证券代码：600287 股票简称：江苏舜天 编号：临2010-021
江苏舜天股份有限公司
关于拟定转让南京市建邺路98 号4-20 层房地产的公告
重要内容提示：
.. 本次交易的主要内容是公司拟将南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层
15,236.49m2 房产所有权、2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施所有权合计
以1.26 亿元转让给中国人民人寿保险股份有限公司（以下简称“中国人寿保险
公司”）。
.. 本次交易未构成关联交易。
.. 本次交易事项已经公司第六届董事会第十八次会议审议通过，尚需经公
司2010 年第二次临时股东大会审议确认。
一、交易概述
1、本次交易的基本情况
公司拟将南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层15,236.49m2 房产所有权、
2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施所有权合计以1.26 亿元转让给中国人
寿保险公司。
公司上述房产购置于1998 年，账面原值为10,576.62 万元，截至2010 年9
月30 日，累计已计提折旧4,038.18 万元，账面净值为6,538.44 万元。建邺路98
号立体车库建于2004 年，账面原值为67.13 万元，截至2010 年9 月30 日，累
计已计提折旧10.32 万元，账面净值为56.81 万元。
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。2
上述房产经具有证券、期货相关业务评估资质的北京中科华资产评估有限公
司中科华评报字[2010]第P117 号《资产评估报告书》评估确认，截至2010 年7
月31 日，该房产的评估值为12,564.98 万元。
2、上述拟定交易事项已经2010 年9 月28 日公司第六届董事会第十八次会
议审议通过。
3、上述拟定交易事项尚需经公司2010 年第二次临时股东大会审议确认。
二、交易对方当事人
1、交易对方基本情况
公司此次拟定转让的南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层房产的受让方基本
情况如下：
（1）企业名称：中国人民人寿保险股份有限公司；
（2）企业性质：股份有限公司（中外合资、未上市）；
（3）注册地：中国北京海淀区首体南路38 号创景大厦6、7 层；
法定代表人：吴焰；
注册资本：8,802,236,300 元；
主营业务：人寿保险、健康保险、意外伤害保险；上述业务的再保险等。
主要股东（实际控制人）：中国人民保险集团股份有限公司。
2、关联关系
本公司和本次拟定交易对方中国人寿保险公司不存在《上海证券交易所股票
上市规则》规定的各类关联关系；在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面
亦不存在其它关系。3
3、本次拟定交易对方中国人寿保险公司主要财务状况和经营成果如下：
单位：万元
项 目 2010 年6 月末 2009 年末 2008 年末
资产总额 14,132,245.95 9,296,503.64 4,285,497.84
资产净额 400,091.81 774,424.95 187,340.88
2010 年1-6 月 2009 年度 2008 年度
营业收入 4,833,769.28 5,068,245.35 711,809.82
净利润 33,677.63 10,047.37 -143,527.32
4、公司董事会认为中国人寿保险公司具有良好的经营成果和健康的财务状
况，对于本次交易具有充分的履约能力。
三、交易标的基本情况
1、交易标的
本次交易标的为南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层15,236.49m2 房产所有
权、2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施。
2、权属状况说明
公司对此次拟定转让的资产拥有清晰完整的权属，建邺路98 号舜天大厦
4-20 层15,236.49m2 房产所有权、2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施分别
经由南京市房产管理局“宁房权证建变字第107872 号”《房屋所有权证》、南京
市国土资源局“宁建国用（2002）字第14418 号”《国有土地使用证》登记确认。
上述拟定转让的资产不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况；不存在涉及
诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施；不存在妨碍权属转移的其他情况。
3、公司此次拟定转让的资产于1998 年投入使用，1998-2006 年由公司自用，
是公司的主要办公场所；2007 年至今公司将该资产对外出租使用。该资产目前
能继续正常使用，具备正常使用所必需的各类批准文件，该资产2009 年度为公4
司取得租赁收入341.05 万元。
4、上述拟定转让的南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层15,236.49m2 房产所
