公司代码：600340 公司简称：华夏幸福
华夏幸福基业股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022 年度财务报表出具了与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的《华夏幸福基业股份有限公司董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明》。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 黎毓珊
办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
电话 010-59115198
电子信箱 IR@cfldcn.com
2 报告期公司主要业务简介
在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重构业务、优化组合，现已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块。具体情况如下：
（一）产业新城及相关业务
产业新城业务是公司的核心主营业务，公司将立足现有区域、保留优质区域、分类甄别、精准分类施策、持续优化调整综合性片区开发模式（开发性 PPP 模式），同时强化以产业招商为核心的市场化服务能力，并系统性输出政府服务综合解决方案，实现产业新城业务的良性发展。
1、产业新城业务
公司产业新城业务模式为综合性片区开发模式。以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。
2、幸福产城业务
公司坚持以产业新城为基本盘，从重资产模式向轻重结合转变。一是保持存量业务稳定经营，保障区域良性运转、项目建设平稳推进，同时分类施策、优化模式，提升整体经营质量；二是依托产业新城平台，发展幸福产城业务。
一是幸福产城业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城打造成为中国领先的产业新城服务平台。
二是幸福产城业务与华夏幸福传统产业新城不同，以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，包括不同地域发展水平变化、支撑区域发展的资金来源变化、产业发展结构变化等，调整并优化业务模式，致力于在更加广泛、更加长期的范围里，以更加优质、精准的服务助力区域实现高质量发展。
3、产业发展业务
公司产业发展集团，基于多年实践积累，形成以核心能力为驱动，以团队、资本、科技与圈
层为支撑的产业发展生态体系，践行“服务实体企业，发展县域经济”的使命，以“专业强、真招商”为责任原点，夯实企业自身在“国家传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大”大背景下的服务价值，持续为区域导入先进产业集群，实现市场化大项目招商的商业新模式。
（二）住宅开发及相关业务
1、住宅开发业务
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌；以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”；秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。
2、商业地产及相关业务
商业地产及相关业务布局以商办综合体为主的商业地产领域，通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营等多种创新模式撬动获取优质项目资源，并开拓轻资产运营模式。其中，重资产项目包括武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场、哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目，轻资产项目包括北京丽泽项目及深圳招商项目。目前，武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场项目的已签订资产出售相关协议，正在按照资产出售协议约定推进相关事宜。
3、住宅开发衍生业务
公司基于 20 余年都市圈房地产开发经验，逐步构建以都市圈为主阵地的住宅服务体系，提供代建代管、营销服务等不动产全价值链服务。现有业务包括：
（1）幸福安基：主营都市圈不动产代建服务。聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务。
（2）幸福安家：主营都市圈不动产销售服务。依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、线上销售等不动产销售服务。
（三）创新业务
承接“全面转型产业新城服务商”的整体战略，公司大力发展创新业务，现已初步形成围绕政府服务、住宅服务、企业服务三大服务体系的业务格局。
政府、企业与居民，是区域高质量发展的三个核心主体，城市、产业与住宅，是区域高质量发展的三个重要基础。公司创新业务致力于构建“三服”体系蓝图，以专业能力服务区域发展的核心主体，助力打造高质量的城市、产业与住宅。“三服”体系内的各个业务单元本身具有使命
一致、战略协同、渠道互通、场景复用的关系，因此能有效形成相互促进的格局，加速创新业务
规模性增长。
目前“三服”体系已建立的业务单元包括：以产业发展集团、幸福基业物业为代表的横跨政
府服务与企业服务的平台型业务单元；以幸福产城为代表的政府服务单元；以幸福安基、幸福安
家为代表的住宅服务单元；以深圳伙伴、苏州火炬、幸福蓝线、幸福慧智、幸福智算为代表的企
业服务单元。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 2021年 本年比上年 2020年
增减(%)
总资产 408,602,667,889.18 440,964,154,092.08 -7.34 488,762,358,827.10
归属于上市公
司股东的净资 9,367,072,137.60 6,307,451,390.04 48.51 61,980,029,482.40
产
营业收入 31,941,735,559.38 43,180,812,902.96 -26.03 101,208,520,744.92
扣除与主营业
务无关的业务
收入和不具备 31,142,129,719.35 42,408,859,706.92 -26.57 100,537,680,141.02
商业实质的收
入后的营业收
入
归属于上市公
司股东的净利 1,582,839,475.01 -39,029,669,879.13 不适用 3,665,490,000.01
润
归属于上市公
司股东的扣除 -16,488,758,823.86 -32,949,099,544.98 不适用 3,276,848,963.69
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 137,195,001.18 -2,646,103,151.06 不适用 -23,159,667,027.56
额
加权平均净资 28.39 -152.66 增加181.05 7.27
产收益率（%） 个百分点
基本每股收益 0.41 -10.17 不适用 0.97
（元／股）
稀释每股收益 0.41 -10.17 不适用 0.96
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 4,182,363,343.46 10,181,886,184.12 7,616,190,373.46 9,961,295,658.34
归属于上市公司股 2,774,717,962.64 -3,313,152,367.26 -1,021,192,088.28 3,142,465,967.91
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -4,287,583,300.73 -3,195,235,964.21 -1,883,593,754.00 -7,122,34
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