海宁中国皮革城股份有限公司
（浙江省海宁市海州西路201 号）
首次公开发行股票招股说明书
保荐人（主承销商）
（广东省深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦A层）海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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海宁中国皮革城股份有限公司
首次公开发行股票招股说明书
Haining China Leather Market Co.,Ltd.
发行股票类型： 人民币普通股（A 股）
发行股数： 7,000 万股
每股面值： 人民币1.00元
每股发行价格： 询价确定发行价格
发行日期： 2010 年1 月13 日
拟上市证券交易所： 深圳证券交易所
发行后总股本： 28,000 万股
本次发行前股东对所持股份自愿锁定的承诺：
公司实际控制人海宁市财政局、控股股东海宁市资产经营公司和第二大股
东海宁市市场开发服务中心承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起三十
六个月内，不转让或者委托他人管理在公司发行前其已直接和间接持有的公司
股份，也不由公司收购该部分股份。
公司股东浙江卡森实业有限公司和浙江宏达经编股份有限公司对其2007
年10 月增资持有公司的股票承诺：在其对公司增资扩股工商变更登记手续完成
之日（2007 年10 月31 日）起七十二个月内，不转让或者委托他人管理在公司
发行前其已直接和间接持有的公司股份。
除上述股东外的27个自然人股东对其2007年10月增资持有公司的股票承
诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其持有的新增股份。
同时，作为本公司董事、监事、高级管理人员的任有法、钱娟萍、李宗荣、
查加林、凌金松、章伟强承诺：除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份
不超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所
持有的本公司股份。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》的
有关规定，本公司首次公开发行A 股股票并上市后，海宁市资产经营公司和海
宁市市场开发服务中心转由全国社会保障基金理事会持有的本公司国有股，全
国社会保障基金理事会将承继原股东的禁售期义务。海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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保荐人（主承销商）： 中信证券股份有限公司
招股说明书签署日期： 2009 年11 月18 日海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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声 明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及
其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府机关对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明
其对发行人股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反
的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由
发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪
人、律师、专业会计师或其他专业顾问。海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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重大事项提示
本公司特别提醒投资者认真阅读本招股说明书的“风险因素”部分，并特别
注意下列事项：
一、公司2008 年2 月25 日召开的2007 年年度股东大会审议通过，如果公
司向社会公众公开发行股票的申请获得批准并成功发行，则公司发行当年所实现
的利润和以前年度的滚存利润由发行完成后的新老股东共享。
二、本次发行前公司总股本为21,000 万股，本次拟发行7,000 万股，发行
后总股本为28,000 万股。公司实际控制人海宁市财政局、控股股东资产经营公
司和第二大股东市场服务中心承诺：自公司股票在证券交易所上市交易日起三十
六个月内，不转让或者委托他人管理其在公司发行前已直接和间接持有的公司股
份，也不由公司收购该部分股份。
公司股东卡森实业和宏达经编对其2007年10月增资持有公司的股票承诺：
在其对公司增资扩股工商变更登记手续完成之日（2007 年10 月31 日）起七十
二个月内，不转让或者委托他人管理其在公司发行前已直接和间接持有的公司股
份。
除上述股东外的其他27 个自然人股东对其2007 年10 月增资持有公司的股
票承诺：自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不转让其持有的新增股
份。
同时，作为本公司董事、监事、高级管理人员的任有法、钱娟萍、李宗荣、