有权、2,024.90 m2 土地使用权账面原值为10,576.62 万元；截至2009 年末，经江
苏天衡会计师事务所审计确认，累计已计提折旧3845.82 万元，账面净值为
6730.79 万元；截至2010 年9 月30 日，累计已计提折旧4,038.18 万元（未经审
计），账面净值为6,538.44 万元（未经审计）。
建邺路98 号舜天大厦建邺路98 号立体车库账面原值为67.13 万元；截至
2009 年末，经江苏天衡会计师事务所审计确认，累计已计提折旧9.10 万元，账
面净值为58.03 万元；截至2010 年9 月30 日，累计已计提折旧10.32 万元（未
经审计），账面净值为56.81 万元（未经审计）。
四、交易标的的评估情况
公司此次拟定转让的南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层15,236.49m2 房产
所有权、2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施已经具有证券、期货业务资格
的北京中科华资产评估有限公司中科华评报字[2010]第P117 号《资产评估报告
书》评估，评估值为12,564.98 万元，评估具体情况如下：
1、评估目的：为本公司拟转让南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层房地产
及车库等附属设施经济之行为提供价值参考依据。
2、评估对象和评估范围：本公司拟转让的南京市建邺路98 号舜天大厦4-20
层房地产及车库等附属设施。
3、评估基准日：2010 年7 月31 日。
4、评估的价值类型：市场价值。
5、评估重要假设前提：以持续使用为前提；国家现行的有关法律法规及政
策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会
环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。5
6、评估方法：市场法、收益法。商业用房和办公用房采用市场法进行评估；
车位采用收益法进行评估。
市场法是指在评估房地产价格时，用条件类似的已成交的房地产与待估房地
产相比较，以此推出待估房地产的价格；其理论依据是替代经济原则。收益法是
依据待估房地产未来预期收益经折现或本金化处理来估测房地产价值的方法，它
涉及三个基本要素：一是待估房地产的预期净收益；二是折现率或本金化率；三
是待估房地产取得预期收益持续的时间。
7、评估程序：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等。
8、评估结果：公司此次拟定转让的南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层
15,236.49m2 房产所有权、2,024.90 m2 土地使用权及车库等附属设施在2010 年7
月31 日的账面原值为106,437,465.36 元，账面净值66,382,608.23 元，评估价值
125,649,800.00 元，增值额59,267,191.77 元，增值率89.28%。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
房屋名称 账面价值 评估价值 增值率
南京市建邺路98 号舜天大厦
4-20 层房地产及车库等附属设施
66,382,608.23 125,649,800.00 89.28%
五、交易合同的主要内容
经公司董事会授权，公司董事长徐志远先生和中国人寿保险公司洽谈了本
次交易事项的主要内容，并于2010 年9 月28 日签订了《南京市存量房买卖合同》，
其主要内容如下：
1、本公司将建邺路98 号舜天大厦4-20 层15,236.49m2 房产所有权、2,024.90
m2 土地使用权及车库等附属设施以1.26 亿元价格转让给中国人寿保险公司。6
2、中国人寿保险公司于合同签署后5 个工作日内向本公司支付交易定金
4,500 万元。
3、上述存量房买卖合同生效之日后的15 个工作日内，公司向中国人寿保
险公司完成本次交易所涉及的全部资产的移交手续。
4、公司完成资产移交手续后5 个工作日内，中国人寿保险公司应向公司支
付剩余的转让款项8,100 万元。
5、公司收到中国人寿保险公司支付的全部转让款项1.26 亿元后3 个工作日
内，双方共同办理本次交易所涉及的资产过户手续。
6、本次交易所涉及的资产评估费用，由南京市建邺路98 号舜天大厦原业
主和中国人寿保险公司各承担50%。
鉴于南京市建邺路98 号舜天大厦产权分别由本公司、本公司控股股东江苏
舜天国际集团有限公司享有60%、40%产权，故本公司实际承担本次交易所涉及
的资产评估费用的30%。
7、中国人寿保险公司同意继续履行南京市建邺路98 号舜天大厦4-20 层现
有租约，直至租赁期满。
8、本次交易所涉及的资产，由于现存租约而形成的租金收入和物业管理费
收入，在中国人寿保险公司支付完毕所有交易价款前及当月，由本公司享有；中
国人寿保险公司支付完毕所有交易价款后次月起，租金收入及物业管理费收入由
中国人寿保险公司享有。
9、本次交易前，公司保证支付完毕本次交易所涉及的各项资产的物业维修
基金等。
10、房屋买卖合同自本公司股东大会审议确认本次资产转让事项后生效。
六、董事会对交易款项回收风险的判断7
本次拟定资产转让的受让方为中国人寿保险公司，该公司拥有健全的分销
渠道和服务网络，已在32 个省市自治区、255 个地市、1314 县市区、6 万多家
银行网点设
