销售金额分别同比下降 25.1%、25.7%，西部和东北地区销售跌幅较大，销售金额分别同比下滑 30.6%、40.9%。

  总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低，居民购房意愿不足，地产销售持续走弱。但从长远看，伴随政策持续加码，以及更平衡的城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步回升。

  2）物业服务行业

  2022 年，受整体地产需求持续偏弱影响，加之部分房地产企业出险，竣工交付受到影响，物业管理公司营收增速出现放缓迹象，行业营收增速相较于 2021 年明显下降。CRIC 物管数据显示，
物管规模增速从 2021 年的 47.8%降到了 2022 年的 29.4%，营收增速从 2021 年的 44%降到了 2022
年的 27.9%。报告期内物管公司服务要求不断提升，成本相应增加，对利润率也有不同程度影响。物管行业经营情况总体降速，结构分化亦加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出集中度提升、强者更强的局面。综合来看，未来物管行业将进入加速整合阶段。

  3）商业管理

  2022 年受经济及消费等因素影响，服务业 PMI 大部分时间处于收缩区间，商业地产经营压力
加大。中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，政策支持利好逐步促进商办市场进一步复苏，城市更新领域供给和需求也均存在较大市场空间，随着市场预期的转好，后续商业管理业务有望逐步改善。与此同时，商管企业发展方向以轻资产管理，各商业体继续通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，数智化赋能运营倾斜，未来发展空间可期。

  （二）专用车行业

  2022 年汽车产销维持增长，其中汽车产量同比增长 3.4%，销量同比增长 0.7%，新能源车市
场占有率快速提升，较 2021 年提升近一倍，由 2021 年 13.4%提升至 2022 年 25.6%。新能源车技
术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型，2022 年新能源专用车销量达到 29.2 万台，同比增长高达 82%。

  从专用车细分领域来看，防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低；近年来，随着
“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求；另外，客运量、机场数量及机量规模近年来增速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但后续随着经济及消费需求的回暖，市场也将逐渐恢复，同时环保政策的实施及新能源技术的运用也将推动专用车市场的发展。

  （三）医疗康养业务

  随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计
局最新人口数据显示，至 2022 年末，中国 65 岁及以上人口 2.1 亿，占全国总人口的比例
为 14.9%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均 GDP 的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多元。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。

  报告期内公司从事的房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务板块的业务情况如下：

  1）房地产

  报告期内在整体行业及市场低迷的大环境下，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力多元业务发展，全力应对行业系统性风险。2022 年，公司房地产整体营业收入 2,132,045.66 万元，同比增长 15.07%，毛利率22.62%，增加 7.04%。

  1、保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义

  东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积 309.83 万平方米，较去年增长21.31%；全年共完成34个项目48个组团约2.4万套的交付工作，交付套数较去年增长约72%。东原地产通过一系列运营提效优化管理措施，延续长期主义经营理念，紧跟市场调整拿地及运营节奏，更好的应对市场变化。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。

  2、产品力持续升级，关注用户体验与服务


  东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”、“创新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内获得 2022 上半年全国十大交付
力作品、第八届 CREDAWARD 地产设计大奖-室内设计优秀奖、2022 年度 TITAN 地产大奖金奖、美
国 MUSE 缪斯设计奖金奖等。

  在产品品质方面，为确保交付区产品实现和品质，加强体系化品控管理，聚焦组织和业务，立足企业及项目的经营，用更精细化的方式进行项目管控。

  3、优化内部管理体系，运营效率持续提升

  面对严峻的行业下行压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本增效。

  在工程管理方面，东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购占比，保障采购效率与质量；根据市场情况调整开发节奏，实施精细化供货管理，全面分析库存结构及去化