广宇集团股份有限公司首次公开发行股票招股意向书
发行概况
发行股票类型 人民币普通股(A 股) 发行股数 6,300万股
每股面值 人民币1.00 元 每股发行价格 元
预计发行日期 2007 年4 月18 日 拟上市的证券交易所 深圳证券交易所
发行后总股本 24,930 万股
本次发行前股东所持股份的流通限制及自愿锁定的承诺
公司股东平海投资承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其每年转让的股份不超过其所持有的公司股
份总数的百分之二十五。
公司股东、实际控制人王鹤鸣先生承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转
让的股份不超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。
除王鹤鸣先生外，担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东张金土、吴强、胡巍华、阮志毅、程大涛、裘红梅、江利雄分别承诺：自公司股票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其所持有公司股份总数的百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。
公司其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内不转让其持有的公司股份。
保荐人（主承销商） 广发证券股份有限公司
招股意向书签署日期 2007 年4 月10 日
发行人声明
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务
会计报告真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所做的任何决定或意见，均不表明其对本发行人
股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》等规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负
责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
重大事项提示
1、根据本公司2005 年度、2006 年度股东大会决议和2007 年3 月19 日一届十二次董事会决议，本公司本次公开发行6,300 万股。截止2006 年12 月31
日滚存的共享未分配利润92,318,176.47 元（母公司)，和2007 年1 月1 日至本次
公开发行期间实现的净利润，由发行后的新老股东共享。（该数据按原会计准则
编制取得，公司2007 年执行新会计准则后相应对以前年度进行追溯调整，以调整后的数据为准）。
2、本次发行前总股本18,630 万股，本次拟发行6,300 万股流通股，发行后
上述股份全部为流通股。公司股东平海投资承诺：自公司股票上市之日起三十六
个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股
份。上述承诺期满后，其每年转让的股份不超过其所持有的公司股份总数的百分
之二十五。公司股东、实际控制人王鹤鸣先生承诺：自公司股票上市之日起三十
六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分
股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其所持有公
司股份总数的百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。除王鹤鸣先生外，担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东张金土、吴强、
胡巍华、阮志毅、程大涛、裘红梅、江利雄分别承诺：自公司股票上市交易之日
起十二个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该
部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其所持
有公司股份总数的百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。
3、王鹤鸣先生为本公司的实际控制人，王鹤鸣先生可能利用其对公司的控
制地位，对本公司发展战略、人事任免、生产经营决策、利润分配等重大问题施加决定性的影响。如果本公司法人治理结构不够健全，运作不够规范，有可能存
在损害公司和中小股东利益的风险。
4、本公司所处的房地产业受国家宏观经济政策影响较大。2006年12月28日
国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，
文件规定：从2007年2月1日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税
的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确，这对本公司盈利水平有一定影
响，但本公司已按国税总局文件进行计提，并将在主管税务机关对上述政策具体
细则的规定出台后对有关项目土地增值税进行清算。2006年5月29日，国务院转
发了建设部等九部委制订的“国十五条”，文件规定：凡新审批、新开工的商品
