证券代码：300947 证券简称：德必集团 公告编号：2022-024
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司
2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
全体董事均已出席了审议本次年报的董事会会议
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对本年度公司财务报告的审计意见为：标准的无保留意见。
本报告期会计师事务所变更情况：无变更。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
公司上市时未盈利且目前未实现盈利
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 80,843,998 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.00 元（含
税），送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 9 股。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 德必集团 股票代码 300947
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更前的股票简称（如有） 不适用
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 丁可可 彭春玉
办公地址 上海市长宁区安化路 492 号 A 座 812 室 上海市长宁区安化路 492 号 A 座 812 室
传真 021-32508753 021-32508753
电话 021-60701389 021-60701389
电子信箱 sec@dobechina.com sec@dobechina.com
2、报告期主要业务或产品简介
（一）公司从事的主要业务和主要经营模式
公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式。
1、承租运营
承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。
2、参股运营
参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和后续运营管理，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费。
3、受托运营
受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区设计、工程管理、招商和运营管理等服务并获得相关业务收入。
（二）报告期内公司所处行业情况
1、城市更新正式在国家层面被重点提及，将为公司所属行业带来全新发展机遇和长期向好的外部环境
根据中指研究院分析，未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一、二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市的城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为企业参与城市综合开发运营提供了新的契机。
（1）“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出“实施城市更新行动”，各地城市更新发展势头强劲
2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，成为我国“十四五”期间推动城市高质量发展的必由之路，相关政策也进入密集出台期。
北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、杭州、西安、宁波等十余个城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进改造进程。同时，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系，北京、长沙、成都等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件。各级政府在加强统筹谋划、补齐短板和提质增效、更新改造和传承保护、省级试点和基层创新等维度重点提升，持续推动城市更新工作落地落实。
2021年4月13日发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中再次强调要实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，重点任务进一步确定了“三区一村”的城市更新方向。
我国的城市更新已经呈现出多维价值、多元模式、多学科探索和多维度治理的新局面。
（2）住建部发文：以绿色低碳发展为路径，防止大拆大建，积极稳妥实施城市更新行动，全力保持城市记忆
住建部2021年8月11日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，对各地如火如荼的城市更新工作提出了具体要求。通知明确指出，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强老厂房等老建筑改造、修缮和利用。鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理，形成创新探索绿色集约的城市开发建设方式。
（3）公司作为城市更新领域先行者，在本轮政策风口之下，将实现自身价值增长与城市复兴的共赢
①、公司是前瞻性提出和践行“城市更新”概念的企业之一。公司早在2009年就提出“文化重生建筑，创意点亮生活”的改建理念，并就该领域展开系统化研究。循着“存量空间+产业运营”的路径，公司始终致力于为老旧建筑焕新赋能、不断探索城市发展趋势，通过自身城市办公场景的实践，为中国城市更新提供了丰富而前沿的案例。
②、公司以创意设计能力为核心竞争力，打造了业内稀缺、高水平、专业致力于城市更新解决方案及产品研发的创意
设计团队。公司不断探索企业发展全生命周期的服务解决方案，并在大量实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的园区品牌，结合不同定位已经形成包括“德必易园”系列、“德必 WE"”系列、“德必运动 LOFT” 系列在内的多样化园区品牌；通过整合城市低效老旧的存量物业资源，充分考虑保护和传承城市历史文化脉络的同时，对各类既有建筑进行重新定位、设计、改造，提升其商业价值，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务，最终促进园区运营服务商、园区所有权/经营权持有方和入驻的文科创企业的协同发展，有效地利用旧产业资源，更好地为新兴产业服务。
③、公司深耕城市更新发展，荣获诸多城市更新专项殊荣。2017年公司获选“全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会”发起单位，董事长贾波当选为分会第一届理事会副会长，作为行业领头羊，与其他涵盖城市更新和既有建筑改造的政策研究、城市建设与运营、规划设计等领域的分会成员，共同打造行业合作交流平台，为城市更新与产业升级作出贡献。历年来，公司共获得包括城市重塑之星荣誉“佰仕鸿鹄奖”、城市更新十大环境共生奖、城市更新十大资产管理机构在内的城市更新专享殊荣奖项共计13项。报告期内，公司荣膺2021年长三角城市更新贡献奖、2021年度城市更新优秀运营商、2021年度中国城市更新优秀案例（工业园区改造）奖项、2021年度中国城市更新优秀案例（历史保护类）奖项、2021年度中国城市更新优秀案例（科技创新类）奖项。
④、积累专业的城市更新供应链资源，形成“两高一低”的改造优势。公司自主建立了一支设计改造经验丰富、专业技术实力强大的园区设计改造团队，为园区“两高一低”既高效率、高质量、低成本的设计改造提供保障。在改造成本控制方面，公司供应链中心设计了一套严密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了公司内部的改造工程造价定额体系以及相关的供应商管理系统，有效避免了既有建筑改造中常见的成本失控现象；在工程质量监控方面，工程中心在每个项目上严把工程质量关，建立了多人复核的现场管理机制，大幅度减少了既有建筑改造中非标准化建筑施工带来的常见质量问题。
政策风口之下，对市场主体的发展影响深远。虽然不同城市的城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不尽相同，但无论何种模式，都将释放巨大的投资空间。公司作为在城市更新领域具备强大优势的企业，已经成为参与城市更新的重要力量。后续也将继续结合自身资源及能力优势，积极开展主营业务，实现既有业务与城市更新政策的紧密结合与互动，从而实现自身价值增长与城市复兴的共赢。
2、科技浪潮主导园区新租赁需求，公司将继续布局科创产业园区，引领区域创新，助推国家战略目标实现
据2021年12月发布的《2021胡润全球独角兽榜》，截至2021年11月30日估值10亿美元以上尚未公开上市的1058家独角兽中，美国和中国分别以487家和301家位列全球数量第一、二名，美国和中国占全球独角兽总数的74%。对比中美两国的独角兽，中国独角兽从事电子商务、医疗健康和人工智能行业的较多，占中国独角兽总数的三分之一。中国的科技类企业已经从市场追随者发展为行业领军者，创新科技也被认为是中国未来发展的重心所在。
随着成熟和新兴科技公司努力在这些新领域扩大市场份额，新的扩张需求进而产生。科技行业需求将继续主导全球市场的租赁活动。与此同时，各行各业的企业将会更加认同创新的必然性，并寻求通过运用下一波科技潮来获得竞争优势，因此科技公司和被科技颠覆的公司将会大力培养科技人才，以确保他们能够促进增长，实施技术转型和组建未来导向的企业。为了获得竞争优势，越来越多的公司选址计划定在创新技术和创新人才汇集中心附近。
在国家层面，“十四五”规划提出要大力建设科技强国、网络强国、数字中国，战
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