证券代码：002106 证券简称：莱宝高科 公告编号：2021-034
深圳莱宝高科技股份有限公司
关于合作开展南山工厂城市更新改造项目的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1、截止本公告日，公司合作开展南山工厂城市更新改造项目（以下简称“本项目”）涉及的协议文件尚未签署，协议能否签署及协议履行均存在一定的不确定性；公司将根据本次合作事项后续进展情况，依据信息披露有关规定，及时履行信息披露义务。
2、本项目为拆除重建方式的城市更新改造项目，实施周期预计需 4~5 年，涉及的相关政策和政府审批环节较多且期间可能存在变动，项目实施进度和实施效果存在一定的不确定性。
3、本次合作事项不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定，本次合作事项需提交公司股东大会审议后方可生效实施。
4、本次合作事项有利于盘活公司南山工厂闲置的土地及房产资产，将对公司未来经营业绩带来积极影响；根据企业会计准则有关规定，本次合作事项对公司 2021 年的经营业绩不会产生影响，对公司后续年份的经营业绩影响存在一定的不确定性。
本次合作事项属于涉及少量货币性资产的非货币性资产交换，会计处理适用《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》，以换出资产的公允价值为基础计量，以换出资产的公允价值，减去收到补价的公允价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本，换出资产的公允价值与其账面价值之间的差额计入当期损益。由于本次合作事项实施涉及的城市更新改造方案需经政府主管部门批准，随着时间推移，在换出资产办理过户完毕时，换出资产的公允价值可能发生变动，相应可能影响本次合作事项的处置收益，本次合作事项对应处置收益的最终金额以经会计师事务所审计的结果为准。
深圳莱宝高科技股份有限公司（以下简称“莱宝公司”或“公司”）于 2021 年 11
月 15 日召开第七届董事会第十七次会议，审议通过了《关于公司合作开展南山工厂城市更新改造项目的议案》，为盘活公司位于深圳市南山区高新北二道 29 号的南山工厂闲置土地及房产资产，董事会同意公司与合作方——正中投资集团有限公司（以下简称“正中集团”）及其相关方按照合作方案共同合作开展南山工厂城市更新改造项目。该议案需提交公司股东大会审议通过后方可生效实施。具体情况如下：
一、合作事项概述
公司南山工厂城市更新改造项目位于深圳市南山区西丽街道高新北二道 29 号，属
于深圳高新区北区产业升级改造区域，公司持有南山工厂城市更新改造项目目前的土地使用权及房产。经公司第五届董事会第十七次会议决议，同意公司筹划参与深圳高新区北区产业升级改造工作，对公司所涉及的地块进行论证。经公司前期论证及向政府相关部门申请，公司南山工厂城市更新单元已被列为“2017 年南山区城市更新单元计划第二批计划”。根据最新的相关监管政策规定，公司如自主投资完成南山工厂城市更新改造项目面临投资金额巨大、投资回收期长等问题。考虑到城市更新改造项目实施专业性强，结合考虑公司主营业务及未来发展对资金需求较大，无多余资金用于南山工厂城市更新改造项目的实施。为此，经公司前期与多方沟通协商，本项目选择与正中集团共同合作，采取整体拆除重建方式实施城市更新改造。本项目规划拟更新方向为新型产业用地（M0），最终开发建设的土地和物业功能、用途以及规划、建设的具体指标、参数以政府相关部门审批为准。
由正中集团指定的项目公司（以下简称“项目公司”）负责本项目地块城市更新专项规划申报、开发建设的各环节，以及项目地块合作开发资金的筹措。本次合作开发搬迁物业的补偿原则为产权置换与货币补偿相结合，即正中集团或项目公司按约定向公司交付城市更新改造后新建物业（以下简称“回迁物业”）及支付货币补偿。
参考深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《深圳莱宝高科技股份有限公司深圳市南山区西丽街道高新北二道 29 号 1 宗新型产业用地在设定条件下的土地使用权市场价值土地咨询报告》（世联估字 SZ2021ZT(2)020001 号）、《深圳莱宝高科技股份有限公司深圳市南山区西丽街道高新北二道 29 号 1 宗新型产业用地上基于城市更新条件置换取得的产业研发用房及地下车位收益价值房地产价值咨询报告》（ 世联估字SZ2021ZJ(2)020001 号），经公司与正中集团充分协商，项目公司（正中集团及其相关方为项目公司履行本次城市更新改造合作之相关义务提供连带责任担保）按约定向公司交
付城市更新改造后新建物业（以下简称“回迁物业”）20,275.19 平方米、向公司支付拆迁货币补偿费用人民币 15,000 万元、向公司交付城市更新改造后的停车位 50 个。上述补偿及交付条件已包括项目公司对本项目范围内全部土地及物业的货币补偿，以及对公司（含承租户）的全部搬迁补偿费用和清租补偿费用。除上述补偿款项外，正中集团或项目公司无需再向公司或任何第三方支付其它任何拆迁补偿款项费用。
公司与正中集团及其关联方均不存在关联关系，本次合作开展南山工厂城市更新改造项目不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
2021 年 11 月 15 日，公司第七届董事会第十七次会议审议通过了《关于公司合作