查加林、凌金松、章伟强承诺：除前述锁定期外，在任职期间每年转让的股份不
超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不转让其所持有
的本公司股份。
根据《境内证券市场转持部分国有股充实全国社会保障基金实施办法》（财
企[2009]94 号）的有关规定和浙江省国资委《关于海宁中国皮革城股份有限公
司A股首发上市涉及国有股转持问题的批复》（浙国资法产［2009］49 号），
在本公司完成A 股发行并上市后，按本次发行上限（7,000万股）计算，发起人
资产经营公司、市场服务中心分别将其持有的450.38万股、249.62万股股份划转
给全国社会保障基金理事会；若本公司实际发行A 股数量低于本次发行的上限海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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7,000万股，则资产经营公司、市场服务中心应划转给全国社会保障基金理事会
的股份数量按照实际发行股份数量的10%计算。
三、1999 年2 月1 日，公司前身投资开发公司与皮管委签订《房屋租赁合
同》，公司无偿使用皮管委位于海宁市硖石街道硖西路的房产作为办公用房，租
赁期限为1999 年2 月1 日起至2007 年12 月31 日止，租赁房产包括一栋六层楼
的办公楼及展览厅，总面积为5,087.38 平方米。
根据公司当时的人员规模与办公楼的实际使用情况，公司实际使用的办公面
积约为1,200 平方米，其余的办公面积及展览厅均闲置。2008 年初，公司将办公
地点迁入一期市场四楼。
如果需要支付租金，按当地写字楼平均市场租金水平和租赁总面积5,087.38
平方米测算，2006年、2007 年公司需向皮管委分别支付157.71 万元、183.15 万
元租金。扣除所得税影响数，公司支付的租金对当期净利润的实际影响分别为
105.67 万元、122.71 万元，占2006 年、2007年净利润的比例分别为2.64%、1.48%。
四、报告期内，商铺及配套物业的租赁业务持续稳定增长，是公司收入和利
润的稳定来源，而商铺及配套物业的销售业务随着公司各项物业的开发及销售时
间不同而具有一定的波动性，从而给公司的收入、毛利结构带来较大变化，给公
司经营业绩带来不确定性。
未来公司的持续盈利能力将体现在两个方面，一是公司的内涵式发展，即市
场繁荣、商户盈利能力提高所带来的商铺租金上涨、酒店服务收入增加等，二是
公司的外延式扩张，即在国内其他大中型城市举办和经营以皮革制品为主导的专
业市场所带来的新增销售收入、租赁收入和其他收入。
截至2009 年6 月30 日，公司各项目竣工、销售与租赁的相关面积请仔细阅
读招股说明书第六节 “四、发行人主要业务的基本情况”之“（一）公司主要
业务及相关经营物业”中“3、各项目的竣工、销售以及租赁面积”。
五、本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险：
1、经营业务相对集中的风险
公司主营业务为皮革专业市场的开发、租赁和服务，是“海宁中国皮革城”
的举办者和经营者。目前，公司经营的市场包括一期市场和二期市场，本次募投
项目三期工程定位于高端品牌商户，是公司现有市场的拓展和升级，这些市场经海宁中国皮革城股份有限公司首次公开发行股票 招股说明书
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营的商品范围大部分集中于皮革制品。上述市场内的经营者主要为皮革生产商和
经销（或代理）商，其购置和租赁市场商铺的行为构成了公司收入和利润的主要
来源。2006年度、2007年度、2008年度和2009年1－6月，公司商铺及配套物业的
租赁和销售收入占主营业务收入的比例分别为51.09%、61.11%、58.05%和
58.03%，毛利占各期主营业务毛利总额的比例分别为87.71%、86.44%、86.99%
及97.67%。如果皮革制品的生产或消费出现变化，将可能对公司的经营产生根本
性影响。
2、部分商铺租赁期满后不能及时全部出租引致的风险
目前，除已销售给商户的商铺以外，海宁中国皮革城中的其他商铺都是采用
租赁的方式。近几年来，海宁中国皮革城客流量稳步上升，知名度不断提高，市
场日趋繁荣给商户带来了较为丰厚的利润。在市场商铺招租过程中，曾多次出现
供不应求的局面。但是，出于根据市场发展需要不断调整租金和选择合适承租者
等多方面因素考虑，公司和商户之间的租赁合同租期大都为1年，在商铺租赁到
期之后，公司可能面临部分商户不续租而暂时又无新承租者、或者公司为了选择
合适承租者主动不与对方续约，从而引致部分商铺暂时闲置的风险。
3、租金下降的风险
市场商铺租金作为商户租赁商铺从事经营而支付的成本，从根本上来说是由
商户经营平均利润率高低决定的。如果市场商户平均利润率大大提高，就会给商
铺租金的提升带来较大空间；反之，如果大多数商户经营利润率出现大幅度下滑
甚至亏损，租金水平就会随之下降，从而影响公司的经营业绩。
商户经营利润率的高低取决于很多因素。原材料和人力成本的不断上涨，国
家对环保和可持续发展的日益重视，将使皮革生产商的生产成本和费用大大增
加。消费者购买力的变化及其对皮革制品偏好的改变、全球气温变暖也将会对皮
革制品的需求产生一定的影响。这些因素都将影响到皮革制品经营商户的平均利
润率，从而进一步影响商铺租金水平，给公司的经营带来一定风险。
4、同类市场竞争的风险
浙江省是我国的市场大省，拥有义乌中国小商品城、中国轻纺城等国内外著
名商品交易市场；在皮革专
