第 1 页 共 7 页
证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2010-004
江苏中南建设集团股份有限公司
关于签订海门圩角河两侧开发建设合作协议书的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，
没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
2010 年2 月22 日，公司与海门市人民政府签订《海门圩角河两
侧开发建设合作协议书》：根据框架协议，本公司将对海门圩角河两
侧土地进行成片开发。
一、风险提示
1．合同的生效条件和履行期限。
本合作协议自2010 年2 月22 日合同签订之日起已生效。根据双
方合作协议中约定的项目开发建设工程业务量，此合作协议原则约定
土地成片开发工作四年，每年出让并结算部分完成成片开发的土地，
但因项目期限较长，土地出让市场存在不确定性，对公司每年收益金
额无法估计。
2．土地一级开发业务的重大风险及重大不确定性。
土地一级开发的收益需海门市人民政府土地收储后通过公开市
场招拍挂才能得以实现，土地的推出受到市场和政策等因素的影响，
存在一定的不确定性。
3、海门房地产市场不确定性。
江苏省海门市地处黄海之滨，位于长江和沿海两大开放带的交汇
点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型第 2 页 共 7 页
的结合点。海门区位优越，交通便捷。从海门出发去上海虹桥、浦东
国际机场只需2-2.5 小时，乘飞机可达世界各地。海门是苏北离国际
大都市--上海最近的地方；去南通机场只需三十分钟，可达国内主要
城市；货物运输通过南通国际集装箱码头可发往亚洲各大港口和西欧
等地。
2008 年末海门市总人口100.12 万，城镇居民人均可支配收入超
18500 元，，农民人均纯收入超9000 元。2009 年海门市房地产市场
均价在4500 元/平方米左右。
因海门房地产市场不确定性，未来土地成片开发后，土地出让价
格需在双方协商的基础上确定，具体金额存在不确定性，导致公司项
目收益存在不确定性
4．合同履行对公司本年度经营成果无重大影响的说明。
根据协议约定，2010 年将对外公开出让完成成片土地开发中的
约200 亩土地，之后每年约公开出让350 亩，共分四年出让完毕。如
地块出让金超过开发建设费用，本公司将根据超出金额大小，获取不
同程度的投资回报（具体比例见第三节：合同主要内容部分）。
5、本公司成立的项目公司需代垫前期成片土地开发建设成本，
此项支出需待土地出让后才能分期得到收回，因土地出让具体价格暂
未确定，但政府承诺对可能形成的差额进行补偿，因此风险较小，但
投资回报存在重大不确定性。
二、合同当事人介绍
1．合作协议签约双方基本情况：第 3 页 共 7 页
协议签订主体分别为海门市人民政府和江苏中南建设集团股份
有限公司。
（1）海门市人民政府：本公司注册地县级市人民政府。
（2）江苏中南建设集团股份有限公司：即为本公司，法定代表
人：陈锦石；注册资本：77855.9484 万元人民币；经营范围：房地
产开发、销售，（凭资质证书承接业务）土木建筑工程施工、物业管
理，实业投资；注册地：江苏省海门市常乐镇。
协议双方不存在关联关系。
三、合同的主要内容
1、合作区域：海门圩角河两侧土地成片开发，海门市新市政府
大楼西侧，海门市政府重点打造未来新城所在地。具体范围及面积为
规划区面积约6077 亩，四至范围：东至张謇大道；南至上海路；西
至海兴路；北至秀山路（南海路）。其中一期成片开发项目总用地面
积约2786 亩，其中开发净用地1350 亩，四至范围：东至张謇大道（圩
角河）；南至南京路（北京路）；西至海兴路（江海路）；北至秀山路
（南海路）。
2、合作内容：一期项目成片开发区域范围内的公共服务设施、
市政基础设施、绿化环境景观及甲方委托代建的其它公建等项目。
3、合作模式：双方共同设立项目公司作为本项目投资开发运作
主体，负责项目开发建设日常事务。项目公司的注册资本暂定1 亿元，
首期注册资本3000 万元。海门市人民政府出资主体为其全资子公司
——海门市城市投资发展有限公司，出资2000 万元，占比20%；我第 4 页 共 7 页
司出资主体为江苏中南建设集团股份有限公司，出资8000 万元，占
比80%。
4、开发建设周期：一期项目建设开发周期约五年，其中成片土