住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，
必须达到开发建设总面积的70%以上；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件
的房地产企业，商业银行不得发放贷款；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于
30%；土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以
招标方式确定开发建设单位等等。新的宏观调控政策可能会造成行业增长速度放
慢，从而对公司的规模扩张速度和业绩增长产生不利影响。
5、2006年8月19日，中国人民银行宣布，自2006年8月19日起上调金融机构
人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%，
贷款利率由5.85%提高到6.12%。2007年3月17日，中国人民银行宣布，自2007年
3月18日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，调整后一
年期存、贷款基准利率依次分别为2.79%和6.39%。截至2006年12月31日，本公
司银行借款总额为90,000万元，公司的资产负债率(母公司)为78.25％，公司资产负债率较高，加息提高了公司的融资成本，对公司经营业绩的增长将产生不利影响。
6、2002年以来，本公司已将房地产项目开发区域从浙江省向安徽、广东等
其它省份扩张，未来几年，本公司规划将由一家区域性的房地产公司逐步成长为
全国性的房地产公司，公司开发项目的异地扩张将使内部管理的难度加大，公司
在快速发展过程中可能面临人力资源不足和风险控制难度加大的风险。
7、公司自2007年1月1日起执行新会计准则。执行新会计准则后，部分会计
政策、会计估计发生变更，对公司财务状况和经营成果具有影响的变更主要包括
长期股权投资、所得税核算方法、投资性房地产、金融资产计量方式、借款费用
资本化等方面。公司在首次执行日对资产、负债的账面价值与计税基础不同形成
的暂时性差异的所得税影响，以及属于同一控制下企业合并产生的长期股权投资
的尚未摊销完毕的股权投资差额应进行追溯调整，并根据影响金额调整期初留存收益。经测算，假定在本报告期初即执行新的会计准则，所编制的企业财务报表
与本招股意向书中披露的财务报表相比，经营成果无重大差异。
8、本公司存在一定的短期偿债风险。截至2006 年12 月31 日 ，本公司银
行借款总额为90,000 万元，其中短期借款8,500 万元，一年内到期的长期借款为
35,000 万元，公司的资产负债比率为78.25％（按母公司报表计算）；同时，本公司流动比率为1.44，速动比率为0.17，速动比率低于一般行业水平，为取得银
行贷款，公司的主要土地使用权和房屋建筑物都已作抵押，截至2006 年12 月
31 日 ，已经抵押的房产占合并报表固定资产的比重为89.11%。
目 录
第一章 释 义
在本招股意向书中，除非另有说明，下列词汇具有如下意义：
一般词汇：
公司、本公司、发行人、
股份公司、广宇集团
指 广宇集团股份有限公司
有限公司、杭州广宇 指 杭州广宇房地产集团有限公司，系本公司前身
中国、我国、国内 指 中华人民共和国
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
公司章程 指 广宇集团股份有限公司章程
《公司法》 指 中华人民共和国公司法
《证券法》 指 中华人民共和国证券法
保荐机构、主承销商 指 广发证券股份有限公司
广宇咨询 指
杭州广宇建筑工程技术咨询有限公司，原名杭州广复房地产建设
有限公司，系本公司的控股子公司，本公司持有51％股权
广复建设 指 杭州广复房地产建设有限公司
复兴建设 指 杭州复兴建设集团有限公司
上城房开 指 杭州市上城区房屋建设开发公司
钱江铭楼 指
杭州钱江铭楼房地产建设有限公司，系本公司的控股子公司，本
公司持有51％股权
河滨房产 指
杭州河滨房地产开发有限公司，系本公司的控股子公司，本公司
持有90％股权
中远房产 指 浙江中远房地产有限公司
湖滨房产 指 杭州湖滨房地产开发有限公司
黄山广宇 指
黄山广宇房地产开发有限公司，系本公司的控股子公司，本公司
持有50％股权，在董事会中拥有过半数席位
黄山分公司 指 广宇集团股份有限公司黄山分公司
肇庆星湖房产 指
肇庆星湖名郡房地产发展有限公司，系本公司的控股子公司，本
公司持有80％股权
广宇物业 指
杭州广宇物业管理有限公司，系本公司的控股子公司，本公司持
有70％股权
平海投资 指
杭州平海投资有限公司，原名杭州平海物业有限公司，系本公司
的第一大股东，本次发行前持有本公司30.14%股权
广宇集团股份有限公司 首次公开发行股票招股意向书
1-1-18
平海物业 指 杭州平海物业有限公司
鉴湖高尔夫 指 绍兴鉴湖高尔夫有限公司
龙坞开发 指 杭州新龙坞旅游开发有限公司
康尔富房产 指 绍兴康尔富房地产开发有限公司
资产经营公司 指
杭州上城区资产经营有限公司，系本公司的国有股东，本次发行
前持有本公司3.28%股权
元 指 人民币元
专门词汇：
国六条 指
2006 年5 月17 日国务院提出的《关于促进房地产业健康发展的六条意见》
国十五条 指
2006 年5 月29 日，国务院办公厅转发的建设部等九部委联合制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
专业词汇：
五证 指
销售商品房必备的五种证件：国