开展南山工厂城市更新改造项目的议案》，董事会同意公司与合作方——正中投资集团有限公司及其相关方按照合作方案共同合作开展南山工厂城市更新改造项目。公司独立
董 事 就 此 事 项 发 表 的 独 立 意 见 登 载 于 2021 年 11 月 17 日 的 巨 潮 资 讯 网
（www.cninfo.com.cn）。根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定，该议案还需提交公司股东大会审议通过后方可生效实施。
二、合作方的基本情况
公司南山工厂城市更新改造项目的合作方为正中投资集团有限公司，本项目的具体实施主体为正中集团后续收购或指定的具有高新技术企业资质的项目公司。鉴于该项目公司尚未确定，为便于表述，以下协议签署方按照正中投资集团有限公司予以说明。
（一）合作方的基本情况
1、公司名称：正中投资集团有限公司
2、公司性质：有限责任公司
3、法定代表人：邓学勤
4、注册资本：人民币 20,200 万元
5、统一社会信用代码：914403007525031023
6、成立日期：2003 年 7 月 8 日
7、注册地址及主要办公场所：深圳市南山区粤海街道科技园社区科苑路 15 号科兴
科学园 D1 栋 43 层 01 室
8、主营业务及相关情况：创业投资业务；投资咨询（不含证券、期货咨询）；工程信息咨询；企业管理咨询；工程项目管理；国内贸易；物业管理；物资供销业（不含专
营、专控、专卖商品）。（以上项目法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
正中集团是一家以不动产和科创产业为核心的多元化集团，集团总部位于深圳，业务涉及园区开发运营、生物医药、新材料、酒店餐饮等多个业务板块。正中集团经审计
的截止 2020 年 12 月 31 日总资产为人民币 6,189,624.76 万元，2020 年度营业收入为人
民币 582,493.14 万元。正中集团自成立以来，重点布局粤港澳大湾区，以自持优质物业为主，聚焦科创领域，已开发建设并持有运营建筑面积超过 300 万平方米的城市核心级办公商业等综合项目，其中在深圳高新区已建成并投入运营的城市更新单元包括科兴科技园、同方信息港等。
9、主要股东：
邓学勤持股 99.01%、深圳正中易胜投资有限公司持股 0.99%
10、实际控制人：邓学勤
（二）合作方与公司的关联关系
公司与正中投资集团有限公司及其关联方均不存在关联关系。
（三）合作方信用情况
经查询“中国执行信息公开网”（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），正中投资集团有限公司不属于失信被执行人。
三、交易标的基本情况
（一）标的资产概况
本次合作事项涉及的标的资产为公司持有的位于深圳市南山区西丽街道高新北二道 29 号的一宗工业用地，该宗地的具体情况如下：
宗地号 用地性质 土地面积 土地用途 使用年限
1 栋框架结构 1993 年 5 月 14 日至
T401-0068 工业用地 12,113.3m2
高科技厂房 2043 年 5 月 13 日
上表中宗地地块呈较规则的“L”形，地势平坦，周边地块为多为工业厂房。该宗地及其附属建筑物的权利人均为公司，不存在抵押、质押或者其他第三人权利，也不存在涉及有关的重大争议、诉讼或者仲裁事项，亦不存在被查封、冻结等司法限制情形。
该宗地系公司于 1998 年 6 月通过协议受让获得，公司为此支付费用 3,649,802.57
元。公司于 1999 年 12 月在该宗地上投资建设 1 栋建筑面积为 18,551.05 平方米的框架
式高科技厂房，该厂房自 2001 年 5 月起竣工投入自用。2015 年底，因公司生产线布局
调整，该宗土地及房产资产至今一直处于闲置状态。
上表中 1 宗工业用地的土地使用权账面原值 3,649,802.57 元，截止 2020 年 12 月 31
日经审计的累计摊销 3,142,885.40 元、账面净值 506,917.17 元。
此外，建设于该宗地块上的 1 栋高科技厂房的账面原值 36,605,828.50 元、截止 2020
年 12 月 31 日经审计的累计计提折旧 32,803,472.90 元、账面净值人民币 3,802,355.60 元。
（二）土地使用权及回迁物业估值情况
1、根据公司聘请的从事过证券服务业务的深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《深圳莱宝高科技股份有限公司深圳市南山区西丽街道高新北二道 29 号 1 宗新型
产业用地 在设定条 件下的土 地使用权 市场价值 土地咨询 报告》（ 世联估 字
SZ2021ZT(2)020001 号），公司南山工厂土地使用权对应的估值情况如下：
（1）估值对象：深圳莱宝高科技股份有限公司拥有的位于深圳市南山区高新北二道 29 号莱宝科技大厦 1 宗新型产业用地在设定条件下的土地使用权市场价值
（2）估值范围：深圳莱宝高科技股份有限公司拥有的位于深圳市南山区高新北二道 29 号莱宝科技大厦 1 宗新型产业用地
（3）估值基准日：2020 年 12 月 31 日
（4）价值类型：市场价值
（5）估值方法：采用剩余法进行估值
（6）设定土地利用条件：因本项目为城市更新项目，目前处于前期研究阶段，尚未进行相关规划报批流程，故本次关于估值对象的地块规划指标主要根据公司聘请专业规划设计单位参照《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》、
查看PDF原文