地开发四年完成。
5、开发建设费用：根据估算，项目一期土地成片开发范围内的
公共服务设施、市政基础设施、绿化环境景观及甲方委托代建的其它
公建等项目总投资约25 亿元，每年投资建设费用约5 亿元。
6、投资回报方式：
（1）海门市人民政府同意从一期成片开发项目范围内的土地出
让收入中优先支付项目公司的项目建设费用及投资回报，土地出让收
入不足以支付的，海门市人民政府承诺以其他资金支付。同时本公司
承诺以不低于双方约定的土地基价（土地基价由双方各自邀请一家有
资质的评估机构对该范围内的土地进行评估。参照评估价，双方商定
土地基价）参与该区域范围内所有土地的竞价。
（2）土地出让分期情况
一期净地共约1350 亩，原则上分四年公开出让，其中2010 年出
让约200 亩，以后每年出让350 亩左右。
（3）建设费用的构成：
双方同意，建设费用主要由以下费用构成：
①一期成片开发项目范围内的征地、拆迁补偿费及有关税费，以
实际发生额结算费用。
②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质第 5 页 共 7 页
的勘探、测绘等费用。
③工程建设费用，包括基础设施建设费及甲方委托代建的公建项
目建设费，以最终审计价格结算费用。
④管理费用，项目公司为组织开发本项目所必需发生的费用，甲
方以与项目公司结算价款的2.5%支付项目公司管理费用。
⑤开发建设过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预
见费以及同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
根据估计，5 年建设开发费用总计约25 亿元。
（4）项目公司的投资回报方式按以下原则确定：
①以基价成交的，海门市人民政府不另行支付项目公司的投资回
报。
以高于基价成交的，海门市人民政府按如下超额累进制方法支付
项目公司的投资回报：
②成交价未超过基价50%（含50%）的部分，海门市人民政府按
超过部分70%支付项目公司投资回报；
③成交价超过基价50%，未超过基价100%（含100%）的部分，
海门市人民政府按超过部分60%支付项目公司投资回报；
④成交价超过基价100%的部分，海门市人民政府按超过部分40%
支付项目公司投资回报。
7、双方的其他权利义务
（1）甲方的权利与义务
除本协议其他条款的规定外，甲方还应承担以下权利与义务：第 6 页 共 7 页
①在本协议签订后负责相关上位规划的调整。
②负责办理本项目实施的相关手续。
③负责落实本项目的用地指标和征地拆迁工作。
④按约定向项目公司出资。
⑤负责办理项目公司设立的各项批准和登记。
（2）乙方的权利与义务
除本协议其他条款的规定外，乙方还应承担以下权利与义务：
①按约定向项目公司出资。
②负责项目公司的融资工作。
③参与本项目规划范围内的功能性和示范性项目的开发投资。
四、违约责任
双方约定因本公司方原因解除本协议的，海门市人民政府按照项
目公司实际完成的投资额并下浮8%支付给项目公司；因海门市人民
政府原因解除本协议的，其除须向项目公司支付实际完成投资额外，
还须另行支付项目公司8%的违约金。
五、合同对上市公司的影响
目前，本项目所在区域为海门市未来重点发展区域，土地招拍挂
案例较少，现将海门市近期商业住宅用地出让情况列举如下：
时间 地块 位置 出让起始价出让成交价 备注
2009-8-28 CR-1610974 海门镇人民中
路南、江海路东
侧
4200 元/平
方米
4200 元/平
方米
目前市中
心，位置优
越于本项目
地块第 7 页 共 7 页
2009-10-18 CR-1720996 海门市海门镇
南海路南、张謇
大道东侧
2400 元/平
方米
3640 元/平
方米
本项目东
侧，位置与
本项目相邻
考虑到土地市场受房地产市场影响巨大，对未来土地出让价格本
公司无法明确表述，但根据本公司预测，此项目未来能够给公司带来
一定的收益。
六、后续安排
本公司将按照协议约定与海门市城市投资发展有限公司成立合
资公司，共同运作该项目的开发建设。
七、合同的审议程序
本次合作有关事项的议案经公司四届董事会二十一次会议审议
通过，并授权公司管理层负责处理具体事务。
八、备查文件
《海门圩角河两侧开发建设合作协议》
公司将在本年度定期报告中披露本合同的履行情况。
特此公告
江苏中南建设集团股份有限公司
董事会
二○一○年二月二十三日
